§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für den Rechtsverkehr
(für Nichtjuristen)
zum Expertenteil (für Juristen)
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
1Für die Absicherung der vielfach denkbaren Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter sieht das Gesetz nur die Einräumung eines (Vermieter-)Pfandrechts vor. Die Formulierung der Norm in
Die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung spielt in der mietrechtlichen Praxis eine bedeutende Rolle. Ihre gesetzliche Regelung ist jedoch höchst unvollständig. Es ist daher immer wieder die Aufgabe der Rechtsprechung, für vom Gesetzgeber nicht geregelte Aspekte der Sicherheitsleistung eine interessengerechte Lösung zu finden.
1) Anwendungsbereich
2Die Vorschrift gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Auf die Miete von Geschäftsräumen ist sie nicht anwendbar.
2) Arten der Sicherheitsleistung
3Die Sicherheitsleistung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit dem Vermieter vereinbart werden. Fehlt eine konkrete Vereinbarung zur Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach
a) Barkaution
4Die Barkaution ist die in der Praxis am häufigsten vereinbarte Sicherheit. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag auszuhändigen oder diesen Betrag durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift zu leisten. Charakteristisch ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter.
b) Sparkonto/Sparbuch
5Als Mietsicherheit kann auch die Verpfändung oder die Sicherungsabtretung eines Sparguthabens vereinbart werden. Bei einer Verpfändung zahlt der Mieter die Mietsicherheit auf ein Sparbuch ein, welches auf seinen Namen ausgestellt wird. Das Recht auf die Sparforderung wird alsdann an den Vermieter verpfändet. Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass der Mieter die Verpfändung dem Kreditinstitut anzeigt, indem diesem mitgeteilt wird, dass eine Verpfändung stattgefunden hat und wer der Pfandgläubiger ist. Demgegenüber wird die Sicherungsabtretung einer Sparforderung gem. §
c) Bankbürgschaft
6Bei der Wohnraummiete hat die Sicherheitsleistung in der Form einer Bankbürgschaft eine nur geringe Bedeutung. Bei ihr erhält der Vermieter die Verpflichtungserklärung des Bürgen.
3) Gesetzlich beschränkte Höhe der Sicherheitsleistung
7Nach
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v.
4) Gestreckte Fälligkeit der Mietsicherheit
8Nach
5) Anlage und Verzinsung
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6) Abweichende Vereinbarungen
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Expertenhinweise
(für Juristen)
1) Allgemeines
11Wird die zulässige Höchstgrenze überschritten, bleibt die Vereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam. Lediglich der überschießende Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden.BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=622e1c2241e093060b54a0e43058652f&nr=29734&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2004, 666 Dieser Bereicherungsanspruch verjährt binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Kautionsbetrag gezahlt hat.BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=921d22644c0bb7608141a67c3f1a98e8&nr=56803&pos=1&anz=2 , BGH, ZMR 2011, 783
12Ausnahmen von der gesetzlich beschränkten Höhe der Sicherheitsleistung lässt die Rechtsprechung nur in den Fällen zu, in denen ein Dritter eine Bürgschaft freiwillig anbietet, um Bedenken des Vermieters an der Solvenz des Mieters zu zerstreuen und wenn mit dieser Bürgschaft keine besondere Belastungen für den Mieter verbunden sind. BGH vom 07.06.1990 – IX ZR 160/90, ZMR 1990, 327 Gleiches gilt dann, wenn dem Vermieter während der Mietzeit eine zusätzliche Sicherheitsleistung angeboten wird, damit dieser dem in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mieter nicht kündigt oder eine bereits ausgesprochene Kündigung wieder zurücknimmt.
13Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten dient dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen im Zeitpunkt des Umzugs. Der Gesetzgeber will damit Erschwerungen für den Abschluss eines Wohnraummietvertrages entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. In Fällen der beabsichtigten Kündigungsabwendung ist dieser Schutzzweck nicht tangiert.BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 379/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f8799e67fec5dca8a8755a9ff72e9d9a&nr=63967&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2013, 621 Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (
14Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Mit dem Beginn des Mietverhältnisses ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern derjenige Zeitpunkt gemeint, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen, also bei monatlicher Mietzahlung jeweils am 3. (Dritten) Werktag des 2. (Zweiten) und des 3. (Dritten) Mietmonats fällig. Dieses gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter nicht nachweist, die Mietsicherheit auf ein insolvenzfestes Konto eingezahlt zu haben. Bis zum Nachweis des Kontos steht einem Mieter dann nämlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu:
15Nach der gesetzlichen Regelung in
Der Vermieter muss die Mietkaution auf ein - nach Außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen - entsprechend gekennzeichnetes Konto ("Mietkautionskonto") anlegen. Anderenfalls unterfiele die Kaution - der ausdrücklich erklärten Absicht des Gesetzgebers zuwiderlaufend - dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber. Denn dieses erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher; es wird auch nicht aufgehoben, wenn der Treuhandcharakter der Einlage nachträglich offen gelegt wird. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben vielmehr nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird. Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu. Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnissens hinaus. BGH, Beschluss vom 09.06.2015 - VIII ZR 324/14http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=3e0d14bd5c850075dd717e5fad8a7e7d&nr=71744&pos=0&anz=1
16Der Nachweis einer bloßen Kontostandsbestätigung genügt also nicht. „Die Rechtsprechung des BGH ist das „Aus“ für die bisher gängige Form der Sicherheitsleistung durch Übergabe von Bargeld bei Beginn des Mietverhältnisses über Wohnraum, jedenfalls dann, wenn der Mieter hierzu nicht freiwillig bereit ist. Der BGH entnimmt nämlich das Recht des Mieters, nur unmittelbar auf ein insolvenzfestes Konto zu zahlen, dem Gesetz selbst (…). Die erste Teilzahlung der Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Beginn des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt, zu dem die Mieträume dem Mieter nach dem Mietvertrag überlassen werden müssen. Eine Zahlung bereits bei Abschluss des Mietvertrages kann rechtlich nicht verlangt werden. Das Interesse des Vermieters verlangt es aber, dass er bei Schlüsselübergabe Gewissheit darüber hat, dass der erste Teilbetrag der Kaution bezahlt ist. Bei ausgeprägtem Misstrauen beiderseits bleibt nur die Möglichkeit, dass die Schlüsselübergabe auf der Bank Zug um Zug, gegen Einzahlung des Kautionsbetrages, erfolgt. Der Vermieter hat nämlich ein Zurückbehaltungsrecht nach
2) Abgrenzungen, Kasuistik
17Wird die Mietsicherheit nicht gesetzeskonform angelegt, begeht der Vermieter eine Vertragsverletzung, die diesen zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus qualifiziert die Rechtsprechung die Vorschrift des
3) Zusammenfassung der Rechtsprechung
22Mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 01.05.2013 hat der Gesetzgeber für den Kautionsverzug in
4) Literaturstimmen
Die Mietsicherheit in Wohnraummietverhältnissen wirft zahlreiche praxisrelevante Fragen auf, zu denen sich teilweise noch keine gesicherte Rechtsprechung herausgebildet hat. Mit aktuellen Fragen rund um die Mietkaution befasst sich Schmid, ZMR 2013, 254. Die Kaution bei Eigentümerwechsel, Zwangsverwaltung und Insolvenz erörtert Jacoby, ZMR 2015, 1 ff.
5) Prozessuales
27Für Streitigkeiten über „Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses“ ist gem.