§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

1Die §§ 535 bis 580 a BGB enthalten das Leitbild des Mietvertrages und bestimmen, was gilt, wenn sich die Parteien nicht konkret geeinigt haben. § 535 BGB fasst den Inhalt des Mietvertrages und die Hauptpflichten der Mietvertragsparteien zusammen. Nach der Legaldefinition in § 535 BGB ist unter einem Mietvertrag ein Vertrag über die Überlassung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache gegen Zahlung eines Entgelts zu verstehen. Die Bezeichnung des Vertrags oder das Verständnis der Parteien ist allenfalls ein Indiz, d.h. es kommt nicht darauf an, wie die Parteien das Vertragsverhältnis bezeichnen. Maßgeblich ist allein, dass die Sache gegen ein Entgelt überlassen wird. Durch den Mietvertrag verpflichtet sich der Vermieter gegen Entgelt zur Überlassung der Mietsache zu Nutzungszwecken.BGH, vom 15.09.2010 – VIII ZR 16/10, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=568bea4be86f33c4d502398f06fac0ef&nr=53606&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2011, 109 

Hauptpflichten des Vermieters sind die Überlassung (1.) und die Erhaltung (2.) der Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand. Die zweitgenannte Hauptleistungspflicht des Vermieters wird im Gesetz dahingehend präzisiert, dass der Vermieter die gemietete Sache während der Mietzeit in diesem geeigneten Zustand zu erhalten hat, demzufolge diese Pflicht nicht nur in der einmaligen Handlung des Überlassens zum vertragsgemäßen Gebrauch besteht, sondern der Vermieter während der gesamten Mietzeit dem Mieter diesen vertragsgemäßen Gebrauch erhalten muss. Diese Erhaltungspflicht betrifft insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Hauptpflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete (3.).

1) Überlassung der Mietsache

2Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, die Mietsache auf seine Kosten in einem vertragsgemäßen Gebrauch zur Verfügung zu stellenBGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f9c513b45519d38d16dc37ddd8213023&nr=33618&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2005, 844 und in eben diesem Zustand dauerhaftBGH, Urteil vom 04.03.2003 – IX ZR 163/02, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=328c4f5a62c5f279c3c758ef5f454209&nr=25922&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2003, 418 während der Mietzeit zu erhalten.BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=e2769c098b5ba6ed9c3f2993bbfc5f1a&nr=30170&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2004, 807 

Der Vermieter muss die Mietsache so überlassen, dass der Mieter in der Lage ist, von ihr den vertraglich bestimmten, ohne Regelung einen üblichen, Gebrauch zu machen.OLG Köln, ZMR 1997, 230 Was der Vermieter konkret tun muss, um seiner Gebrauchsüberlassungspflicht zu genügen, richtet sich also nach Art und Umfang des Gebrauchs, der dem Mieter gestattet ist.BGH, Urteil vom 17.07.2002 – XII ZR 86/01, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=5ba2acdfdb936ec0e76dabd424a5fcda&nr=21504&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2002, 905 Generell ist erforderlich, dass der Vermieter den Mieter durch Übergabe sämtlicher Schlüssel in die Lage versetzt, die Mietsache vertragsgemäß zu nutzen. Dieser Gebrauchsüberlassungspflicht genügt der Vermieter nicht, wenn er lediglich den Zugang zur Mietsache ermöglicht, ohne ihm die Schlüssel auszuhändigen, da der Mieter in diesen Fällen die Räume nicht ausreichend gegen den Zutritt unbefugter Personen sichern kann. Eine nicht vertragsgemäße Leistung braucht der Mieter nicht anzunehmen.  Für die Frage, ob eine Wohnung eine vertragsgemäße Beschaffenheit aufweist, ist vorrangig auf die vertraglichen Vereinbarungen abzustellen.BGH, Urteil vom 15.03.2006 – VIII ZR 74/05, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=dfa37ff5289d1eb343c319875e5fe01b&nr=36101&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2006, 670 

Darüber hinaus ist die Verkehrsanschauung als Auslegungshilfe heranzuziehen. Nach der allgemeinen Verkehrsanschauung kann der Mieter einer Wohnung erwarten, dass die gemieteten Wohnräume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht.BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=847079144c04cb45300010c387d5da07&nr=30170&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2004, 807 Eine unrenovierte Wohnung in einem Altbau muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt, wobei eine Ausstattung von Alt- und Neubauten nicht identisch sein muss.BGH, Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=847079144c04cb45300010c387d5da07&nr=30170&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2004, 807 

