§ 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung

2§ 562c BGB bietet die Möglichkeit unter Wahrung des Sicherungsinteresse des Vermieters das Pfandrecht des Vermieters durch Sicherheitsleistung insgesamt oder zumindest für einzelne Gegenstände ausschließen und damit als Mieter wieder die unbeschränkte Verfügungsgewalt über die in die Mietsache eingebrachten Gegenstände zurück zu erhalten.

Die Norm entspricht inhaltlich dem § 562 BGB a.F. und wurde mit dem Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahre 2001 nur geringfügig sprachlich verändert. Die Aufteilung in zwei Sätze soll zum leichteren Verständnis beitragen.NK-BGB/Riecke, Schuldrecht, 2. Aufl. (2012), § 562c Rn. 1 § 562c BGB findet auf Wohnraummietverhältnisse, gewerbliche Mietverhältnisse als auch bei Mietverhältnissen über Grundstücke gemäß § 578 Abs.1 BGB Anwendung. Die Abwendung des Verpächterpfandrechts richtet sich nach § 583 Abs. 2 BGB.

Von § 562c BGB abweichende Vereinbarungen oder der Ausschluss sind nicht möglich, da die Norm nach h. M. zum Schutz des Mieters nicht abdingbar ist.Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562c Rn. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. (2014), § 562c Rn. 1; MüKoBGB/Artz BGB, 6. Aufl. 2012, § 562c Rn. 2, Schmidt-Futterer/Lammel § 562c Rn. 1 

3a) Geltendmachung des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht des Vermieters an den in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters für die Forderungen aus dem Mietverhältnis. Der Umfang des Vermieterpfandrechts bestimmt sich nach § 562 BGB. Das Vermieterpfandrecht kann nicht an in die Mietsache eingebrachten Sachen geltend gemacht werden, die sich nicht im Eigentum des Mieters befinden.OLG Koblenz, Urteil vom 25. Januar 2007 – 2 U 1524/06.  

4b) Abwendung der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts durch Sicherheitsleistung

5aa) Abwendungsrecht des Mieters

Ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts kann der Mieter von seinem Abwendungsrecht Gebrauch machen.MüKoBGB/Artz BGB, 6. Aufl. 2012, § 562c Rn. 3 Nach § 562c BGB bestehen zwei Möglichkeiten die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts abzuwenden. Um das Vermieterpfandrecht insgesamt auszuschließen, kann der Mieter nach § 562c S. 1 BGB Sicherheit in Höhe der Forderung leisten, wegen der das Vermieterpfandrecht ausgeübt wurde.a.A.: Wert der eingebrachten Sachen; str. vgl. Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562c Rn. 4 

Nach § 562c S. 2 BGB ist dagegen die Befreiung mit der Folge der Pfandfreiheit jedes einzelnen Pfandgegenstandes vom Pfandrecht des Vermieters durch Sicherheitsleistung in Höhe des Wertes der einzelnen Sache möglich. Wegen des Wortlauts des § 562c S. 2 BGB und zum Schutz des Mieters gilt dies auch dann, wenn der Wert aller vom Mieter eingebrachten Sachen geringwertiger ist als die vom Vermieterpfandrecht gesicherten Forderungen.str. Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2014, § 562c Rn. 1; Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562c Rn. 4 m.w.N.; a.A.: Höhe der gesicherten Forderung – Riecke/Schmidt in Schmid, Miete und Mietprozess, 4. Aufl. 2004?, Teil 6 Rn. 202 Nach Hinterlegung der Sicherheitsleistung kann ein Mieter mit den hinterlegten Beträgen nicht gegenüber den Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis aufrechnen.HK-BGB/Ebert § 562 c BGB Rn. 6. Das Vermieterpfandrecht lebt nicht erneut auf, sollte ohne Verschulden des Mieters die Sicherheitsleistung unzureichend werden,Schmidt-Futterer/Lammel, BGB, 11. Aufl. 2013, § 562c Rn. 15 beispielsweise bei Vermögensverfall des Bürgen oder Absinken des Kurswertes bei Wertpapieren. Der Vermieter hat dann nach § 240 BGB einen Ergänzungsanspruch oder anderweitige Sicherheit ist zu leisten.Lammel Rn. 13 oder nehmen: Erman/Jendrek Rn. 2 Der Entfernung der nicht vom Pfandrecht des Vermieters befreiten übrigen Sachen kann der Vermieter nach § 562a BGB widersprechen.

6bb) Art der Sicherheitsleistung 

Für die Art der Sicherheitsleistung zur Abwendung des Pfandrechtes gelten die Vorschriften der §§ 232 bis 240 BGB.Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562c Rn. 7 In der Praxis erfolgt dabei überwiegend die Hinterlegung einer Geldsumme beim zuständigen Amtsgericht. Die Geldzahlung ist allerdings nicht zwingend.Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 562c Rn. 10 Möglich ist insbesondere auch die Hinterlegung von Wertpapieren, die Verpfändung von Forderungen oder beweglicher Sachen, eine Hypothekenbestellung oder die Stellung eines solventen Bürgen nach §§ 232 Abs. 2, 239 BGB.

7cc) Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter

Zur Geltendmachung der Abwendungsbefugnis besteht ein Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter, der Auskunft über den Grund und die genaue Höhe seiner Forderungen erteilen muss.BGH v. 29.6.1971 – VI ZR 255/69, WM 1971,1086,1088 

8dd) Abwendungsrecht dritter Personen

Die beiden Rechte zur Pfandrechtsabwendung können über den Wortlaut hinaus nicht nur vom Mieter, sondern unter entsprechender Anwendung des § 268 BGB auch von Dritten ausgeübt werden, falls diese durch die Pfandrechtsausübung des Vermieters in ihren Rechten beeinträchtigt sein könnten.BGH v. 29.6.1971 – VI ZR 255/69, WM 1971,1086 In Betracht kommen insbesondere Eigentümer oder Sicherungseigentümer, die eine mit dem Pfandrecht des Vermieters belastete Sache vom Mieter erworben haben sowie nachrangiger Pfändungspfandgläubiger.vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 7. Aufl. 2014, § 562c Rn. 1 

9c) Rechtsfolge

Die Erbringung der Sicherheitsleistung nach § 562c S. 1 BGB bewirkt, dass der Vermieter das Vermieterpfandrecht an den betreffenden Gegenständen nicht mehr geltend machen kann.Blank/Börstinghaus, Miete. Das gesamte BGB- Mietrecht, 4. Aufl. 2014, § 562c Rn. 5 Somit kann der Vermieter die mit dem Vermieterpfandrecht verbundenen Rechte nach den §§ 562 ff. BGB nicht mehr ausüben.Blank/Börstinghaus, Miete. Das gesamte BGB- Mietrecht, 4. Aufl. 2014, § 562c Rn. 5 m.w.N. Die Sicherheitsleistung an einzelnen Gegenständen nach § 562c S. 2 BGB führt zum Erlöschen des Vermieterpfandrechts.MüKoBGB/Artz BGB, 6. Aufl. (2012), § 562c Rn. 4 

10Die typischen Anwendungsfälle des § 562c BGB spielen sich überwiegend in Gewerberaummietverhältnissen ab, wenn für den Vermieter ein Forderungsausfall droht und dieser sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Dann stellt sich für den Mieter oder Dritte von der Pfandrechtsausübung des Vermieters in ihren Rechten beeinträchtigten Personen die Frage, welche Möglichkeiten bestehen das Vermieterpfandrecht insgesamt oder zumindest an dringend (eventuell für den Geschäftsbetrieb) benötigten Gegenständen abzuwenden.

• OLG Koblenz, 25.01.2007 – 2 U 1524/06http://www.juris.de/jportal/portal/t/1kpw/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=KORE506172007&documentnumber=1&numberofresults=5&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 
• BGH, 29.06.1971 – VI ZR 255/69http://www.juris.de/jportal/portal/t/1ksu/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=BORE007708100&documentnumber=1&numberofresults=2&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 
• BGH, 20.03.1986 – IX ZR 42/85 BGH NJW 1986,2426,2427http://www.juris.de/jportal/portal/t/1kxh/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=KORE300858601&documentnumber=1&numberofresults=2&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 
• OLG Brandenburg, 02.04.2007 – 3 W 67/06http://www.juris.de/jportal/portal/t/1kz8/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=KORE229912007&documentnumber=1&numberofresults=1&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 

• Münchner Kommentar zum BGB, BGB Band 3: Schuldrecht, Besonderer Teil I §§ §§ 433-610,         Finanzierungsleasing, HeizkostenV, BetriebskostenV, CISG, 6. Auflage, 2012
• Palandt, BGB-Kommentar, BGB, 73.Aufl. 2014
• Schmidt-Futterer, Mietrecht: MietR, Großkommentar des Wohn- und GewerberaummietrechtsBürgerliches Gesetzbuch (§§ 535-580a, 138, 1568a BGB), Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, Wirtschaftsstrafgesetz (§§ 4,5 WiStG) und Zivilprozessordnung (§§ 283a, 712, 721, 765a, 794a, 885, 885a, 940a ZPO), 11. Auflage, 2013

§§ 232-240, § 267, § 268, §§ 372-386 i.V.m. LHintG., § 562, § 562a, § 562b, § 578 Abs.1, § 583, § 936, § 985, § 1004, § 1006 , § 1227, § 1228, § 1257 BGB 

§ 50 InsO

§ 289 StGB

§ 766, § 769, § 805, § 885, § 885a ZPO

11Der Vermieter muss das Entstehen seiner Forderungen, der Mieter das Erlöschen der Forderungen des Vermieters beweisen.BGH, Urteil vom 20. März 1986 – IX ZR 42/85; BGH NJW 1986,2426,2427 Der Vermieter hat auch die Beweislast dafür, dass die Sache im Eigentum des Mieters steht und dass die Sache in die Wohnung des Mieters eingebracht wurde.Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 02. April 2007 – 3 W 67/06; OLG Brandenburg MDR 2007, 1365 Kann die genaue Höhe der Forderungen des Vermieters nicht festgestellt werden, wird die Forderungshöhe in einem Rechtsstreit vom Gericht geschätzt.

Ein Vermieter, der Gegenstände des Mieters unberechtigt in Besitz genommen hat, kann vom Mieter auf Herausgabe verklagt werden. Bei unterbliebener vorheriger Abwendung durch Sicherheitsleistung durch den Mieter kann der Vermieter sich dabei nicht auf ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis  berufen, da es sich um ein Recht des Mieters und nicht um eine Pflicht des Mieters handelt.OLG Koblenz, Urteil vom  25. Januar 2007 – 2 U 1524/06 

Soll die Sicherheitsleistung durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren erfolgen, ergibt sich die Zuständigkeit des Amtsgerichts nach §§ 372 ff. BGB i.V.m. dem Hinterlegungsgesetz (HintG) des jeweiligen Bundeslandes.

22Bei der Beratung von (Gewerbe-) Mietern, die nicht die gesamte Sicherheitsleistung aufbringen können, kann die Variante nach § 562c S. 2 BGB, insbesondere wenn es um dringend benötigte Gegenstände geht, empfehlenswert sein. Der Mandant sollte auf diese Möglichkeit hingewiesen werden. Ebenfalls sollte in der Beratung der Hinweis erfolgen, dass auch Dritte Sicherheitsleistung im Wege verschiedener Möglichkeiten nach den §§ 232 ff. BGB erbringen können.

Wenn sich ein Vermieter nach § 562c S. 2 BGB darauf einlässt, die vom Mieter bestimmten Gegenstände diesem nach Teilsicherheitsleistung pfandrechtsfrei zu überlassen, besteht die Gefahr, dass der Mieter keinerlei Interesse mehr hat, die im Mietobjekt des Vermieters verbliebenen Sachen pfandfrei zu bekommen.