§ 543 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Die Regelung in § 543 I BGB enthält den allgemeinen Grundsatz, dass jede Partei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos kündigen kann. Mit dieser Vorschrift wurde die bisherige Rechtslage zur Kündigung aus wichtigem Grund einschließlich der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung gesetzlich festgeschrieben (BGH, Urteil vom 09.03.2005 – VIII ZR 394/03,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=889431ee45a989b7c62e49def8be36f4&nr=32829&pos=0&anz=1  BGH, ZMR 2005, 688). Die Regelung ist als Auffangtatbestand für die in § 543 II, § 569 I und II BGB nicht ausdrücklich geregelten Fälle anzusehen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 543 BGB, Rz. 4).

Die Vorschriften des § 543 II Nr. 1-3 BGB und des § 569 I und II BGB enthalten gesetzlich typisierte Fälle der Unzumutbarkeit (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – VIII ZR 142/08,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=c3c004893737dd37ac7ccdc1e730ac40&nr=48015&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2009, 681). Diese Kündigungstatbestände sind vorrangig zu prüfen. Wenn einer der Tatbestände des § 543 II BGB vorliegt, ist eine Kündigung aus wichtigem Grund möglich. Die in § 543 I BGB genannten Voraussetzungen, wie etwa die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung, müssen in diesem Falle nicht zusätzlich vorliegen. 

1a) Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 I BGB (Generalklausel)

Dieses Kündigungsrecht gilt für beide Parteien des Mietvertrages. Voraussetzung für eine auf diese Vorschrift gestützte Kündigung ist die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, die aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles im Rahmen einer wertenden Betrachtung festzustellen ist. Mit Urteil vom 09.11.2016 (VIII ZR 73/16) hat der BGH klargestellt, dass zu den bei der Gesamtabwägung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls ohne Weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters gehören. Die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbiete die eindeutige gesetzliche Regelung (BGH, a. a. O.). Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung oder die Zerrüttung des Mietverhältnisses ist für sich allein kein Kündigungsgrund. Erforderlich ist darüber hinaus, dass der Kündigungsgegner konkrete Pflichtverletzungen begangen hat. Stehen auf einer Mietvertragsseite mehrere Personen, reicht es aus, wenn nur eine von ihnen sich entsprechend vertragswidrig verhalten hat. Ein Verschulden des Kündigungsempfängers ist nicht zwingend erforderlich (BGH, Urteil vom 08.12.2004 – VIII ZR 218/03,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f37322a8852d7a58d05cce30f4d1366e&nr=31449&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2005, 183), bleibt aber nach wie vor ein gewichtiges Indiz: Aus der Hervorhebung des Gesetzgebers in § 543 I Satz 2 BGB („insbesondere eines Verschuldens“) folgt, dass an eine außerordentliche fristlose Kündigung ohne Verschulden strenge Anforderungen an die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zu stellen sind (Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 543 Rz. 4). Mit den Anforderungen einer auf Zahlungsverzug gestützten außerordentlichen fristlosen Kündigung ohne Verschulden des Mieters befasste sich der BGH mit Urteil vom 29.06.2016 - VIII ZR 173/15: Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung i. S. d. § 543 I S. 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist. http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=75391&pos=16&anz=575 

2b) Kündigung wegen Nichtgewährung oder Entziehung des Gebrauchs (§ 543 II Nr. 1 BGB)

Dieses Kündigungsrecht eröffnet sich einem Mieter immer dann, wenn diesem das Mietobjekt nicht, nicht rechtzeitig, nicht vollständig oder nicht mangelfrei übergeben wird. Ferner dann, wenn Mängel bei Abschluss des Mietvertrages vorhanden sind, nach Abschluss des Mietvertrags entstehen oder wenn nachträglich der Gebrauch ganz oder teilweise entzogen wird. Es ist keine weitere Voraussetzung, dass der vertragswidrige Zustand so erheblich ist, dass dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann (BGH, Urteil vom 18.10.2006 – XII ZR 33/04,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=38511fa6e98c458cf7fcc190995718a9&nr=38045&pos=0&anz=1  BGH, ZMR 2007, 98).

