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von Göler (Hrsg.) / Stefanie Hering / § 555d

§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

(1) Der Mieter hat eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden.

(2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie von Belangen der Energieeinsparung und des Klimaschutzes nicht zu rechtfertigen ist. Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht; sie sind nur nach § 559 Absatz 4 und 5 bei einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

(3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisierungsankündigung den Vorschriften des § 555c entspricht.

(4) Nach Ablauf der Frist sind Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, noch zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt. Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie spätestens bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt werden.

(5) Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Form und die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555c Absatz 2), so bedarf die Mitteilung des Mieters nach Absatz 3 Satz 1 nicht der dort bestimmten Form und Frist. Absatz 4 Satz 2 gilt entsprechend.

(6) § 555a Absatz 3 gilt entsprechend.

(7) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

1§ 555 d I sieht grundsätzlich vor, dass der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme zu dulden hat.  

Für die tägliche Praxis von wesentlicher Bedeutung sind jedoch die in Absatz 2 – 5 hiervon geregelten Ausnahmen, d. h. ob und unter welchen Voraussetzungen ein Mieter den Härteeinwand geltend machen kann mit der Folge, dass er nicht zur Duldung der Modernisierung verpflichtet ist.

Macht der Mieter eine Härte im Sinne von Absatz 2 geltend, hat eine Interessenabwägung zwischen den Interessen des Mieters und seinen Angehörigen an dem Fortbestand des Mietverhältnisses und dem Interesse des Vermieters und den übrigen Mietern an der Modernisierung stattzufinden.

Zu Gunsten des Mieters sind dabei die Abwägungskriterien „vorzunehmende Arbeiten“, „bauliche Folgen“, „vorausgegangene Verwendungen des Mieters“, „zu erwartende Mieterhöhung“ und sonstige Gründe zu berücksichtigen.

2Die Absätze 3 – 5 regeln im Einzelnen, welche inhaltlichen, formalen und zeitlichen Anforderungen an den Härteeinwand des Mieters gestellt werden, damit dieser berücksichtigt werden kann.

Während nach altem Recht noch alle Härtegründe des Mieters im Rahmen der Prüfung der Duldungspflicht berücksichtigt wurden, ist nach dem Mietrechtsänderungsgesetz 2013 die Höhe der zu erwartenden Miet- und Betriebskostenerhöhung im Rahmen der Prüfung der Duldungspflicht nach § 555 d Absatz 2 Satz 1 nicht mehr zu berücksichtigen. Diese wirtschaftlichen Härtegründe sind allein bei der Mieterhöhung nach § 559 BGB zu prüfen (sofern kein vereinfachtes Verfahren gem. § 559c vorliegt). Im Rahmen des § 555 d Absatz 2 BGB, d.h. im Rahmen der dort durchzuführenden Interessenabwägung sind allein personale Härtegründe des Mieters zu berücksichtigen. Gleichwohl hat der Mieter nach § 555 d Absatz 3 Satz 1 BGB bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt, dem Vermieter alle Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Durchführung oder die Mieterhöhung begründen, mitzuteilen. Der Vermieter soll Klarheit und damit Rechtssicherheit über die von ihm geplanten Maßnahmen erhalten.

3§ 555 d Absatz 6 BGB verweist auf § 555 a Absatz 3 BGB, d.h. der Mieter hat Anspruch auf Ersatz der ihm durch die Modernisierungsmaßnahmen entstehenden Aufwendungen.

4Nach Absatz 7 ist eine Vereinbarung, die von der Vorschrift zum Nachteil des Mieters abweicht, unwirksam. Dies gilt jedoch nur im Bereich der Wohnraummiete und wegen des fehlenden Verweises in § 578 Absatz 2 BGB nicht bei anderen Räumen. Unbenommen bleibt den Parteien jedoch, im Einzelfall abweichende Vereinbarungen zu schließen (§ 555f BGB)

Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

5§ 555 d wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG 2013 eingefügt. Die Vorschrift ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. Die Übergangsregelung findet sich in EG 229 § 29 I.

§ 555 d I, II S. 1, IV, V entsprechen § 554 II S. 1, 2, IV, V a. F.

Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum-, als auch für die Gewerberaummiete. Nach Absatz 7 ist eine zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt wegen des fehlenden Verweises in § 578 II BGB nicht bei anderen Räumen. Unbenommen bleibt es den Parteien jedoch, im Einzelfall abweichende Vereinbarungen zu schließen.

Die Vorschrift regelt die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (Absatz 1) sowie die hiervon bestehenden Ausnahmen (Absatz 2 – 5). Nach § 555 d VI hat der Vermieter dem Mieter die Aufwendungen zu erstatten, die er in Folge einer Modernisierungsmaßnahme erbracht hat .

2) Definitionen

6a) Duldungspflicht (Absatz 1)

§ 555 d I regelt die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Duldung der Modernisierung. Diese entfällt nur nach den Regelungen der Absätze 2 - 5.

Voraussetzung für eine Duldungspflicht ist das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b sowie einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung nach § 555 c.

