von Göler / Joachim Wichert / § 536

§ 536 Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

1Die Vorschrift ist eine der zentralen Normen des Mietrechts. Sie definiert, was ein Mietmangel und eine Zusicherung über die Mietsache ist, und regelt die wichtigste Rechtsfolge: die Minderung der Miete.

2Bei einem Mietmangel ist zwischen Sachmangel und Rechtsmangel zu unterscheiden. Ein Sachmangel liegt dann vor, wenn die Mietsache von dem negativ abweicht, was die Parteien ausdrücklich oder auch stillschweigend vereinbart haben. Es kommen ganz unterschiedliche Sachmängel in Betracht:

  • Sachmängel innerhalb der Mietsache, z.B: Mietfläche ist kleiner als vereinbart, Schimmel an den Wänden, Fogging, defekte Heizung, Abweichungen Raumtemperatur, Mäuse oder Kakerlaken in der Wohnung; Wespennest auf dem Balkon,
  • Sachmängel an Gemeinschaftseinrichtungen, z.B.: Fahrstuhl funktioniert nicht, Treppenhaus in sanierungsbedürftigem Zustand, Ratten im Keller,
  • Umweltmängel, die sich auf die Mietsache auswirken: Baulärm in der Nachbarschaft, Zugangsbehinderung infolge öffentlicher Maßnahmen wie U-Bahn-Bau,
  • Mietsache kann wegen öffentlich-rechtlicher Gebrauchsbeschränkungen nicht wie vereinbart genutzt werden, z.B.: mangelnder Brandschutz, Verstoß gegen Zweckentfremdungsverbot.

3Von einem Rechtsmangel spricht man, wenn der Gebrauch der Mietsache durch die Rechte Dritter beeinträchtigt oder entzogen wird. In der Praxis kommen Rechtsmängel sehr viel seltener vor als Sachmängel. Ein typisches Beispiel für einen Rechtsmangel ist die Mehrfachvermietung einer Sache durch den Vermieter. Dann hat jeder der Mieter ein Recht auf die Mietsache, die aber nur einem von ihnen überlassen werden kann.

4Einem Mangel gleichzusetzen ist es, wenn der Vermieter eine Zusicherung über die Mietsache abgibt, diese aber nicht einhält. Dabei kann die zugesicherte Eigenschaft von vornherein fehlen oder aber später wegfallen. Allerdings ist eine solche Zusicherung eher selten anzunehmen. Bloße Anpreisungen des Mietobjektes, Beschreibungen, Angaben in einem Prospekt sind noch keine Zusicherungen. Vielmehr muss sich aus der Erklärung des Vermieters unter Berücksichtigung der sonstigen Umstände ergeben, dass er für eine bestimmte Eigenschaft der Mietsache einstehen, sie garantieren will. Beispiele für eine zugesicherte Eigenschaft können sein: Größe der Mietsache, wobei bloße Größenangaben im Mietvertrag für eine Zusicherung nicht ausreichen; Tragfähigkeit von Decken; Brauereifreiheit einer Gaststätte.

5Weist die Mietsache einen Sach- oder einen Rechtsmangel auf oder hat der Vermieter eine falsche Zusicherung abgegeben, kann der Mieter die Miete mindern. Minderung der Miete bedeutet: Der Mieter muss nur eine entsprechend reduzierte Miete zahlen. Maßgeblich für die Minderung ist die Bruttomiete, d.h. die Grundmiete und die (abgerechneten) Nebenkosten für den betreffenden Zeitraum. In welcher Höhe die (Brutto-) Miete reduziert ist, ist gesetzlich nicht geregelt und darum für den Laien kaum richtig einzuschätzen. Einschlägige Mietminderungstabellen sind eine gute Entscheidungshilfe, aber die Gerichte sind daran nicht gebunden. Die Miete kann in Ausnahmefällen in vollem Umfang gemindert sein, aber dies setzt voraus, dass die Mietsache überhaupt nicht mehr brauchbar ist.

6Der Vermieter kann sich gegen die Minderung nicht mit dem Einwand wehren, dass ihn an dem Mangel oder der Nichteinhaltung der Zusicherung kein Verschulden trifft. Denn anders als beim Schadensersatz (vgl. § 536a BGB) kommt es für die Minderung nicht darauf an, ob der Vermieter schuldhaft gehandelt hat. Auch kann der Vermieter nicht ohne Weiteres geltend machen, dass er selbst eine Störung von außen gemäß § 906 BGB hinnehmen muss. Dieser Einwand schlägt also nicht ohne Weiteres auf das Mietverhältnis durch. Hat allerdings der Mieter den Mangel schuldhaft herbeigeführt oder ist er sonst seiner Risikosphäre zuzurechnen, so mindert sich die Miete nicht. Beispiel: Lässt der Messie-Mieter seine Wohnung vermüllen und kommt es deswegen zu einem Kakerlakenbefall, so mindert sich die Miete nicht.

7Für den Mieter kann es gefährlich sein, die Miete eigenständig zu mindern. Denn wenn er sich über den Mietmangel oder die Höhe der Minderung schuldhaft irrt, so kann es leicht zu einem Mietrückstand kommen, welcher den Vermieter zu einer außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs berechtigt (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Selbst wenn der Mieter bei der Minderung auf den Rat des Mietervereins oder eines Rechtsanwalts vertraut hat und dieser Rat sich später als falsch darstellt, kann ihn dies kaum vor einer Kündigung und den Verlust der Mietsache schützen. Denn der Fehler des Mietervereins oder des Rechtsanwaltes wird dem Mieter zugerechnet, er kann sich gegenüber dem Vermieter also nicht auf diesen Fehler eines Dritten berufen. Das gilt im Wohnungsmietrecht, aber noch mehr im Gewerbemietrecht. Denn im Gewerbemietrecht ist es möglich, im Mietvertrag die Minderung zu Lasten des Mieters zu modifizieren, etwa vorläufig auszuschließen. In einem solchen Fall riskiert der mindernde Mieter auch dann eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs, wenn der betreffende Mangel tatsächlich die Minderung rechtfertigen würde. Hier ist also Vorsicht und anwaltlicher Rat gefragt.

8Daher ist es in der Regel empfehlenswert, die Miete trotz des Mangels erst einmal weiterzuzahlen und mit dem Vermieter über die Minderung zu verhandeln. Kommt eine Einigung nicht zustande, kann der Mieter die zu viel gezahlte Miete herausklagen. Wichtig dabei ist allerdings, dass der Mieter die volle Miete seit dem Mangel erkennbar und nachweisbar nur „unter Vorbehalt“ gezahlt hat. Tut er dies nicht, so kann er die zu viel gezahlte Miete später nicht zurückfordern (siehe dazu unten Rn. 48).

9Liegt ein Mangel vor oder wird eine Zusicherung nicht eingehalten, kann der Mieter noch weitere Rechte haben. Die wichtigsten sind das Zurückbehaltungsrecht und das Recht auf Schadensersatz. Zurückbehaltungsrecht bedeutet, dass der Mieter einen Teil der Miete zurückbehalten kann, bis der Mangel beseitigt oder die Zusicherung eingelöst ist. Die einbehaltene Miete muss er dann aber – anders als bei der Minderung – auszahlen. Auch das Zurückbehaltungsrecht ist durchaus heikel. Denn irrt sich der Mieter, so riskiert er wie beim Irrtum über die Minderung die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (s.o. Rn. 8 ). Das Recht auf Schadensersatz ist in § 536a BGB geregelt. Erforderlich dafür ist, dass dem Mieter ein zusätzlicher Schaden entsteht und der Vermieter den Mangel bzw. die Nichteinhaltung der Zusicherung zu vertreten hat. Wegen der Einzelheiten wird auf die Kommentierung zu § 536a BGB verwiesen.

10Im Wohnraummietrecht kann der Mietvertrag nicht von den Vorgaben des § 536 BGB abweichen. Das ergibt sich aus § 536 Abs. 4 BGB. Allerdings sind in begrenztem Umfang Regelungen möglich, die mittelbar zu einer Abweichung der Vorgaben des § 536 BGB führen. Beispiel: Die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter. In einem solchen Fall ist die normale Abnutzung der Wohnung regelmäßig nicht als Mangel zu werten, vielmehr ist der Mieter für deren Beseitigung verantwortlich. Allerdings ist die vertragliche Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter häufig unwirksam, gerade in Altverträgen. Im Falle der Unwirksamkeit gilt die gesetzliche Vorgabe, nämlich dass der Vermieter die normale Abnutzung beseitigen muss.

