§ 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für den Rechtsverkehr
(für Nichtjuristen)
zum Expertenteil (für Juristen)
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
1Für die Absicherung der vielfach denkbaren Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter sieht das Gesetz nur die Einräumung eines (Vermieter-)Pfandrechts vor. Die Formulierung der Norm in
Die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung spielt in der mietrechtlichen Praxis eine bedeutende Rolle. Ihre gesetzliche Regelung ist jedoch höchst unvollständig. Es ist daher immer wieder die Aufgabe der Rechtsprechung, für vom Gesetzgeber nicht geregelte Aspekte der Sicherheitsleistung eine interessengerechte Lösung zu finden.
1) Anwendungsbereich
2Die Vorschrift gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Auf die Miete von Geschäftsräumen ist sie nicht anwendbar.
2) Arten der Sicherheitsleistung
3Die Sicherheitsleistung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit dem Vermieter vereinbart werden. Fehlt eine konkrete Vereinbarung zur Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach
a) Barkaution
4Die Barkaution ist die in der Praxis am häufigsten vereinbarte Sicherheit. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag auszuhändigen oder diesen Betrag durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift zu leisten. Charakteristisch ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter.
b) Sparkonto/Sparbuch
5Als Mietsicherheit kann auch die Verpfändung oder die Sicherungsabtretung eines Sparguthabens vereinbart werden. Bei einer Verpfändung zahlt der Mieter die Mietsicherheit auf ein Sparbuch ein, welches auf seinen Namen ausgestellt wird. Das Recht auf die Sparforderung wird alsdann an den Vermieter verpfändet. Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass der Mieter die Verpfändung dem Kreditinstitut anzeigt, indem diesem mitgeteilt wird, dass eine Verpfändung stattgefunden hat und wer der Pfandgläubiger ist. Demgegenüber wird die Sicherungsabtretung einer Sparforderung gem. §
c) Bankbürgschaft
6Bei der Wohnraummiete hat die Sicherheitsleistung in der Form einer Bankbürgschaft eine nur geringe Bedeutung. Bei ihr erhält der Vermieter die Verpflichtungserklärung des Bürgen.
3) Gesetzlich beschränkte Höhe der Sicherheitsleistung
7Nach
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v.
4) Gestreckte Fälligkeit der Mietsicherheit
8Nach
5) Anlage und Verzinsung
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6) Abweichende Vereinbarungen
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Expertenhinweise
(für Juristen)
1) Allgemeines
11Wird die zulässige Höchstgrenze überschritten, bleibt die Vereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam. Lediglich der überschießende Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden.BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=622e1c2241e093060b54a0e43058652f&nr=29734&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2004, 666
2) Abgrenzungen, Kasuistik
17Wird die Mietsicherheit nicht gesetzeskonform angelegt, begeht der Vermieter eine Vertragsverletzung, die diesen zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus qualifiziert die Rechtsprechung die Vorschrift des
3) Zusammenfassung der Rechtsprechung
22Mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 01.05.2013 hat der Gesetzgeber für den Kautionsverzug in
23Der Mieter erwirbt mit Leistung der Mietsicherheit einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgibt. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Eine Fälligkeit tritt ein, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Mietsicherheit zurückgreifen muss. Eine Frist, innerhalb derer der Vermieter die Kaution zu verwerten oder zurückzugeben hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Nach der Auflassung des BGH gibt es keine allgemein gültige Abrechnungsfrist.BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=281995c4cf6f009b8e1d0a621931dcc7&nr=35739&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2006, 431 Die Rechtsprechung nimmt Fristen zwischen 3 und 6 Monaten an, wobei die Tendenz zu 6 Monaten geht. Wie stets, sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend: Die Frist muss diesem angemessen sein. Innerhalb dieser angemessenen Frist hat sich der Vermieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klagweise geltend gemachten Forderungen beschränkt.BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt - wie der BGH nun erstmals judiziert hat - auch für streitige Forderungen des Vermieters. BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17
24Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Sie erstreckt sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter geleisteten Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist.BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=281995c4cf6f009b8e1d0a621931dcc7&nr=35739&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2006, 431
25Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung folgt aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit solchen Forderungen kann ein Vermieter gegenüber dem Anspruch eines Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird.BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=af4a09c47e4d75cd49aedeb81483d5a6&nr=61111&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2012, 855
26Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in drei Jahren (vgl.
4) Literaturstimmen
Die Mietsicherheit in Wohnraummietverhältnissen wirft zahlreiche praxisrelevante Fragen auf, zu denen sich teilweise noch keine gesicherte Rechtsprechung herausgebildet hat. Mit aktuellen Fragen rund um die Mietkaution befasst sich Schmid, ZMR 2013, 254. Die Kaution bei Eigentümerwechsel, Zwangsverwaltung und Insolvenz erörtert Jacoby, ZMR 2015, 1 ff.
5) Prozessuales
27Für Streitigkeiten über „Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses“ ist gem.