von Göler (Hrsg.) / Samir Talic / § 562c

§ 562c Abwendung des Pfandrechts durch Sicherheitsleistung

Der Mieter kann die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters durch Sicherheitsleistung abwenden. Er kann jede einzelne Sache dadurch von dem Pfandrecht befreien, dass er in Höhe ihres Wertes Sicherheit leistet.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

1Falls ein Vermieter während eines Mietverhältnisses sein Vermieterpfandrecht nach §§ 562 ff. BGB geltend macht, stellt sich für den Mieter die Frage, welche Möglichkeiten zur Abwendung des Vermieterpfandrechtes bestehen. Als wichtige Schutzvorschrift zugunsten des Mieters kann dieser oder ein durch das Vermieterpfandrecht benachteiligter Dritter nach § 562c BGB durch Sicherheitsleistung das Pfandrecht des Vermieters insgesamt oder zumindest für einzelne Gegenstände ausschließen und damit wieder ohne Beschränkung über seine in das Mietobjekt eingebrachten Sachen verfügen.
  
Abwendungsrecht des Mieters

Der Mieter kann von seinem Abwendungsrecht ab dem Zeitpunkt der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts Gebrauch machenMüKoBGB/Artz BGB, 6. Aufl. 2012, § 562c Rn. 3. Nach § 562c BGB bestehen zwei Möglichkeiten die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts abzuwenden. Um das Vermieterpfandrecht insgesamt auszuschließen, kann der Mieter nach § 562c S. 1 BGB Sicherheit in Höhe der Forderung leisten, wegen der das Vermieterpfandrecht ausgeübt wurde. Nach § 562c S. 2 BGB besteht für den Mieter auch die Möglichkeit jede einzelne Sache vom Pfandrecht zu befreien, indem Sicherheit in Höhe des Wertes der Sache geleistet wird. Der Entfernung der nicht vom Pfandrecht des Vermieters befreiten Sachen kann der Vermieter nach § 562a BGB widersprechen.
  
Auskunftsanspruch gegenüber dem Vermieter

Um das Abwendungsrecht durch Sicherheitsleistung wahrnehmen zu können, ist der Vermieter zur Auskunft über die Art und Höhe seiner Forderungen verpflichtet.
 
Verbot des vertraglichen Ausschlusses

Da § 562c BGB dem Schutz des Mieters dient, darf diese Vorschrift mietvertraglich oder durch allgemeine Geschäftsbedingungen (abgekürzt AGB) nicht ausgeschlossen werden.
 
Abwendungsrecht anderer Personen

Die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts kann nicht nur vom Mieter, sondern auch von dritten Personen abgewendet werden. Zur Abwendung der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts kommen Personen, die durch das Vermieterpfandrecht benachteiligt werden könnten, insbesondere Sicherungseigentümer oder Pfändungspfandgläubiger in Betracht.
  
Möglichkeiten der Sicherheitsleistung 

Die Möglichkeiten der Sicherheitsleistung zur Abwendung des Pfandrechtes richten sich nach den Vorschriften der §§ 232 bis 240 BGB.Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562c Rn. 7 In der Praxis erfolgt dabei überwiegend die Hinterlegung einer Geldsumme beim zuständigen Amtsgericht. Die Geldzahlung ist allerdings nicht zwingend.Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 562c Rn. 10 Möglich ist insbesondere auch die Hinterlegung von Wertpapieren, die Verpfändung von Forderungen oder beweglicher Sachen, eine Hypothekenbestellung oder die Stellung eines solventen Bürgen nach §§ 232 Abs. 2, 239 BGB.
  
Ergänzungspflicht

Sollte die geleistete Sicherheit ohne Verschulden des Mieters unzureichend werden, muss sie ergänzt oder eine anderweitige Sicherheit geleistet werden nach § 240 BGB.
   
Rechtsfolge

Durch die Sicherheitsleistung erlischt die Geltendmachung des Pfandrechts des Vermieters an den betreffenden Gegenständen.Palandt/Weidenkaff, BGB, 73.Aufl. 2014, § 562c Rn. 2 Somit kann der Vermieter seine mit der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts verbundenen Vermieterrechte nach den §§ 562 ff. BGB wie z.B. das Recht zur Pfandverwertung, das Selbsthilferecht oder Widerspruchsrecht gegen die Entfernung nicht mehr ausüben.

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Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

2§ 562c BGB bietet die Möglichkeit unter Wahrung des Sicherungsinteresse des Vermieters das Pfandrecht des Vermieters durch Sicherheitsleistung insgesamt oder zumindest für einzelne Gegenstände ausschließen und damit als Mieter wieder die unbeschränkte Verfügungsgewalt über die in die Mietsache eingebrachten Gegenstände zurück zu erhalten.

Die Norm entspricht inhaltlich dem § 562 BGB a.F. und wurde mit dem Mietrechtsreformgesetz aus dem Jahre 2001 nur geringfügig sprachlich verändert. Die Aufteilung in zwei Sätze soll zum leichteren Verständnis beitragen.NK-BGB/Riecke, Schuldrecht, 2. Aufl. (2012), § 562c Rn. 1 § 562c BGB findet auf Wohnraummietverhältnisse, gewerbliche Mietverhältnisse als auch bei Mietverhältnissen über Grundstücke gemäß § 578 Abs.1 BGB Anwendung. Die Abwendung des Verpächterpfandrechts richtet sich nach § 583 Abs. 2 BGB.

