von Göler (Hrsg.) / Nadim Hermes / § 547

§ 547 Erstattung von im Voraus entrichteter Miete

(1) Ist die Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichtet worden, so hat der Vermieter sie zurückzuerstatten und ab Empfang zu verzinsen. Hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, so hat er das Erlangte nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung zurückzuerstatten.

(2) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

1a) Bedeutung für den Rechtsverkehr

§ 547 BGB dient dem Mieterschutz und räumt dem Mieter einen Rückerstattungsanspruch ein, wenn der Mieter im Voraus Miete für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses gezahlt hat.

2b) Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses

§ 547 BGB knüpft an die im Voraus geleisteten Mietzahlungen für den Zeitraum nach und nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses an.

3c) Im Voraus entrichtete Miete

§ 547 BGB erfasst entgegen des Wortlauts nicht nur die im Voraus entrichtete Miete, sondern jede Leistung des Mieters mit Entgeltcharakter, die einen Bezug zur Miete hat.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 4 

4d) Erstattungspflicht

Gemäß § 547 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses im Voraus entrichteten Beträge zurückzuerstatten und i. S. d. § 246 BGB zu verzinsen.

5e) Ausnahme gemäß § 547 Abs. 1 S. 2 BGB

Der Mieterschutz endet, wenn der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat, § 547 Abs. 1 S. 2 BGB. In diesem Fall kann sich der Vermieter im Hinblick auf die Rechtsfolgen auf §§ 812 ff. BGB und damit auf Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen.

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Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

6§ 547 BGB soll verhindern, dass der Mieter im Falle der für den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnis zu viel gezahlten Miete auf §§ 812 ff. BGB zurückgreifen muss. Die Vorschrift dient dem Schutz des Mieters. Ohne § 547 BGB besteht das Risiko, dass sich der Vermieter auf die Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen kann. Dies würde zu wirtschaftlichen Verlusten des Mieters führen.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 1 

§ 547 BGB kann abbedungen werden; es sei denn, es handelt sich um ein Mietverhältnis über Wohnraum. In diesem Fall ist § 547 Abs. 1 BGB zwingend (s. § 547 Abs. 2 BGB).Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 3, Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 1 Bei preisgebundenem Wohnraum ist § 9 Abs. 7 WoBindG zu berücksichtigen.

§ 547 gilt für alle Mietverhältnisse und auch für die Pacht.BGH, Urt. v. 17.05.2000 – XII ZR 344/97 Die Ansprüche aus § 547 BGB verjähren in drei Jahren gemäß §§ 195, 199 BGB.BGH, Urt. v. 28.05.2008 – VIII ZR 133/07; Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 10; Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 13 

2) Definitionen

7a) Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses

§ 547 BGB knüpft an den Zeitraum nach Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 542 BGB an.Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 4 Dazu gehört auch die vertragliche Aufhebung, Kündigung des Insolvenzverwalters i. S. d. § 109 InsO, des Erwerbers i. S. d. § 111 InsO oder des Erstehers i. S. d. § 57 a ZVG.Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 4 

§ 547 Abs. 1 BGB greift nicht, wenn der Mieter die geleistete Miete vor dem Ende der Mietzeit bereits „abgewohnt“ hat oder die im Voraus entrichtete Miete aus sonstigen Gründen bereits verbraucht worden ist.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 6 Der Vermieter kann gegenüber dem Anspruch des Mieters aus § 547 Abs. 1 BGB ggf. aufrechnen, wenn der Vermieter beispielsweise einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung oder Schadensersatz hat, weil der Mieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgegeben hat.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 6

b) Im Voraus entrichtete Miete

§ 547 BGB erfasst jede Leistung des Mieters mit Entgeltcharakter, wobei ein Bezug zur Miete bestehen muss.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 4; BGH, Urt. v. 28.05.2008 – VIII ZR 133/07 Der Zweck der Vorauszahlung ist nicht entscheidend. Neben der üblichen monatlichen Miete werden insbesondere abwohnbare Baukostenzuschüsse,BGH, Urt. v. 31.01.2003 – V ZR 333/01 Mieterdarlehen,BGH, Urt. v. 23.06.1971 – VIII ZR 166/70 Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache, wenn diese vereinbarungsgemäß wie eine Mietvorauszahlung behandelt werden sollen.BGH, Urt. v. 21.10.1970 – VIII ZR 63/69 

c) Erstattungspflicht

Bei der Erstattungspflicht gemäß § 547 BGB handelt es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch, so dass auch § 254 BGB nicht anwendbar ist.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 7 Anspruchsgegner ist derjenige, der zur Zeit der Beendigung des Mietverhältnisses Vermieter ist bzw. war.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 7  Anspruchsinhaber ist der Mieter oder ggf. ein Rechtsnachfolger zur Zeit des Beendigung des Mietverhältnisses.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 7 Der Mieter kann seinen Erstattungsanspruch gegenüber dem Vermieter auch abtreten, z. B. in einer Nachfolgeklausel.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 7 Der Vermieter kann mit einem Wohnraummieter nicht wirksam eine Erstattung in Raten vereinbaren. Dies sieht das Gesetz nicht vorBieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 8; Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 8 und würde auch dem Sinn und Zweck des § 547 Abs. 2 BGB widersprechen.

d) Ausnahme gemäß § 547 Abs. 1 S. 2 BGB

Der Mieterschutz endet, wenn der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat, § 547 Abs. 1 S. 2 BGB. In diesem Fall kann sich der Vermieter auf Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 berufen. Demnach ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Vorausleistung des Mieters zurückzuzahlen, wenn sie wirtschaftlich nicht mehr in seinem Vermögen ist.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 9 Bei § 547 Abs. 1 S. 2 BGB handelt es sich nicht um eine Rechtsgrundverweisung, sondern um eine Rechtsfolgenverweisung.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 7; Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 6 

Der Vermieter hat die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, wenn ihm kein Verschulden gemäß §§ 267, 278 BGB zur Last gelegt werden kann.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 9  Weiterhin hat der Vermieter die Beendigung nicht zu vertreten, wenn der Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses objektiv nicht aus der Sphäre des Vermieters kommt. Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 9  Ein Verschulden des Mieters beseitigt den Anspruch nicht.Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 8 

Der Vermieter hat die Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann nicht zu vertreten, wenn der Mieter ihm einen Grund für eine außerordentlich fristlose oder auch ordentliche Kündigung liefert, der Mieter das Mietverhältnis gekündigt hat, das Mietverhältnis durch Zeitablauf endet, das Mietverhältnis vorzeitig durch einen Aufhebungsvertrag beendet worden istBieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 10 oder das Mietverhältnis in der Insolvenz des Mieters vom Insolvenzverwalter nach § 109 InsO gekündigt worden ist. In der Regel ist der Vermieter in den übrigen Fällen zur Rückzahlung verpflichtet.

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3) Abgrenzungen, Kasuistik

8Der Mieter kann neben dem Erstattungsanspruch gemäß § 547 BGB auch einen Schadensersatzanspruch geltend machen, insbesondere aus § 280 BGB.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 15; Weidenkaff, in: Palandt, § 547 BGB, Rn. 2 Dies gilt beispielsweise, wenn eine vereinbarte Vorauszahlung nach §§ 566 b, 566 c gegenüber dem Erwerber unwirksam war.BGH, Urt. v. 06.07.1966 – VIII ZR 169/64 

Besonderheiten gelten für verlorene Baukostenzuschüsse. Diese sind neben der Miete als Sonderleistung vereinbart. Im Falle der vorzeitigen Beendigung eines längerfristigen Mietvertrags richtet sich die Erstattung der verlorenen Baukostenzuschüsse nach §§ 812 ff. BGB; es sei denn, sie sind aufgrund der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses „abgewohnt“.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 16 

Bei Wohnraummietverhältnissen gilt für die Rückerstattung verlorener Zuschüsse, insbesondere Baukostenzuschüsse, Art. VI des Gesetzes zur Änderung des 2. Wohnungs-baugesetzes, anderer wohnungsrechtlicher Vorschriften und über die Rückerstattung von Baukostenzuschüssen vom 21.07.1961 (BGBl. I S. 1041).s. dazu Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 17 mit weiteren Erläuterungen 

4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

5) Literaturstimmen

10Palandt, BGB-Kommentar, 73. Aufl. 2014

Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch; BGB Band, 6. Aufl. 2012

6) Prozessuales

11Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast, wenn er sich auf § 547 Abs. 1 S. 2 BGB beruft, wonach sich seine Erstattungspflicht nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung i. S. d. § 547 Abs. 1 S. 2 BGB richten soll.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 547 BGB, Rn. 14  In diesem Fall kann sich der Vermieter auf die für ihn möglicherweise vorteilhaften Entreicherung gemäß § 818 Abs. 3 BGB berufen.


Fußnoten