von Göler (Hrsg.) / Stefanie Hering / § 555c
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§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:

  • 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
  • 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
  • 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.

(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.

(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

1Ein Mieter hat nach § 555 d I grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b zu dulden.

Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist jedoch eine ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahme nach § 555 c. Durch die Ankündigung soll der Mieter in die Lage versetzt werden, zu entscheiden, ob er die Maßnahme dulden soll, von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555 e Gebrauch macht, oder ob sonstige Maßnahmen veranlasst sind. Zu dieser Entscheidung benötigt der Mieter bestimmte Informationen über die vom Vermieter geplanten Maßnahmen, deren Mindestvoraussetzungen in § 555 c geregelt sind. Zudem wird geregelt, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form die Ankündigung zu erfolgen hat.

In § 555 c IV ist geregelt, dass eine Regelung bei Abschluss des Mietvertrages, die hiervon zu Lasten des Mieters abweicht, unwirksam ist. Dies gilt jedoch nicht für Vereinbarungen nach § 555 f, die anlässlich einer konkreten Modernisierungsmaßnahme getroffen werden.

§ 555 c enthält folgende einzelne Regelungen:

2Form, Frist, Zugang (Abs. 1 S. 1)

Die Modernisierungsankündigung muss in Textform (§ 126 b BGB) erfolgen, spätestens 3 Monate vor dem Beginn der Maßnahme. Maßgebend ist dabei der Zeitpunkt des Zugangs beim Mieter. Bloße Vorbereitungsmaßnahmen der Modernisierung sind noch nicht als Beginn der Maßnahme zu werten.

3Art und Umfang der Maßnahme (Abs. 1 S. 2 Nr. 1)

Art und Umfang müssen in wesentlichen Zügen genannt werden; eine Beschreibung in allen Einzelheiten wird nicht verlangt. Der Mieter muss erfahren, wie seine Wohnung verwendet wird und wie auf den Mietgebrauch eingewirkt wird. Zudem muss er erfahren, wie sich die Modernisierung auf die zu zahlende Miete auswirkt.

4Beginn und Dauer der Maßnahme (Abs. 1 S. 2 Nr. 2)

Der Vermieter muss sorgfältig planen; die Angaben voraussichtlicher Zeiten ist jedoch ausreichend. Notwendig ist mindestens die Angabe einer bestimmten Woche oder des Anfangs oder Endes eines Monats. Bei umfangreichen Maßnahmen muss angegeben werden, welche Gewerke in welchen Zeitabständen modernisiert werden und wann die Wohnung des Mieters betreten werden muss.

5Zu erwartende Mieterhöhung sowie künftige Betriebskosten (Abs. 1 S. 2 Nr. 3)

Der Vermieter hat den konkreten Erhöhungsbetrag mitzuteilen. Ersparte Instandhaltung ist in Abzug zu bringen. Eine Aufschlüsselung der Einzelpositionen ist nicht notwendig; auch muss der Vermieter die Kalkulation als solche nicht offenlegen.

Die künftige Höhe der Betriebskosten ist mitzuteilen, wobei die Angabe einer geschätzten Höhe ausreichend ist, sofern diese noch nicht abschließend beurteilt werden können.

6Härteeinwand (Abs. 2)

Der Mieter kann personale Gründe gegen die Duldung der Modernisierung und wirtschaftliche Gründe gegen die Mieterhöhung nach § 555 d III – V geltend machen. Der Vermieter soll (nicht muss) in der Modernisierungsankündigung den Mieter auf die Form und Frist des Härteeinwand des § 555 d IIII S. 1 hinweisen.

Ist die Modernisierungsmaßnahme mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden und führt sie zu einer unerheblichen Mieterhöhung, muss die Ankündigung nicht entsprechend den Regelungen des § 555 c I – III erfolgen.

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Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

7§ 555 c wurde durch das MietRÄndG 2013 eingefügt. Die Vorschrift ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. Die Übergangsregelung findet sich in EG 229 § 29 I.

Die Absätze 1, 4 und 5 entsprechen § 554 Abs. 3 S. 1, 3 und V a. F. § 555 c II und III sind neu.

Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete.

Nach Absatz 5 ist eine zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt wegen der fehlenden Verweisung in § 578 II S. 1 nicht bei anderen Räumen.

Werden sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, richtet sich die Ankündigungspflicht allein nach § 555 c.

Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter eine Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob er die Modernisierung dulden will, sich gegen die angekündigte Maßnahme wenden will, den Härteeinwand gemäß § 555 d III geltend macht oder ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555 e Gebrauch machen will.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 7, Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 1 

2) Definitionen

8a) Modernisierungsankündigung (Abs. 1 S. 1)

9aa) Ankündigung durch Vermieter

Die Mitteilung ist vom Vermieter vorzunehmen; dessen Recht auf Duldung der Modernisierung ist nicht übertragbar.Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 2 Die Ankündigung ist eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung. Der Vermieter kann einen Dritten zur Abgabe der Erklärung bevollmächtigen (§ 174 BGB) oder zur Abgabe der Erklärung im eigenen Namen ermächtigen.BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1 Der Ermächtigte muss nicht offenlegen, dass er ein fremdes Recht geltend macht.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 4, mwN 

10bb) Frist

Die Maßnahme muss mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn angekündigt werden. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter (§ 130 BGB). Es gelten die §§ 187, 188 BGB. Als Beginn gelten nicht bereits Vorbereitungsmaßnahmen ohne Einwirkungen auf den Mietgebrauch oder das Gebäude.Bub/Treier/Schüller Kap. III. A Rn 2684 Auch der Wohnraummieter kann auf Einhaltung der Frist, jedoch nicht bereits im Mietvertrag, verzichten.Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 

11cc) Form

Erforderlich ist mindestens Textform gemäß § 126 BGB; Übersendung per Email oder Telefax ist ausreichend. Eine mündliche Mitteilung ist nichtig (§ 125 BGB).Bub/Treier/Schüller Kap. III A Rn 2685 

12b) Zwingender Inhalt der Modernisierungsankündigung (Abs. 1 S. 2)

Die Modernisierungsankündigung muss die in Abs. 1 S. 2 genannten Angaben enthalten.

13aa) Nr. 1: Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen

Die bisher zu § 554 BGB a. F. geltende Rechtsprechung des BGH gilt weiterhin. Es muss nicht jede einzelne Maßnahme beschrieben und jede mögliche Auswirkung dargestellt werden. Der Mieter muss die künftige Veränderung der Wohnung, die Auswirkungen auf den Mietgebrauch und die Auswirkungen auf die zu zahlende Miete prüfen können.BGH vom 28.09.2011 AZ VIII ZR 242/10 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=58017&pos=0&anz=1 Überhöhte Anforderungen dürfen nicht gestellt werden.BT- Drucksache 17/ 10485, S. 20: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

Art und Umfang der Modernisierung müssen in wesentlichen Zügen ersichtlich sein. Bezeichnet werden muss der Gegenstand der Modernisierung. Handelt es sich um eine energiesparende oder klimaschützende Maßnahme, muss der Vermieter die Tatsachen mitteilen, aus denen sich der Umfang der Energieeinsparung ergibt bzw. aus denen überschlägig ermittelt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt.BGH vom 25.01.2006 AZ VIII ZR 47/05 LG Nürnberg-Fürth http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a7c6a7307b23bed85cea6fa2dee8a723&nr=35322&pos=19&anz=22 

Bei Maßnahmen nach § 555 b Nr. 1 und 2 gilt die Erleichterung gemäß III. Der Vermieter kann in diesen Fällen den Umfang der Einsparung oder die Verbesserung des Klimaschutzes unter Bezug auf allgemein anerkannte Pauschalwerte darlegen. Hierzu gehört z.B. die „Bekanntmachung der Regeln der zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung vom 30.07.2009.BT- Drucksache 17/ 10485: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf; Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung: http://www.ibb.de/portaldata/1/resources/content/download/immo/enev2009_090730_datenaufnahme_wohnbestand.pdf 

Nach § 559 b I S. 3 gilt die Bestimmung im Mieterhöhungsverfahren entsprechend, sodass sich der Vermieter nicht nur im Duldungsverfahren, sondern auch bei der Mieterhöhung auf anerkannte Pauschalwerte beziehen kann.

Der Umfang umfasst die Auswirkungen auf den Mietgebrauch. Sind mit den Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen verbunden, ist dies beim Umfang anzuzeigen.Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 6 

14bb) Nr. 2: Beginn und Dauer der Maßnahme

Anzugeben sind der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme. Angaben zur bestimmten Woche oder Beginn oder Ende des Monats sind ausreichend.Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 7 

Bei umfangreichen Arbeiten ist die Angabe der Gesamtdauer nicht ausreichend; aus der Ankündigung muss sich ergeben, welche Gewerke in welchen Zeitabschnitten modernisiert werden und zu welchen Zeiten die Mieträume betreten werden müssen.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 11 

Wird der Zeitpunkt des Modernisierungsbeginns erheblich überschritten, muss der Vermieter die Maßnahme erneut ankündigen.LG Berlin, WuM 1989, 287 

15cc) Nr. 3: Zu erwartende Mieterhöhung sowie künftige Betriebskosten

Der Erhöhungsbetrag der Mieterhöhung nach § 559 (nicht etwaige Erhöhung nach § 558 BGB) ist mitzuteilen, sofern dieser geltend gemacht werden soll. Anzugeben ist der konkrete Geldbetrag, und keine Prozentsätze. Eine Aufschlüsselung nach Einzelmaßnahmen oder Gewerken ist erforderlich.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 14 a mwN Die Baukosten und deren Verteilung bei mehreren Wohnungen müssen nicht mitgeteilt werden. Die Kostenkalkulation als solche muss nicht offengelegt werden. Instandhaltungsmaßnahmen sind in Abzug zu bringen, wobei es bei der Ankündigung ausreichend ist zu erklären, dass deren Kosten berücksichtigt wurden.

Die voraussichtlichen Betriebskosten sind mitzuteilen, soweit sich diese ändern werden und der Vermieter hierüber hinreichende Kenntnis hat. Ob eine Verpflichtung zur Mitteilung voraussichtlicher Betriebskostenermäßigungen besteht, ist in der Literatur umstritten.bejahend: Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555c Rn 20; ablehnend: Dickersbach in Lützenkirchen, Mietrecht, § 555 c Rn 29 

16c) „Soll“-Angaben der Modernisierungsankündigung (Abs. 2)

Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und Frist des Härteeinwands nach § 555 d III S. 1 hinweisen. Da § 555 c II eine „Sollvorschrift“ ist, hat ein fehlender Hinweis keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Ankündigung. Nach § 555 d V bedarf die Mitteilung des Härteeinwands durch den Mieter aber dann nicht der in § 555 d III S. 1 bestimmten Form und Frist.

17d) Bagatellmaßnahmen (Abs. 4)

Die Regelung entspricht § 554 III S. 3 BGB a. F.

Sind Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden und führen diese (d.h. kumulativ) nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung, gelten die Absätze 1 – 3 nicht. Eine Modernisierungsankündigung ist dann entbehrlich; dem Mieter steht nach § 555 e II BGB kein Sonderkündigungsrecht zu.

18e) Abweichende Vereinbarung (Abs. 5)

Regelungen, die zum Nachteil des Wohnraummieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, sind unwirksam. Die Regelung gilt wegen § 578 II nicht für die Gewerberaummiete. Betroffen sind Vereinbarungen, die bei Abschluss des Mietvertrages getroffen wurden.

Modernisierungsvereinbarungen, die gemäß § 555 f, d.h. nach Abschluss des Mietvertrages aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden, sind hiervon nicht betroffen. Es gilt das allgemeine Prinzip der Vertragsabschluss- und Gestaltungsfreiheit.

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3) Abgrenzungen, Kasuistik

19§ 555 c regelt die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a oder sonstige Maßnahmen sind nicht von der Regelung des § 555 c betroffen. Werden jedoch sowohl Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a, als auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b durchgeführt, richtet sich die Ankündigungspflicht nach § 555 c.

Auch wenn die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden kann, ohne dass die Räume des Mieters betreten werden, muss die Ankündigung gemäß § 555 c erfolgen, sofern der Vermieter anschließend die Miete gemäß § 559 erhöhen will.AG HamburgBlankenese WuM 2010, 1051  

4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

5) Literaturstimmen

  • Palandt, BGB-Kommentar, 73. Aufl. 2014
  • Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Aufl. 2014
  • Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014
  • Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, 5. Aufl. 2013

6) Häufige Paragraphenketten

21§§ 578 II, 555 b, 555 c

§§ 555 a – 555 f BGB

§§ 578 II, 559, 555 b, 555 c

§§ 559 b I S. 3, 555 c III

§§ 559 b II Nr. 1, 555 c I und III - V

§§ 555 e, 555 c IV

§§ 555 d III S. 2, 555 c

§§ 555 d V, 555 c II

§§ 555 c III, 555 b Nr. 1, 2

7) Prozessuales

22Der Vermieter ist für die Voraussetzungen des Duldungsanspruches im Prozess beweispflichtig.LG Essen WuM 1983, 139; Bub/Treier/Schüller Kap. III A, 2713 Er muss somit auch darlegen und beweisen, dass er seiner Ankündigungspflicht nach § 555 c nachgekommen ist bzw., dass eine „Bagatellmaßnahme“ nach § 555 c IV vorliegt.

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht, unzulänglich (z.B. hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme) oder nicht form- und fristgerecht angekündigt, stehen dem Mieter Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche (§§ 862, 858 BGB) zu. Er kann gegen die Durchführung im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen. Der Mieter kann zudem beantragen festzustellen, dass die Maßnahme zur Zeit nicht durchgeführt werden darf.

Fehlt die Ankündigung oder ist diese mangelhaft, ist der Mieter erst ab dem Zeitpunkt der Nachholung der vollständigen fehlerfreien Ankündigung zur Duldung der Maßnahme verpflichtet. Der Vermieter kann eine mangelhafte Ankündigung im Prozess nicht, auch nicht teilweise, nachbessern.BGH vom 02.03.2011 AZ: VIII ZR 154/10 (LG Berlin) http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19 

8) Anmerkungen

23Stellt sich heraus, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben in der Modernisierungsankündigung gemacht hat, können dem Mieter Schadensersatzansprüche nach § 280 I BGB zustehen.Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 11 Voraussetzung ist, dass dieser im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben einen Vermögensnachteil erlitten hat, der ihm bei Kenntnis der tatsächlichen Umstände nicht entstanden wäre; dies gilt z.B., wenn der Mieter bei fehlerfreier Modernisierungsankündigung von seinem Kündigungsrecht nach § 555 e Gebrauch gemacht hätte, oder aufgrund einer deutlich zu hohen Bezifferung der zu erwartenden Miete ausgezogen ist.BayOLG, WuM 1982, 203; Bub/Treier/Schüller Kap. III A Rn. 2689 mwN 


Fußnoten