§ 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung

Expertenhinweise

2§ 556 e I S. 1 BGB enthält aus Gründen des Bestandsschutzes und der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs eine erste preisrechtliche Ausnahme zu der in § 556 d I BGB geregelten Mietpreisbremse:

Der Vermieter darf bei einer Wiedervermietung die Miete, „die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)“, grundsätzlich weiterverlangen, auch wenn diese die 110 %-Grenze übersteigt. Jedoch eröffnet nur diejenige Vormiete Bestandsschutz, welche auch zulässig (und damit ohne Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften, z.B. § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStrG) vom Vormieter geschuldet war. Eine unzulässige Vormiete eröffnet keinen Bestandsschutz.

3Allerdings wird gem. § 556 e I S. 2 BGB der Bestandsschutz insoweit eingeschränkt, als „solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind“, unberücksichtigt bleiben. Diese Vorschrift soll eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung verhindern: Der Gesetzgeber hatte die Befürchtung, dass der Vermieter und der Vormieter bei zeitnahem Ende des Mietverhältnisses eine Mieterhöhung vereinbaren, die vor allem den Nachmieter belastet. Der Gesetzgeber verstieg sich zu der Vermutung, dass der Vermieter die Erhöhung durch das Versprechen anderer Vorteile, etwa z.B. durch Verzicht auf zu leistende Schönheitsreparaturen, realisieren könnte.BT-Drs. 18/3121,30

4Mit der vorstehenden Vorschrift bestimmt das Gesetz zugleich, dass Mietminderungen bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben. Damit angesprochen sind Fälle, in denen im Vormietverhältnis ein zur Minderung berechtigender Mangel vorlag und demzufolge die Vormiete gem. § 536 I S. 2 BGB angemessen gemindert war. Wird ein solcher Mangel vor der Wiedervermietung beseitigt, ist die ungeminderte Vormiete maßgeblich. Wurde dieser Mangel vor der Weitervermietung nicht beseitigt, ändert dieses nichts an der preisrechtlichen Zulässigkeit der Vormiete. Allerdings kann der Nachmieter dann seinerseits selbstverständlich eine Minderung geltend machen.

5Probleme in der Praxis werden sich dort eröffnen, wo zwischen dem Vor- und dem Nachmietverhältnis ein unterschiedlicher Leistungsumfang vereinbart ist, z. B. durch die Hinzuvermietung einer Garage oder eines Stellplatzes. Dann fehlt es an einer räumlichen Identität zwischen Vor- und Nachmietverhältnis. Die preisrechtlich zulässige Miete soll in diesen Fällen 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete für den erweiterten Mietgegenstand, mindestens aber die Vormiete für den reduzierten Mietgegenstand betragen.Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553, 1556 unter Hinweis auf Flatow, Die höchst zulässige Miete, WuM 2015, 191, S. 196

6Hat ein Vermieter im Vormietverhältnis Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, eröffnet sich eine zweite preisrechtliche Ausnahme in § 556 e II BGB: „Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen i. S. d. § 555 b durchgeführt, so darf die nach § 556 d I zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 I bis III und § 559 a I bis IV ergäbe“:

Der Tatbestand dieser Norm verlangt also eine Modernisierung nach § 555 b BGB einerseits, und deren Durchführung in den letzten drei Jahren vor dem Mietbeginn andererseits.

Erste Voraussetzung der Anwendbarkeit dieser Ausnahme ist demzufolge die Durchführung von Modernisierungsarbeiten gem. § 555 b Nr. 1, 3 bis 6 BGB. Betroffen sind somit bauliche Veränderungen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden und die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Bei allen baulichen Veränderungen darf es sich nicht um Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a BGB handeln. Damit gelten die gleichen Grundsätze wie bei einer Modernisierungsmieterhöhung gem. § 559 BGB.

Zweite Voraussetzung ist, dass diese Modernisierungsmaßnahmen „in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses“ durchgeführt wurden. Entscheidend für den Fristbeginn ist nicht der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern der Vertragsbeginn. Das Ende der Modernisierungsarbeiten muss in den Drei-Jahres-Zeitraum fallen.

Bei Vorliegen dieser Tatbestandsvoraussetzungen darf der Vermieter die preisrechtlich zulässige Miete um den Modernisierungszuschlag erhöhen. Zur Ermittlung dieses Zuschlags müssen die anrechenbaren Kosten ermittelt, der richtige Umlageschlüssel bei Maßnahmen, die sich auf mehrere Wohnungen beziehen, bestimmt und schließlich Drittmittel gem. § 559 a BGB angerechnet werden.

7Die nach § 556 e II S. 2 BGB höchst zulässige Wiedervermietungsmiete wird ermittelt, indem die maximal zulässige Miete gem. § 556 d I BGB für die nicht modernisierte Wohnung zugrunde gelegt wird, also ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %. Dieser Miete ist sodann der Modernisierungszuschlag nach § 556 e II BGB hinzuzurechnen.

In der mietrechtlichen Literatur befassen sich mit der Mietpreisbremse u.a. Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015; Blank, Die Regelungen zur Mietpreisbremse im Entwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, WuM 2014, 641 ff.; Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553 ff.; Flatow, Die höchstzulässige Miete, WuM 2015, 191 ff.; Fleidl, Die Rückforderung überzahlter Miete bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse, WuM 2015, 212 ff.; Herlitz, Mietpreisbremse und Verfassungsrecht, ZMR 2014, 262 ff.; Hinz, Die Mietpreisbremse - Erste Überlegungen aus dem Blickwinkel der gerichtlichen Praxis, ZMR 2014, 593 ff.

8Für den Nachmieter werden sich in der Praxis und im Prozess Probleme dadurch eröffnen, dass dieser den ursprünglichen Zustand der Wohnung nicht kannte und deshalb letzten Endes nicht bewerten kann, ob die vom Mieter geltend gemachten Kosten sich auf (zu berücksichtigende) Modernisierungs- oder (nicht zu berücksichtigende) Erhaltungsmaßnahmen beziehen. Der Vermieter muss über die Modernisierungsmaßnahmen, ihre Kosten, ihre Aufteilung auf eine Mehrzahl von Wohnungen und eventuelle Drittmittel Auskunft erteilen.

9Ihn trifft auch im Prozess die Beweislast für die Voraussetzungen der Ausnahmetatbestände in §§ 556e I, II BGB.