11Im Gewerbemietrecht kann der Mietvertrag aber sehr wohl von dem § 536 BGB abweichen, zwar nicht in vollem Umfang, aber durchaus in wichtigen Teilen. So kann etwa das Recht zur Minderung wirksam ausgeschlossen werden, dann muss der Mieter die Miete trotz eines Mangels voll bezahlen, kann sie nur im Nachhinein zurückfordern. Für die Liquidität des Vermieters kann eine solche vertragliche Abweichung sehr wichtig werden. Zudem beugt sie Missbräuchen vor, etwa dem Vorschieben von angeblichen Mängeln und Minderungstatbeständen durch zahlungsunwillige Mieter. Auch deshalb lohnt durchdachte Vertragsgestaltung im Gewerbemietrecht sehr.

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Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

13Zweck des § 536 BGB ist es, die Gleichwertigkeit zwischen Leistung und Gegenleistung (= Äquivalenzprinzip) zu gewährleisten bzw. wiederherzustellen.Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 536 Rn 3 f Ist die Mietsache mangelhaft oder hält der Vermieter eine Zusicherung nicht ein, so mindert sich die Miete automatisch, der Mieter muss dann also auch nur eine entsprechend geringere Miete zahlen.

2) Definitionen

a) Sachmangel (Abs. 1)

18Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Mietsache nicht so ist, wie sie sein soll,und sie dadurch nicht oder nur eingeschränkt gebraucht werden kann. Ist der Gebrauch der Mietsache nur unerheblich eingeschränkt, liegt kein Sachmangel im Sinne des Abs. 1 vor. Ein Sachmangel setzt also erstens eine negative Abweichung der Istbeschaffenheit von der Sollbeschaffenheit voraus

3) Abgrenzungen, Kasuistik

57Altlasten: Hat ein Grundstück Altlasten im Sinne von § 2 Abs. 5 des Bundesbodenschutzgesetzes, so liegt regelmäßig ein Sachmangel vor. Es kann dann nämlich regelmäßig nicht ausgeschlossen werden, dass eine Gesundheitsgefährdung für die Nutzer besteht. Dies reicht in solchen Fällen aus, ob tatsächlich Gesundheitsschäden eintreten, ist nicht maßgeblich.

4) Literaturstimmen

  • Mietrecht Allgemein Beck Online Kommentar BGB, Stand: 1.5.2014, § 536 Rn 112; Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Aufl. 2014; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 11. Aufl. 2014; Herrlein/Kandelhard, Mietrecht, 4. Auflage 2010; Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 7. Aufl. 2013; Münchener Kommentar BGB, 6. Aufl. 2012; Münchener Anwaltshandbuch Mietrecht, 4. Aufl. 2014; Nomos Kommentar BGB, 2. Aufl. 2012; Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013; Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl. 2009
  • Wohnraummietrecht Börstinghaus, Mietminderungstabelle, 3. Aufl. 2013; Börstinghaus, Flächenabweichungen in der Wohnraummiete, 2012
  • Gewerberaummietrecht Burbulla, Aktuelles Gewerberaummietrecht, 2. Aufl. 2014; Leo/Ghassemi-Tabar, AGB im Gewerberaummietrecht, 2. Aufl. 2014; Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 3. Aufl. 2012; Neuhaus, Handbuch der Geschäftsraummiete, 5. Aufl. 2014; Seldeneck/Wichert/Fallak, Gewerbemiete, 2013

5) Prozessuales

78Klagen um Mietmängel und Minderung können in mannigfacher Gestalt auftreten: Der Mieter kann eine geminderte Miete zahlen, der Vermieter klagt den Rest durch Zahlungsklage ein. Oder der Mieter zahlt die Mieter unter Vorbehalt in voller Höhe und klagt im Nachhinein die zuviel gezahlte Mieter zurück. Weiterhin können Vermieter oder Mieter Klage erheben und die Feststellung verlangen, dass die


Fußnoten