§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

1a) Einordnung der Vorschrift

Werden während eines Mietverhältnisses am Objekt Maßnahmen zur Erhaltung, Modernisierung, Um- oder Ausbauten geplant oder durchgeführt, stellt sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die Frage,

• ob und unter welchen Voraussetzungen der Mieter die Maßnahme zu dulden hat
• ob der Mieter anlässlich der Durchführung der Maßnahme kündigen kann
• ob der Mieter den Mietzins mindern kann und
• ob und in welcher Höhe der Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt ist. 

Zur Beantwortung dieser Fragen ist zunächst zu klären, wie die geplante Maßnahme einzuordnen ist. Grundsätzlich ist zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555 a BGB), Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 b BGB) und sonstigen Maßnahmen zu unterscheiden. Was als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist in § 555 b BGB abschließend geregelt. Andere als die in § 555 b BGB genannten Maßnahmen können nicht als Modernisierung gewertet werden.

Die Regelung gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete.

§ 555 b BGB wurde durch das  Mietrechtsänderungsgesetz 2013 neu in das BGB eingeführt und steht im Zusammenhang mit der Förderung der energetischen Modernisierung von Wohnraum. Seit dem 1.12.2021 ist Nr. 4a in Kraft.

2b) Vorliegen einer baulichen Veränderung

§ 555 b BGB findet nur dann Anwendung, wenn die Maßnahme eine „bauliche Veränderung“ darstellt. Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen. Er umfasst neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes, soweit sich diese nicht auf eine bloße Einstellungsoptimierung beschränken.BT- Drucksache 17/ 10485, S 27: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

3c) Die Modernisierungsmaßnahmen im Einzelnen:

4aa) Nr. 1: Nachhaltige Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache (energetische Modernisierung)

Endenergie ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für den Mieter erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken.

Die Endenergie muss auf Dauer eingespart werden und einen Bezug zur Mietsache, d.h. der Wohnung oder dem Wohngebäudehaben. Auf den Umfang der Energieeinsparung kommt es nicht an.

5bb) Nr. 2: Nachhaltige Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Schutz des Klimas

Erfasst wird die nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, die nicht zugleich den Verbrauch der Endenergie der Mietsache (Nr. 1) senkt.

Primärenergie ist die Endenergie im Sinne von Nr. 1 und der vorgelagerte Aufwand für Gewinnung, Umwandlung und Verteilung.BT- Drucksache 17/ 10485, S 19: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

Des Weiteren werden Maßnahmen erfasst, durch die das Klima nachhaltig geschützt wird. Hierzu gehören vor allem Maßnahmen zur Verringerung von Treibhausgasen und CO2-Emissionen.

Die Maßnahmen nach Nr. 2 berechtigen nicht zu Mieterhöhung nach § 559 BGB.

6cc) Nr. 3: Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs

Hierunter fällt jede Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Wasser, einschließlich aller Maßnahmen zur Kontrolle des Wasserverbrauchs. 

7dd) Nr. 4: Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache

Es handelt sich um Maßnahmen in Bezug auf die Mietsache oder das Gebäude oder dessen Bestandteile, die objektiv den Substanz- oder Gebrauchswert des Gebäudes erhöhen und eine bessere oder komfortablere Nutzung ermöglichen.BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1 Reine Erhaltungsmaßnahmen, d.h. bloße Mangelbehebung ohne zusätzliche Substanz- oder Gebrauchswerterhöhung fällt nicht unter Nr. 4.Bub/Treier/Schüller, Kap. III A, Rn. 2267

Umfasst sind Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse in der Gesamtanlage nachhaltig verbessern, ohne dass der Mieter hiervon einen konkreten Vorteil haben muss. 8

ee) Nr. 4a: Anschluss an ein Glasfasernetz

Erfasst ist der erstmalige Anschluss der Mietsache i.S.v. § 3 TKG. Die Netzinfrastruktur muss vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehen und an ein Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen werden.

ff) Nr. 5: Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse

Umfasst sind Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse in der Gesamtanlage nachhaltig verbessern, ohne, dass der Mieter hiervon einen konkreten Vorteil haben muss.

8gg) Nr. 6: Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahme nach § 555 a sind

Betroffen sind Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; in der Regel wird der Vermieter durch öffentliche Vorschriften zur Durchführung verpflichtet. Der Gesetzgeber möchte sicherstellen, dass die Durchführung nicht am Widerstand des Mieters scheitert BT-Drucks 14/4553, S. 49: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf. 

9hh) Nr. 7: Schaffung neuen Wohnraums

Der Mieter hat nach Nr. 7 Maßnahmen zu dulden, die der Schaffung neuen Wohnraums, (nicht von Gewerberäumen) dienen. Der Vermieter kann aufgrund der Maßnahme jedoch keine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen.