§ 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung

2§ 562c BGB bietet die Möglichkeit unter Wahrung des Sicherungsinteresse des Vermieters das Pfandrecht des Vermieters durch Sicherheitsleistung insgesamt oder zumindest für einzelne Gegenstände ausschließen und damit als Mieter wieder die unbeschränkte Verfügungsgewalt über die in die Mietsache eingebrachten Gegenstände zurück zu erhalten.

Die Norm entspricht inhaltlich dem § 562 BGB a.F. und wurde mit dem Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahre 2001 nur geringfügig sprachlich verändert. Die Aufteilung in zwei Sätze soll zum leichteren Verständnis beitragen.NK-BGB/Riecke, Schuldrecht, 2. Aufl. (2012), § 562c Rn. 1 § 562c BGB findet auf Wohnraummietverhältnisse, gewerbliche Mietverhältnisse als auch bei Mietverhältnissen über Grundstücke gemäß § 578 Abs.1 BGB Anwendung. Die Abwendung des Verpächterpfandrechts richtet sich nach § 583 Abs. 2 BGB.

Von § 562c BGB abweichende Vereinbarungen oder der Ausschluss sind nicht möglich, da die Norm nach h. M. zum Schutz des Mieters nicht abdingbar ist.Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562c Rn. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. (2014), § 562c Rn. 1; MüKoBGB/Artz BGB, 6. Aufl. 2012, § 562c Rn. 2, Schmidt-Futterer/Lammel § 562c Rn. 1 

3a) Geltendmachung des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht des Vermieters an den in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters für die Forderungen aus dem Mietverhältnis. Der Umfang des Vermieterpfandrechts bestimmt sich nach § 562 BGB. Das Vermieterpfandrecht kann nicht an in die Mietsache eingebrachten Sachen geltend gemacht werden, die sich nicht im Eigentum des Mieters befinden.

10Die typischen Anwendungsfälle des § 562c BGB spielen sich überwiegend in Gewerberaummietverhältnissen ab, wenn für den Vermieter ein Forderungsausfall droht und dieser sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Dann stellt sich für den Mieter oder Dritte von der Pfandrechtsausübung des Vermieters in ihren Rechten beeinträchtigten Personen die Frage, welche Möglichkeiten bestehen das Vermieterpfandrecht insgesamt oder zumindest an dringend (eventuell für den Geschäftsbetrieb) benötigten Gegenständen abzuwenden.

• OLG Koblenz, 25.01.2007 – 2 U 1524/06http://www.juris.de/jportal/portal/t/1kpw/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=KORE506172007&documentnumber=1&numberofresults=5&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 
• BGH, 29.06.1971 – VI ZR 255/69http://www.juris.de/jportal/portal/t/1ksu/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=BORE007708100&documentnumber=1&numberofresults=2&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 
• BGH, 20.03.1986 – IX ZR 42/85 BGH NJW 1986,2426,2427http://www.juris.de/jportal/portal/t/1kxh/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=KORE300858601&documentnumber=1&numberofresults=2&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 
• OLG Brandenburg, 02.04.2007 – 3 W 67/06http://www.juris.de/jportal/portal/t/1kz8/page/jurisw.psml?doc.hl=1&doc.id=KORE229912007&documentnumber=1&numberofresults=1&showdoccase=1&doc.part=K&paramfromHL=true#focuspoint 

• Münchner Kommentar zum BGB, BGB Band 3: Schuldrecht, Besonderer Teil I §§ §§ 433-610,         Finanzierungsleasing, HeizkostenV, BetriebskostenV, CISG, 6. Auflage, 2012
• Palandt, BGB-Kommentar, BGB, 73.Aufl. 2014
• Schmidt-Futterer, Mietrecht: MietR, Großkommentar des Wohn- und GewerberaummietrechtsBürgerliches Gesetzbuch (§§ 535-580a, 138, 1568a BGB), Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, Wirtschaftsstrafgesetz (§§ 4,5 WiStG) und Zivilprozessordnung (§§ 283a, 712, 721, 765a, 794a, 885, 885a, 940a ZPO), 11. Auflage, 2013

§§ 232-240, § 267, § 268, §§ 372-386 i.V.m. LHintG., § 562, § 562a, § 562b, § 578 Abs.1, § 583, § 936, § 985, § 1004, § 1006 , § 1227, § 1228, § 1257 BGB 

§ 50 InsO

§ 289 StGB

§ 766, § 769, § 805, § 885, § 885a ZPO

11Der Vermieter muss das Entstehen seiner Forderungen, der Mieter das Erlöschen der Forderungen des Vermieters beweisen.BGH, Urteil vom 20. März 1986 – IX ZR 42/85; BGH NJW 1986,2426,2427 Der Vermieter hat auch die Beweislast dafür, dass die Sache im Eigentum des Mieters steht und dass die Sache in die Wohnung des Mieters eingebracht wurde.Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 02. April 2007 – 3 W 67/06; OLG Brandenburg MDR 2007, 1365 Kann die genaue Höhe der Forderungen des Vermieters nicht festgestellt werden, wird die Forderungshöhe in einem Rechtsstreit vom Gericht geschätzt.

Ein Vermieter, der Gegenstände des Mieters unberechtigt in Besitz genommen hat, kann vom Mieter auf Herausgabe verklagt werden. Bei unterbliebener vorheriger Abwendung durch Sicherheitsleistung durch den Mieter kann der Vermieter sich dabei nicht auf ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis  berufen, da es sich um ein Recht des Mieters und nicht um eine Pflicht des Mieters handelt.OLG Koblenz, Urteil vom  25. Januar 2007 – 2 U 1524/06 

Soll die Sicherheitsleistung durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren erfolgen, ergibt sich die Zuständigkeit des Amtsgerichts nach §§ 372 ff. BGB i.V.m. dem Hinterlegungsgesetz (HintG) des jeweiligen Bundeslandes.

22Bei der Beratung von (Gewerbe-) Mietern, die nicht die gesamte Sicherheitsleistung aufbringen können, kann die Variante nach § 562c S. 2 BGB, insbesondere wenn es um dringend benötigte Gegenstände geht, empfehlenswert sein. Der Mandant sollte auf diese Möglichkeit hingewiesen werden. Ebenfalls sollte in der Beratung der Hinweis erfolgen, dass auch Dritte Sicherheitsleistung im Wege verschiedener Möglichkeiten nach den §§ 232 ff. BGB erbringen können.

Wenn sich ein Vermieter nach § 562c S. 2 BGB darauf einlässt, die vom Mieter bestimmten Gegenstände diesem nach Teilsicherheitsleistung pfandrechtsfrei zu überlassen, besteht die Gefahr, dass der Mieter keinerlei Interesse mehr hat, die im Mietobjekt des Vermieters verbliebenen Sachen pfandfrei zu bekommen.