von Göler / Nadim Hermes / § 547

§ 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete

(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

1a) Bedeutung für den Rechtsverkehr

§ 547 BGB dient dem Mieterschutz und räumt dem Mieter einen Rückerstattungsanspruch ein, wenn der Mieter im Voraus Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt hat.

2b) Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses

§ 547 BGB knüpft an die im Voraus geleisteten Mietzahlungen für den Zeitraum nach und nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses an.

3c) Im Voraus entrichtete Miete

§ 547 BGB erfasst entgegen des Wortlauts nicht nur die im Voraus entrichtete Miete, sondern jede Leistung des Mieters mit Entgeltcharakter, die einen Bezug zur Miete hat.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 4 

4d) Erstattungspflicht

Gemäß § 547 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichteten Beträge zurückzuerstatten und i. S. d. § 246 BGB zu verzinsen.

5e) Ausnahme gemäß § 547 Abs. 1 S. 2 BGB

Der Mieterschutz endet, wenn der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat, § 547 Abs. 1 S. 2 BGB. In diesem Fall kann sich der Vermieter im Hinblick auf die Rechtsfolgen auf §§ 812 ff. BGB und damit auf Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen.

Bookmark bei: Linkarena Bookmark bei: Del.icio.us Bookmark bei: Facebook Bookmark bei: Google

Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

6§ 547 BGB soll verhindern, dass der Mieter im Falle der für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnis zu viel gezahlten Miete auf §§ 812 ff. BGB zurückgreifen muss. Die Vorschrift dient dem Schutz des Mieters. Ohne § 547 BGB besteht das Risiko, dass sich der Vermieter auf die Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen kann. Dies würde zu wirtschaftlichen Verlusten des Mieters führen.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 1 

§ 547 BGB kann abbedungen werden; es sei denn, es handelt sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum. In diesem Fall ist § 547 Abs. 1 BGB zwingend (s. § 547 Abs. 2 BGB).Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 3, Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 1 Bei preisgebundenem Wohnraum ist § 9 Abs. 7 WoBindG zu berücksichtigen.

§ 547 gilt für alle Mietverhältnisse und auch für die Pacht.BGH, Urt. v. 17.05.2000 – XII ZR 344/97 Die Ansprüche aus § 547 BGB verjähren in drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB.BGH, Urt. v. 28.05.2008 – VIII ZR 133/07; Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 10; Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 13 

2) Definitionen

7a) Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses

§ 547 BGB knüpft an den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 542 BGB an.Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 4 Dazu gehört auch die vertragliche Aufhebung, Kündigung des Insolvenzverwalters i. S. d. § 109 InsO, des Erwerbers i. S. d. § 111 InsO oder des Erstehers i. S. d. § 57 a ZVG.Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn.

3) Abgrenzungen, Kasuistik

8Der Mieter kann neben dem Erstattungsanspruch gemäß § 547 BGB auch einen Schadensersatzanspruch geltend machen, insbesondere aus § 280 BGB.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 15; Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 2 Dies gilt beispielsweise, wenn eine vereinbarte Vorauszahlung nach §§ 566 b, 566 c gegenüber dem Erwerber unwirksam war.BGH, Urt. v. 06.07.1966 – VIII ZR 169/64 

Besonderheiten gelten für verlorene Baukostenzuschüsse. Diese sind neben der Miete als Sonderleistung vereinbart. Im Falle der vorzeitigen Beendigung eines längerfristigen Mietvertrags richtet sich die Erstattung der verlorenen Baukostenzuschüsse nach §§ 812 ff. BGB; es sei denn, sie sind aufgrund der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses „abgewohnt“.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 16 

Bei Wohnraummietverhältnissen gilt für die Rückerstattung verlorener Zuschüsse, insbesondere Baukostenzuschüsse, Art. VI des Gesetzes zur Änderung des 2. Wohnungs-baugesetzes, anderer wohnungsrechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21.07.1961 (BGBl. I S. 1041).s. dazu Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 17 mit weiteren Erläuterungen 

4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

5) Literaturstimmen

10Palandt, BGB-Kommentar, 73. Aufl. 2014

Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch; BGB Band, 6. Aufl. 2012

6) Prozessuales

11Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast, wenn er sich auf § 547 Abs. 1 S. 2 BGB beruft, wonach sich seine Erstattungspflicht nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung i. S. d. § 547 Abs. 1 S. 2 BGB richten soll.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 14  In diesem Fall kann sich der Vermieter auf die für ihn möglicherweise vorteilhaften Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen.


Fußnoten