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3) Abgrenzungen, Kasuistik

18Von der Rechtsprechung und Literatur werden folgende Härtegründe anerkannt:

a) „Vorzunehmende Arbeiten“

  • Austausch von Türen und Fenstern im Winter,AG Köln, WuM 1979, 48 Ausnahme: Maßnahme kann innerhalb kurzer Zeit durchgeführt werden
  • Gekündigtes Mietverhältnis mit bevorstehender BeendigungAG Wedding, ZMR 1979, 48 
  • Akute Gesundheits- oder Lebensgefahr des MietersBVerfG WuM 1992, 104
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4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

19 

5) Literaturstimmen

20  

  • Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Aufl. 2023
  • Schmidt - Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022
  • Blank/Börstinghaus, Mieter-Kommentar, 4. Aufl. 2014
  • Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014
  • Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, 5. Aufl. 2013
  • Börstinghaus/Eisenschmid, Modernisierungs-Handbuch Wohn- und Geschäftsraum, 2014

6) Häufige Paragraphenketten

§§ 555 a – 555 f BGB

§ 555 b Absatz 3 Satz 2, 555 c

§ 555 d Absatz 2 Satz 2, 559 Absatz 4 und 5

§ 555 g Absatz 5, 555 c Absatz 2

§ 555 c Absatz 2, 555 d Absatz 3 Satz 1

§ 559 Absatz 1, 555 d Absatz 3 - 5

7) Prozessuales

21Duldet der Mieter die angekündigte Modernisierungsmaßnahme nicht, kann der Vermieter den Duldungsanspruch im Wege der Leistungsklage durchsetzen. Dies gilt auch dann, wenn die Modernisierung im Außenbereich durchgeführt werden soll.LG Berlin NJW-RR 1997, 52, Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, Modernisierungs-Handbuch, Kap. 7 Rn. 2 

Im Klageantrag ist die Maßnahme so zu beschreiben, dass ein diesem entsprechendes Urteil im Wege der Zwangsvollstreckung nach § 890 ZPO durchgesetzt werden kann.BGH vom 28.09.2011, Az: VIII ZR 242/10 

Im Rechtsstreit muss der Vermieter die Voraussetzungen des Duldungsanspruchs, d.h. dessen formale und materielle Voraussetzungen darlegen und beweisen. Der Mieter hat das Vorliegen und die rechtzeitige Geltendmachung der Härtegründe darzulegen und zu beweisen.

Wird es aufgrund der vorzunehmenden Arbeiten notwendig, dass der Mieter die Wohnung vorübergehend verlässt, ist zudem ein Räumungsantrag, befristet für die Zeit der Arbeiten, zu stellen.Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, Modernisierungs-Handbuch, Kap. 7 Rn. 4 

Eine Feststellungsklage des Vermieters wird wegen fehlendem Rechtsschutzbedürfnis abgewiesen werden.

Eine einstweilige Verfügung des Vermieters auf Duldung der Modernisierung ist grundsätzlich unzulässig, da anderenfalls die Hauptsache vorweg genommen würde.

Möchte ein Mieter gerichtlich geklärt haben, ob er zur Duldung der angekündigten Maßnahme verpflichtet ist, kann er negative Feststellungsklage erheben. Sobald der Vermieter mit der Durchführung der Maßnahme begonnen hat, kann der Mieter Unterlassungsklage einreichen. Soweit hiermit eine Störung des Besitzes des Mieters verbunden ist, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung beantragen mit dem Inhalt, dass die Modernisierung bis zum Erlass des Duldungstitels unterbleibt.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn 42 

8) Anmerkungen

22Auch wenn der Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet ist, bestehen dessen Gewährleistungsrechte nach § 536 ff. BGB.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn 30 mwN Bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB ist jedoch der durch das MietRändG 2013 neu eingeführte § 536 Absatz 1 a BGB zu beachten, wonach beginnend mit der ersten Gebrauchsbeeinträchtigung eine Minderung für 3 Monate ausgeschlossen ist.

Autor / Kanzlei

hering + partner rechtsanwälte partgmbb

Stefanie Hering, Rechtsanwältin für Baurecht und Mietrecht in München
Rechtsanwalt Immobilienrecht München
Frau Rechtsanwältin Stefanie Hering
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Über die Autorin, Frau Rechtsanwältin Stefanie Hering

Stefanie Hering,

  • Partnerin
  • Rechtsanwältin
  • Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
  • Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

 

Werdegang

  • seit 2017 hering+partner rechtsanwälte partgmbb
  • 2005-2016 Partnerin, Oppler Hering Rechtsanwälte PartGmbB, München
  • 1995-2005 Rechtsanwältin in Rosenheim
  • 1995 Zulassung

 

Tätigkeitsbereiche

  • Immobilienrecht
  • privates Baurecht
  • Architektenrecht
  • gewerbliches und privates Mietrecht
  • Wohnungseigentumsrecht

 

Veröffentlichungen

  • Autorin in: Der online BGB – Kommentar, Dr. von Göler Kommentare, Kommentierung der §§ 555b, 555c, 555d BGB
  • Juristische Beiträge in der Allgemeinen Bauzeitung

 

 

Beratungsschwerpunkte

Immobilienrecht Mietrecht
Baurecht
Vergaberecht
Wirtschaftsrecht Architektenrecht
Int. Rechtsverkehr Vermögensrecht

Profil

Persönliche, professionelle Beratung und Vertretung in nationalen und internationalen rechtlichen Fragen in den Bereichen Bau und Immobilie sowie Vermögensübertragung-/nachfolge.

Strategische Ausrichtung

  • Gute Erreichbarkeit und schnelle Reaktion auf alle Mandantenanfragen innerhalb von 24 Stunden
  • Pragmatischer Beratungsstil, insbesondere keine ausufernden Memoranden mit überwiegend rechtstheoretischen Inhalten
  • Hohes fachliches Niveau durch scharfe Spezialisierung. Zuverlässige Aufklärung des Mandanten über Rechts- und Prozessrisiken
  • Frühzeitige Absprachen über Beratungsaufwand und Honorarvolumen sowie Transparenz bei den Honorarabrechnungen

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Fußnoten