Nur bei erheblichen Mängeln kann eine teilweise Nichtgewährung des vertraglich geschuldeten Gebrauchs angenommen werden (BGH, Urteil vom 04.05.2005 – XII ZR 254/01,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=2918a64a2f139a13afa180a0ef82b07b&nr=32939&pos=0&anz=1  BGH, ZMR 2005, 612; OLG Hamburg, ZMR 2005, 856). Das Bestehen bloßer Bagatellmängel ohne eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung begründet ein  Kündigungsrecht nach § 543 II Satz 1 Nr. 1 BGB also nicht.

Das Kündigungsrecht ist auch nicht eröffnet, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss den Mangel kannte oder grob fahrlässig nicht kannte, es sei denn, der Vermieter hat den Mangel arglistig verschwiegen (§ 543 IV Satz 1 BGB). Ebenso wenig ist der Mieter zur Kündigung berechtigt, wenn er die Störung des vertragsgemäßen Gebrauchs selbst zu vertreten hat (BGH, Urteil vom 10.11.2004 – XII ZR 71/01,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=2da7a5878ed74ebbcc01eeea901eb907&nr=31058&pos=0&anz=1  BGH, ZMR 2005, 120). 

3c) Kündigung wegen Gefährdung der Mietsache oder wegen unbefugter Überlassung an Dritte (§ 543 II Nr. 2 BGB)

Diese Vorschrift eröffnet dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder diese unbefugt einem Dritten überlässt. Alle anderen Fälle vertragswidrigen Gebrauchs können ggf. eine außerordentliche Kündigung nach der Generalklausel des § 543 I BGB begründen.

Für den Vermieter besteht das außerordentliche Kündigungsrecht, wenn der Mieter die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet. Der bloße vertragswidrige Gebrauch der Mietsache, ohne dass diese selbst gefährdet ist, begründet das Kündigungsrecht nach § 543 II Nr. 2 BGB nicht. Die Sorgfaltspflichtverletzung erfordert eine erhebliche Gefährdung der Mietsache. Voraussetzung hierfür ist eine Substanzgefährdung der Mietsache mit der Folge, dass der Eintritt eines Schadens unmittelbar drohtLG Berlin, ZMR 2011, 873.

Für Sorgfaltspflichtverletzungen von Familienangehörigen, von Erfüllungsgehilfen oder von in die Wohnung aufgenommenen Dritten hat der Mieter einzustehen.

Der Vermieter kann dem Mieter ferner dann außerordentlich kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Demzufolge müssen also zwei Tatbestandsvoraussetzungen erfüllt sein:

Die unbefugte Gebrauchsüberlassung durch den Mieter einerseits und die dadurch bedingte erhebliche Rechtsverletzung andererseits. Zur Gebrauchsüberlassung zählen die Untervermietung der gemieteten Räume oder eines Teils der gemieteten Räume, die unentgeltliche Überlassung einzelner Räume oder der gesamten Sache an einen Dritten, die Aufnahme eines Dritten in die Wohnung mit dem Ziel, dort eine Wohngemeinschaft zu begründen. Zur Aufnahme von Besuchern nur für vorübergehende Zeit oder zu einer dauernden Aufnahme eines Ehegatten und der Kinder ist der Mieter demgegenüber berechtigt (jedenfalls soweit keine Überbelegung eintritt).

Die Gebrauchsüberlassung ist unbefugt, wenn sie ohne Erlaubnis des Vermieters erfolgt ist. Ohne Vorliegen der Untermieterlaubnis ist eine Gebrauchsüberlassung vertragswidrig. Allerdings fehlt es in aller Regel an einer erheblichen Verletzung der Rechte des Vermieters immer dann, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hat (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=e6905b35e7aba7e0fa7ae2d30d58f272&nr=55228&pos=0&anz=1  BGH, ZMR 2011, 453).