2) Erhaltung der Mietsache

3Der Vermieter ist verpflichtet, den vertragsgemäßen Gebrauch während der Mietzeit zu gewähren. Die Erhaltungspflicht deckt sich mit dem vereinbarten Gebrauch: Zu erhalten ist, was als Gebrauch geschuldet ist. Erhaltung bedeutet Instandhaltung und Instandsetzung. Unter Instandhaltung sind alle Maßnahmen zu verstehen, die geeignet sind, um normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen. Instandsetzung ist demgegenüber die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Diese Pflichten des Vermieters sind Hauptpflichten und damit auch durch Formularklauseln nicht abdingbar.vgl. § 307 II Nr. 1 BGB 

Für den Umfang der Gebrauchserhaltungspflicht ist auf den Ist-Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben, abzustellen.BGH, Urteil vom 07.06.2006, XII ZR 34/04, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=33e3dc18fcb7b726f1fd53ee7959fecd&nr=36724&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2006, 678 Bei der Vornahme baulicher Veränderungen durch den Vermieter, die zu Lärmimmissionen führen, hat dieser Lärmschutzmaßnahmen zu treffen, die den Anforderungen der zur Zeit des Umbaus geltenden DIN-Normen genügen.BGH, Urteil vom 06.10.2004 – VIII ZR 355/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=9f5264a771c1d19bb7c6b7e61164a8a6&nr=30933&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2005, 108 

Häufig sind Wohnungen mit Möbeln und Einrichtungsgegenständen (z.B. Geschirrspüler, Herd oder Einbauküche) ausgestattet. Dieses Zubehör gilt nach der Auslegungsregel des § 311c BGB im Zweifel als mitvermietet. Den Vermieter trifft also auch für diese mitvermieteten Sachen die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht.

Abweichend von dem in § 535 BGB verankerten Leitbild der Erhaltungspflicht durch den Vermieter können die Mietvertragsparteien vereinbaren, dass der Mieter sich an der Erhaltung beteiligt. Eine formularmäßige Übertragung dieser Pflicht ist auch bei der Wohnraummiete für die Tragung der Kosten für Kleinreparaturen (a) sowie bei den Schönheitsreparaturen (b) durchaus üblich:

a) Kleinreparaturen

4Die Mietvertragsparteien können nicht die Pflicht zur Vornahme dieser Kleinreparaturen, sondern nur die Kosten dafür auf den Mieter abwälzen.BGH, ZMR 1989, 327 Eine formularvertragliche Klausel zur Kostentragung von Kleinreparaturen ist zulässig nur dann, wenn sie gegenständlich begrenzt ist und eine Höchstgrenze sowohl für die Reparatur im Einzelfall als auch für die Summe der Reparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraums angibt.BGH, Urteil vom 06.04.2005 – XII ZR 158/01, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=8964b1c1ba4eaf7b58f63e68930f631c&nr=33618&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2005, 844 Allerdings berechtigt eine solche Kleinreparaturklausel den Vermieter nicht, bei teureren Reparaturen den vereinbarten Höchstbetrag anteilig zu verlangen; bei größeren Schäden ist der Mieter von den Kosten insgesamt freizustellen.  

b) Schönheitsreparaturen

5Unter Schönheitsreparaturen werden diejenigen Arbeiten verstanden, die zur Erhaltung eines ansprechenden äußeren Erscheinungsbildes der gemieteten Wohn- oder Geschäftsräume durch Beseitigung der Spuren vertragsgemäßen Gebrauchs durch den Mieter verursacht werden.BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f3f7dca6cd705ac95750394696f7af2e&nr=46496&pos=0&anz=1, BGH ZMR 2009, 267 Das BGB enthält keine Legaldefinition der Schönheitsreparaturen. Für die Begriffsbestimmung stellt der BGH in ständiger Rechtsprechung auch für den Bereich des preisfreien Wohnraums auf § 28 IV Satz 3 II. BV und damit übereinstimmend auf den Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ab. Unter den Begriff der Schönheitsreparaturen fallen danach das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von Innen. Diese Begriffsbestimmung gilt auch für den Bereich der Gewerberaummiete.BGH, Urteil vom 08.10.2008 – XII ZR 15/07, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f3f7dca6cd705ac95750394696f7af2e&nr=46496&pos=0&anz=1, BGH ZMR 2009, 267 

Im Hinblick auf das zitierte Kalken der Wände und Decken sowie das Streichen der Fußböden (Holzdielen) ist die Begriffsbestimmung heute überholt. An deren Stelle ist das Anstreichen der Wände und Decken sowie eine Grundreinigung des Teppichbodens (oder eine andere Oberfläche des konkreten Bodenbelags) getreten. Die Aufzählung der Schönheitsreparaturen in der II. BV ist abschließend. Nach der Konzeption des Gesetzgebers und der dem Vermieter auferlegten Instandhaltungspflicht muss ein Mieter grundsätzlich die Wohnung nur besenrein zurückgeben, also nur grobe Verschmutzungen beseitigen.BGH, Urteil vom 28.06.2006 – VIII ZR 124/05,  http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a29f4ec20133f8f6518b8dd5c82e7266&nr=37334&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2006, 843 

