Paragrafenübersicht
§ 556d ist nicht anzuwenden auf eine Wohnung, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird. Die §§ 556d und 556e sind nicht anzuwenden auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung.
Autor & Kanzlei
Herr Rechtsanwalt Ormanschick ist auch als Dozent an der HagenLawSchool für die Rechtsanwaltsausbildung zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig. Ferner ist er Fachbuchautor, Mitherausgeber der ZMR und Redakteur der DW.
- Jahrgang 1958
- Abitur in Hamburg
- Wehrdienst (Marine)
- Jura-Studium an der Universität Hamburg
- Referendariat in Hamburg
- Zulassung als RA 1990
Ormanschick Rechtsanwälte
Blankeneser Bahnhofstr. 46
22587 Hamburg
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zu § 556f Ausnahmen
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
Auch diese gesetzliche Regelung enthält weitere Ausnahmen von der Mietpreisbremse:
Nicht anzuwenden ist die Mietpreisbremse auf Wohnungen, die erstmals nach dem 01.10.2014 genutzt und vermietet werden.
Ebenso wenig Anwendung findet die Mietpreisbremse auf die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Umfassend ist eine Modernisierung dann, wenn sie einen solchen Umfang aufweist, dass eine Gleichstellung mit Neubauten gerechtfertigt erscheint. Diese Voraussetzung dürfte dann eröffnet sein, wenn der Bauaufwand einem Drittel des Neubauaufwands entspricht.
Diese Vorschrift enthält zwei weitere preisrechtliche Ausnahmen zu der in § 556d I BGB geregelten Mietpreisbremse.
Nach § 556f S. 1 BGB ist die Begrenzung der Miete bei einer Wiedervermietung (auf die ortsübliche Miete zzgl. 10 %) nicht anwendbar auf Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden.
Mit dieser Ausnahmeregelung verfolgt der Gesetzgeber das Ziel, den Wohnungsneubau nicht durch ökonomische Fesseln bei der Erzielung von Rendite zu behindern.
Betroffen sind Neubauwohnungen (besser: erstmals genutzte Wohnungen).
Die Vorschrift stellt nicht darauf ab, wann eine Wohnung errichtet und ob sie nach einem bestimmten Stichtag fertig gestellt, sondern dass diese nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet worden ist. Mit anderen Worten: Die Wohnung bleibt preisfrei, wenn weder eine Vermietung an Dritte, noch eine „sonstige Nutzung“ bis zum 01.10.2014 stattfand.
In der mietrechtlichen Literatur befassen sich mit der Mietpreisbremse u.a. Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015; Blank, Die Regelungen zur Mietpreisbremse im Entwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, WuM 2014, 641 ff.; Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553 ff.; Flatow, Die höchstzulässige Miete, WuM 2015, 191 ff.; Fleidl, Die Rückforderung überzahlter Miete bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse, WuM 2015, 212 ff.; Herlitz, Mietpreisbremse und Verfassungsrecht, ZMR 2014, 262 ff.; Hinz, Die Mietpreisbremse - Erste Überlegungen aus dem Blickwinkel der gerichtlichen Praxis, ZMR 2014, 593 ff.
Ohne weiteren Vortrag der Parteien ist grundsätzlich von der Anwendbarkeit des § 556d BGB auszugehen. Deshalb hat der Vermieter darzulegen und im Bestreitensfall zu beweisen, dass die Voraussetzungen des § 556f BGB vorliegen.