Die entgeltliche Überlassung einer zuvor über "airbnb" angebotenen Mietwohnung an Touristen kann die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unerlaubter Gebrauchsüberlassung ab, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses i. d. R. auch dann gerechtfertigt, wenn der Mieter nach erfolgter Abmahnung ein über "airbnb" geschaltetes Angebot zur entgeltlichen Gebrauchsüberlassung der Wohnung aufrechterhält, selbst wenn es in der Folge nicht mehr zu einer vertragswidrigen Gebrauchsüberlassung kommt. LG Berlin, WuM 2015, 156

4d) Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 II Nr. 3 BGB

Der Vermieter ist zur außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs berechtigt, wenn einer der drei nachfolgenden Kündigungstatbestände erfüllt ist:

1. Wenn sich der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete in Verzug befindet (§ 543 II S. 1 Nr. 3 lit. a Alt 1 BGB),
2. Wenn sich der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug befindet. Nach § 569 III Nr. 1 BGB gilt ein rückständiger Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Das Kündigungsrecht entsteht also, wenn ein Verzug für mindestens zwei Termine vorliegt und der Gesamtrückstand den Betrag von einer Monatsmiete zuzüglich mindestens 0,01 € erreicht. Bei dieser Kündigungsvariante ist zugleich erforderlich, dass die beiden letzten Verzugstermine aufeinander folgen. Für eine darüber hinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum (BGH, Urteil vom 08.12.2021 – VIII ZR 32/20, https://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=d6cbe9342d5daaec0d90c72d8b5c793c&nr=125708&pos=0&anz=1 BGH, ZMR 2022, 191.)
3. Wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 II S. 1 Nr. 3 lit b BGB). Allein von Bedeutung ist die Höhe des Rückstands. Es ist nicht erforderlich, dass der Rückstand über zwei Monate hinweg fortwährt.

Nach Auffassung des BGH kommt es für die Abgrenzung der zwei letztgenannten Kündigungstatbestände darauf an, ob der Rückstand ausschließlich auf zwei aufeinander folgenden oder aus mehr als zwei aufeinander folgenden Zahlungsterminen herrührt. Im erstgenannten Fall kann der Vermieter kündigen, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt, § 543 II S. 1 Nr. 3 lit. a Alt 2 BGB, im zweitgenannten Fall nur dann, wenn ein Rückstand von zwei Monatsmieten besteht, § 543 II S. 1 Nr. 3 lit. b BGB (BGH, Urteil vom 23.07.2008 – XII ZR 134/06,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=55bb3687e2d214467d19edd3b1cf9664&nr=45201&pos=0&anz=1  BGH, ZMR 2009, 19).

Achtung: Das Corona-Virus hat nun auch das Mietrecht erreicht. Der Gesetzgeber hat im Schnellverfahren das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Covid-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen. Dieses Gesetz ist am 01.04.2020 in Kraft getreten. Für das Miet- und Pachtrecht wurde in Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB ein Sonderkündigungsschutz eingeführt. Hiernach gilt: "Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 01.04.2020 bis zum 30.06.2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der Covid-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen Covid-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt." § 4 des Art. 240 EGBGB ermächtigt die Bundesregierung dazu, den Zeitraum, für den der Kündigungsschutz gilt, bis zum 30.09.2020 zu verlängern, wenn zu erwarten ist, dass das soziale Leben, die wirtschaftliche Tätigkeit einer Vielzahl von Unternehmen oder die Erwerbstätigkeit einer Vielzahl von Menschen durch die Corona-Krise auch bei Auslaufen der ursprünglich in Kraft getretenen Maßnahmen weiterhin in erheblichem Maße beeinträchtig werden.