6Abweichend vom gesetzlichen Leitbild werden in der mietrechtlichen Praxis in aller Regel dem Mieter – meist formularvertraglich, seltener individualvertraglich – die Schönheitsreparaturen übertragen. Nach völlig übereinstimmender Auffassung in der Rechtsprechung und Literatur ist es grundsätzlich zulässig, dass der Vermieter die Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen durch eine Formularklausel auf den Mieter abwälzt, da diesen eine solche Überbürdung nicht unangemessen nach § 307 BGB benachteiligt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter grundsätzlich (nur) dann zulässig, wenn dieser nur zu den auf seine eigene Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet wird und der Umfang der Schönheitsreparaturen gegenständlich auf die in § 28 IV S. 3 II. BV genannten Arbeiten beschränkt wird. Die Probleme eröffnen sich indes bei der Einzelfallbetrachtung und der Frage, welcher Inhalt der Klausel beizumessen ist und ob ein Verstoß der Klausel gegen das Übermaßverbot aus § 307 BGB (und damit eine entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessene Benachteiligung des Mieters) vorliegt.

7Die Zulässigkeit der Abwälzung der Pflicht auf den Mieter ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH dadurch gerechtfertigt, dass der Mieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen eine Leistung erbringt, die sich rechtlich und wirtschaftlich als Teil der Miete darstellt. BGH, Urteil vom 27.05.2009 – VIII ZR 302/07, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=4ac3fcc8907e6b0cfaa065c34c18f72e&nr=48418&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2009, 829 
Der BGH betont, dass die Überbürdung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Verkehrssitte geworden ist. Die Parteien sehen es als selbstverständlich an, dass die Durchführung von Renovierungsarbeiten Sache des Mieters ist.BGH, Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a46a1431dedeccae1397e7468cb5cfdb&nr=52672&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2011, 190 

Ein Gewohnheitsrecht, nach dem Schönheitsreparaturen vom Mieter auszuführen sind, besteht nicht. Auch macht die entsprechende Verkehrssitte eine Vereinbarung darüber, dass der Mieter Schönheitsreparaturen auszuführen hat, nicht überflüssig. Für weitere Einzelheiten und Klauselbeispiele siehe Expertenhinweise.   

3) Zahlung der Miete

8Der Mieter ist gem. § 535 II BGB verpflichtet, die vereinbarte Miete zu entrichten. Dieses ist seine Hauptleistungspflicht. Gemäß § 556 b I BGB ist die Miete von Wohnraum zu Beginn, spätestens zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu erfüllen, nach denen sie bemessen ist. Der Samstag ist zwar WerktagBGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=ab3dd443b66f5e95332c48a793dc554e&nr=32907&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2005, 695 und deshalb bei der Berechnung der Karenzzeit zur Wahrung der Kündigungsfrist grundsätzlich mitzuzählen. Dieses gilt allerdings nicht,  wenn der letzte Tag der Karenzfrist auf diesen Tag fällt: Der BGH hat klargestellt, dass der Samstag bei der Frist zur Zahlung der Miete bis zum 3. Werktag eines Monats nicht mitzählt.BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=50818d17e793760ff3cd1d001608bdc8&nr=52857&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2010, 948 Ist also der Samstag als letzter Tag bei der Frage der Fälligkeit der Miete nicht zu berücksichtigen, tritt eine Fälligkeit erst am nächsten Montag (§ 193 BGB) ein, liegt Verzug mithin frühestens ab Dienstag vor.

Regelmäßig ist die Miete Schickschuld, sodass der Mieter nur die Transport-, nicht jedoch auch die Verzögerungsgefahr trägt. Wurde zwischen den Parteien das Lastschriftverfahren vereinbart, liegt demgegenüber eine Holschuld vor. Der Mieter hat das seinerseits Erforderliche dann getan, wenn zum Zeitpunkt der Fälligkeit auf seinem Konto ausreichend Deckung bestand. Bei Zahlung durch Scheck, soweit diese Zahlungsmodalität vereinbart ist, kommt es bei Übersendung durch die Post auf den Zeitpunkt der Absendung an. Bei vereinbarter Barzahlung handelt es sich um eine Bringschuld, d.h. der Mieter hat die Miete am Wohnsitz des Vermieters auszuhändigen oder bei dem Geldinstitut des Vermieters bei Fälligkeit einzuzahlen. Bei einer Leistung der Miete durch Überweisung ist es ausreichend, aber auch erforderlich, dass der Überweisungsvertrag rechtzeitig geschlossen worden war und eine Kontodeckung vorlag.