Paragrafenübersicht
(1) Ist die Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete), höher als die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete, so darf eine Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt bleiben Mietminderungen sowie solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind.
(2) Hat der Vermieter in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b durchgeführt, so darf die nach § 556d Absatz 1 zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 bis 3a und § 559a Absatz 1 bis 4 ergäbe. Bei der Berechnung nach Satz 1 ist von der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) auszugehen, die bei Beginn des Mietverhältnisses ohne Berücksichtigung der Modernisierung anzusetzen wäre.
Autor & Kanzlei
Herr Rechtsanwalt Ormanschick ist auch als Dozent an der HagenLawSchool für die Rechtsanwaltsausbildung zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig. Ferner ist er Fachbuchautor, Mitherausgeber der ZMR und Redakteur der DW.
- Jahrgang 1958
- Abitur in Hamburg
- Wehrdienst (Marine)
- Jura-Studium an der Universität Hamburg
- Referendariat in Hamburg
- Zulassung als RA 1990
Ormanschick Rechtsanwälte
Blankeneser Bahnhofstr. 46
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Hamburg mit 4 Anwälten
Zur Kommentierung für Juristen
zu § 556e Berücksichtigung der Vormiete oder einer durchgeführten Modernisierung
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
Diese Vorschrift enthält erste Ausnahmen zu der in § 556d BGB geregelten Mietpreisbremse. Zugunsten des Vermieters werden sowohl die Vormiete als auch durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt.
Mit dem Tatbestandsmerkmal "Miete, die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)" nimmt § 556 e Abs. 1 S. 1 BGB auf eine Miete Bezug, die in einem Wohnraummietverhältnis gezahlt wurde. Der Vermieter kann sich nicht mit Erfolg auf die Maßgeblichkeit der in einem (früheren) Wohnraummietverhältnis gezahlten "Vormiete" berufen, wenn er die Räume vor dem nach den §§ 556 d ff. BGB zu beurteilenden Mietverhältnis zuletzt gewerblich vermietet hat. BGH, Urteil vom 19.08.2020 - VIII ZR 374/18 Der Vermieter darf bei der Wiedervermietung diejenige Miete weiterverlangen, die auch der vorherige Mieter zuletzt schuldete. Dieses gilt grundsätzlich auch dann, wenn die 110 %-Grenze überschritten wird. Bei der Höhe der Vormiete finden allerdings solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden waren, keine Berücksichtigung.
Ebenfalls zu Gunsten des Vermieters werden von diesem in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt.
Expertenhinweise
§ 556 e I S. 1 BGB enthält aus Gründen des Bestandsschutzes und der Verhältnismäßigkeit des Eingriffs eine erste preisrechtliche Ausnahme zu der in § 556 d I BGB geregelten Mietpreisbremse:
Der Vermieter darf bei einer Wiedervermietung die Miete, „die der vorherige Mieter zuletzt schuldete (Vormiete)“, grundsätzlich weiterverlangen, auch wenn diese die 110 %-Grenze übersteigt. Jedoch eröffnet nur diejenige Vormiete Bestandsschutz, welche auch zulässig (und damit ohne Verstoß gegen gesetzliche Vorschriften, z.B. § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStrG) vom Vormieter geschuldet war. Eine unzulässige Vormiete eröffnet keinen Bestandsschutz.
Allerdings wird gem. § 556 e I S. 2 BGB der Bestandsschutz insoweit eingeschränkt, als „solche Mieterhöhungen, die mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses vereinbart worden sind“, unberücksichtigt bleiben. Diese Vorschrift soll
In der mietrechtlichen Literatur befassen sich mit der Mietpreisbremse u.a. Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015; Blank, Die Regelungen zur Mietpreisbremse im Entwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, WuM 2014, 641 ff.; Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553 ff.; Flatow, Die höchstzulässige Miete, WuM 2015, 191 ff.; Fleidl, Die Rückforderung überzahlter Miete bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse, WuM 2015, 212 ff.; Herlitz, Mietpreisbremse und Verfassungsrecht, ZMR 2014, 262 ff.; Hinz, Die Mietpreisbremse - Erste Überlegungen aus dem Blickwinkel der gerichtlichen Praxis, ZMR 2014, 593 ff.
Für den Nachmieter werden sich in der Praxis und im Prozess Probleme dadurch eröffnen, dass dieser den ursprünglichen Zustand der Wohnung nicht kannte und deshalb letzten Endes nicht bewerten kann, ob die vom Mieter geltend gemachten Kosten sich auf (zu berücksichtigende) Modernisierungs- oder (nicht zu berücksichtigende) Erhaltungsmaßnahmen beziehen. Der Vermieter muss über die Modernisierungsmaßnahmen, ihre Kosten, ihre Aufteilung auf eine Mehrzahl von Wohnungen und eventuelle Drittmittel Auskunft erteilen.
Ihn trifft auch im Prozess die Beweislast für die Voraussetzungen der Ausnahmetatbestände in §§ 556e I, II BGB.