Übrigens: Die Kündigungsbeschränkungen greifen bis zum 30.06.2022! Dieses eröffnet sich aus Art. 240 § 2 Abs. 4 EGBGB. Hieraus folgt, dass im Hinblick auf durch die Corona-Pandemie bedingten Zahlungsrückstände im vorgenannten Zeitraum erst nach dem 30.06.2022 gekündigt werden darf - sofern die Rückstände nicht bereits zuvor getilgt wurden. Eine vor dem 30.06.2022 ausgebrachte Kündigungserklärung wegen dieser Zahlungsrückstände ist unwirksam.

5e) Zahlungsverzug und Zeitpunkt der Kündigung

Der die Kündigung begründende Zahlungsverzug muss im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung nicht mehr (vollständig) vorliegen. Es reicht aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Das Kündigungsrecht erlischt erst dann (wieder), wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde.LG Flensburg, ZMR 2014, 984 unter Hinweis auf Schmidt/Futterer, Mietrecht, 8. Auflage, § 543 Rz. 115 

6f) Heilung des Zahlungsverzugs nach § 543 II S. 2 und S. 3 BGB

Bis zu ihrem Zugang kann der Mieter die Kündigung abwehren, indem er einen vollständigen Ausgleich des Zahlungsrückstands bewirkt. Teilzahlungen genügen auch dann nicht, wenn der offene Restbetrag gering ist. Nach Zugang der Kündigung kann der Mieter (nur) bei Wohnraummietverhältnissen den Verzug noch bis zwei Monate nach Rechtshängigkeit eines Räumungsrechtsstreits heilen (vgl. § 569 III Nr. 2 BGB).

Hat ein Vermieter allerdings gleichzeitig außerordentlich fristlos und hilfsweise fristgemäß gekündigt, nimmt eine Schonfristzahlung gem. § 569 III Nr. 2 BGB nur der fristlosen Kündigung, nicht jedoch zugleich auch der fristgemäßen Kündigung die Wirksamkeit (BGH, Urteil vom 16.02.2005 – VIII ZR 6/04,http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=858ae69d01c49b2be7ee11774068368d&nr=32077&pos=0&anz=1  BGH, ZMR 2005, 356). 

7g) Abhilfefrist und Abmahnung nach § 543 III BGB

Die auf eine Vertragspflichtverletzung gestützte Kündigung ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn ihr eine Abmahnung oder die Setzung einer Abhilfefrist vorausgegangen ist. Eine solche Abmahnung zielt darauf, der anderen Vertragspartei ihr Fehlverhalten vor Augen zu führen und dieses Verhalten abzustellen, da anderenfalls Konsequenzen drohen.

Vor der auf eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges gem. § 543 II Nr. 3 BGB gestützten Kündigung ist eine Abmahnung nicht erforderlich. Ständige unpünktliche Mietzahlungen unterfallen dem Kündigungsrecht aus wichtigem Grund nach § 543 II Nr. 3 BGB jedoch nicht.

Inhaltlich müssen Abhilfefristsetzung und Abmahnung hinreichend konkret bestimmt sein, damit der Adressat der Erklärung unzweifelhaft erkennen kann, welches vertragswidrige Verhalten konkret beanstandet wird und er sich danach richten kann. Etwa zu beseitigende Mängel müssen genau bezeichnet werden.

Die Abhilfefrist bzw. Abmahnung sind nur dann entbehrlich, wenn diese offensichtlich keinen Erfolg versprechen, z.B. bei ernsthafter und endgültiger Abhilfeverweigerung oder wenn wegen der Schwere der Pflichtverletzung die sofortige Kündigung unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Kriterien, anhand derer die umfassende Interessenabwägung erfolgen muss, sind Schwere und Folgen der Vertragsverletzung sowie das Maß des Verschuldens.

8h) Kündigungsausschluss nach § 543 IV S. 1 BGB

Das Kündigungsrecht wegen Nichtgewährung des Gebrauchs bzw. Gebrauchsentziehung nach § 543 II Nr. 1 BGB kann ausgeschlossen sein, wenn der Mieter den Mangel kannte (§ 536b BGB) oder ein wirksamer vertraglicher Haftungsausschluss vereinbart wurde (§ 536d BGB).