Von § 562c BGB abweichende Vereinbarungen oder der Ausschluss sind nicht möglich, da die Norm nach h. M. zum Schutz des Mieters nicht abdingbar ist.Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562c Rn. 2; Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. (2014), § 562c Rn. 1; MüKoBGB/Artz BGB, 6. Aufl. 2012, § 562c Rn. 2, Schmidt-Futterer/Lammel § 562c Rn. 1 

2) Definitionen

3a) Geltendmachung des Vermieterpfandrechts

Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht des Vermieters an den in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters für die Forderungen aus dem Mietverhältnis. Der Umfang des Vermieterpfandrechts bestimmt sich nach § 562 BGB. Das Vermieterpfandrecht kann nicht an in die Mietsache eingebrachten Sachen geltend gemacht werden, die sich nicht im Eigentum des Mieters befinden.

3) Abgrenzungen, Kasuistik

10Die typischen Anwendungsfälle des § 562c BGB spielen sich überwiegend in Gewerberaummietverhältnissen ab, wenn für den Vermieter ein Forderungsausfall droht und dieser sein Vermieterpfandrecht geltend macht. Dann stellt sich für den Mieter oder Dritte von der Pfandrechtsausübung des Vermieters in ihren Rechten beeinträchtigten Personen die Frage, welche Möglichkeiten bestehen das Vermieterpfandrecht insgesamt oder zumindest an dringend (eventuell für den Geschäftsbetrieb) benötigten Gegenständen abzuwenden.

4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

5) Literaturstimmen

  • Münchner Kommentar zum BGB, BGB Band 3: Schuldrecht, Besonderer Teil I §§ §§ 433-610,         Finanzierungsleasing, HeizkostenV, BetriebskostenV, CISG, 6. Auflage, 2012
  • Palandt, BGB-Kommentar, BGB, 73.Aufl. 2014
  • Schmidt-Futterer, Mietrecht: MietR, Großkommentar des Wohn- und GewerberaummietrechtsBürgerliches Gesetzbuch (§§ 535-580a, 138, 1568a BGB), Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten, Wirtschaftsstrafgesetz (§§ 4,5 WiStG) und Zivilprozessordnung (§§ 283a, 712, 721, 765a, 794a, 885, 885a, 940a ZPO), 11. Auflage, 2013

6) Häufige Paragraphenketten

§§ 232-240, § 267, § 268, §§ 372-386 i.V.m. LHintG., § 562, § 562a, § 562b, § 578 Abs.1, § 583, § 936, § 985, § 1004, § 1006 , § 1227, § 1228, § 1257 BGB 

§ 50 InsO

§ 289 StGB

§ 766, § 769, § 805, § 885, § 885a ZPO

7) Prozessuales

11Der Vermieter muss das Entstehen seiner Forderungen, der Mieter das Erlöschen der Forderungen des Vermieters beweisen.BGH, Urteil vom 20. März 1986 – IX ZR 42/85; BGH NJW 1986,2426,2427 Der Vermieter hat auch die Beweislast dafür, dass die Sache im Eigentum des Mieters steht und dass die Sache in die Wohnung des Mieters eingebracht wurde.Brandenburgisches Oberlandesgericht, Beschluss vom 02. April 2007 – 3 W 67/06; OLG Brandenburg MDR 2007, 1365 Kann die genaue Höhe der Forderungen des Vermieters nicht festgestellt werden, wird die Forderungshöhe in einem Rechtsstreit vom Gericht geschätzt.

Ein Vermieter, der Gegenstände des Mieters unberechtigt in Besitz genommen hat, kann vom Mieter auf Herausgabe verklagt werden. Bei unterbliebener vorheriger Abwendung durch Sicherheitsleistung durch den Mieter kann der Vermieter sich dabei nicht auf ein fehlendes Rechtsschutzbedürfnis  berufen, da es sich um ein Recht des Mieters und nicht um eine Pflicht des Mieters handelt.OLG Koblenz, Urteil vom  25. Januar 2007 – 2 U 1524/06 

Soll die Sicherheitsleistung durch Hinterlegung von Geld oder Wertpapieren erfolgen, ergibt sich die Zuständigkeit des Amtsgerichts nach §§ 372 ff. BGB i.V.m. dem Hinterlegungsgesetz (HintG) des jeweiligen Bundeslandes.

8) Anmerkungen

22Bei der Beratung von (Gewerbe-) Mietern, die nicht die gesamte Sicherheitsleistung aufbringen können, kann die Variante nach § 562c S. 2 BGB, insbesondere wenn es um dringend benötigte Gegenstände geht, empfehlenswert sein. Der Mandant sollte auf diese Möglichkeit hingewiesen werden. Ebenfalls sollte in der Beratung der Hinweis erfolgen, dass auch Dritte Sicherheitsleistung im Wege verschiedener Möglichkeiten nach den §§ 232 ff. BGB erbringen können.

Wenn sich ein Vermieter nach § 562c S. 2 BGB darauf einlässt, die vom Mieter bestimmten Gegenstände diesem nach Teilsicherheitsleistung pfandrechtsfrei zu überlassen, besteht die Gefahr, dass der Mieter keinerlei Interesse mehr hat, die im Mietobjekt des Vermieters verbliebenen Sachen pfandfrei zu bekommen.


Fußnoten