§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Für den Rechtsverkehr
(für Nichtjuristen)
zum Expertenteil (für Juristen)
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
1Ein Mieter hat nach
Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist jedoch eine ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahme nach
Nach
2Form, Frist, Zugang (Abs. 1 S. 1)
Die Modernisierungsankündigung muss in Textform (
3Art und Umfang der Maßnahme (Abs. 1 S. 2 Nr. 1)
Art und Umfang müssen in wesentlichen Zügen genannt werden; eine Beschreibung in allen Einzelheiten wird nicht verlangt. Der Mieter muss erfahren, wie seine Wohnung verwendet wird und wie auf den Mietgebrauch eingewirkt wird. Zudem muss er erfahren, wie sich die Modernisierung auf die zu zahlende Miete auswirkt.
4Beginn und Dauer der Maßnahme (Abs. 1 S. 2 Nr. 2)
Der Vermieter muss sorgfältig planen; die Angaben voraussichtlicher Zeiten ist jedoch ausreichend. Notwendig ist mindestens die Angabe einer bestimmten Woche oder des Anfangs oder Endes eines Monats. Bei umfangreichen Maßnahmen muss angegeben werden, welche Gewerke in welchen Zeitabständen modernisiert werden und wann die Wohnung des Mieters betreten werden muss.
5Zu erwartende Mieterhöhung sowie künftige Betriebskosten (Abs. 1 S. 2 Nr. 3)
Der Vermieter hat den konkreten Erhöhungsbetrag mitzuteilen. Ersparte Instandhaltung ist in Abzug zu bringen. Eine Aufschlüsselung der Einzelpositionen ist nicht notwendig; auch muss der Vermieter die Kalkulation als solche nicht offenlegen. Im vereinfachten Verfahren gilt
Die künftige Höhe der Betriebskosten ist mitzuteilen, wobei die Angabe einer geschätzten Höhe ausreichend ist, sofern diese noch nicht abschließend beurteilt werden können. Dies gilt gem.
6Härteeinwand (Abs. 2)
Der Mieter kann personale Gründe gegen die Duldung der Modernisierung und wirtschaftliche Gründe gegen die Mieterhöhung nach
Ist die Modernisierungsmaßnahme mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden und führt sie zu einer unerheblichen Mieterhöhung, muss die Ankündigung nicht entsprechend den Regelungen des
Expertenhinweise
(für Juristen)
1) Allgemeines
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Die Absätze 1, 4 und 5 entsprechen
Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete.
Nach Absatz 5 ist eine zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt wegen der fehlenden Verweisung in
Durch das MietAnpG vom 18.12.2018, in Kraft seit 01.01.2019, wurde § 559c eingeführt, dessen Abs. 5 für Modernisierungsankündigungen im vereinfachten Verfahren gilt.
Werden sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, richtet sich die Ankündigungspflicht allein nach
Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter eine Entscheidung darüber zu ermöglichen, ob er die Modernisierung dulden will, sich gegen die angekündigte Maßnahme wenden will, den Härteeinwand gemäß
2) Definitionen
8a) Modernisierungsankündigung (Abs. 1 S. 1)
9aa) Ankündigung durch Vermieter
Die Mitteilung ist vom Vermieter vorzunehmen; dessen Recht auf Duldung der Modernisierung ist nicht übertragbar.Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023,
10bb) Frist
Die Maßnahme muss mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn angekündigt werden. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter (
11cc) Form
Erforderlich ist mindestens Textform gemäß
12b) Zwingender Inhalt der Modernisierungsankündigung (Abs. 1 S. 2)
Die Modernisierungsankündigung muss die in Abs. 1 S. 2 genannten Angaben enthalten.
13aa) Nr. 1: Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
Die bisher zu
Art und Umfang der Modernisierung müssen in wesentlichen Zügen ersichtlich sein. Bezeichnet werden muss der Gegenstand der Modernisierung. Handelt es sich um eine energiesparende oder klimaschützende Maßnahme, muss der Vermieter die Tatsachen mitteilen, aus denen sich der Umfang der Energieeinsparung ergibt bzw. aus denen überschlägig ermittelt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt.BGH vom 25.01.2006 AZ VIII ZR 47/05 LG Nürnberg-Fürth http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a7c6a7307b23bed85cea6fa2dee8a723&nr=35322&pos=19&anz=22 Nicht erforderlich ist jedoch die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung.
Bei Maßnahmen nach
Nach
Der Umfang umfasst die Auswirkungen auf den Mietgebrauch. Sind mit den Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen verbunden, ist dies beim Umfang anzuzeigen.Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023,
14bb) Nr. 2: Beginn und Dauer der Maßnahme
Anzugeben sind der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme. Angaben zur bestimmten Woche oder Beginn oder Ende des Monats sind ausreichend.Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023,
Bei umfangreichen Arbeiten ist die Angabe der Gesamtdauer nicht ausreichend; aus der Ankündigung muss sich ergeben, welche Gewerke in welchen Zeitabschnitten modernisiert werden und zu welchen Zeiten die Mieträume betreten werden müssen.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage,
Wird der Zeitpunkt des Modernisierungsbeginns erheblich überschritten, muss der Vermieter die Maßnahme erneut ankündigen.LG Berlin, WuM 1989, 287
15cc) Nr. 3: Zu erwartende Mieterhöhung sowie künftige Betriebskosten
Der Erhöhungsbetrag der Mieterhöhung nach
Die voraussichtlichen Betriebskosten sind mitzuteilen, soweit sich diese ändern werden und der Vermieter hierüber hinreichende Kenntnis hat. Dies gilt nicht bei Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren,
16c) „Soll“-Angaben der Modernisierungsankündigung (Abs. 2)
Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und Frist des Härteeinwands nach
17d) Bagatellmaßnahmen (Abs. 4)
Die Regelung entspricht
Sind Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden und führen diese (d.h. kumulativ) nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung, gelten die Absätze 1 – 3 nicht. Eine Modernisierungsankündigung ist dann entbehrlich; dem Mieter steht nach § 555 e II BGB kein Sonderkündigungsrecht zu.
18e) Abweichende Vereinbarung (Abs. 5)
Regelungen, die zum Nachteil des Wohnraummieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, sind unwirksam. Die Regelung gilt wegen
Modernisierungsvereinbarungen, die gemäß
3) Abgrenzungen, Kasuistik
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Auch wenn die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden kann, ohne dass die Räume des Mieters betreten werden, muss die Ankündigung gemäß
Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren führen soll, gilt
4) Zusammenfassung der Rechtsprechung
20BGH vom 13.02.2008 – AZ: VIII ZR 105/07 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1)
BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 242/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=bcbd1259a22d4e3d25dbf3dc0ffff3c4&Seite=1&nr=57732&pos=38&anz=42)
BGH vom 25.01.2006 – AZ: VIII ZR 47/05 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a7c6a7307b23bed85cea6fa2dee8a723&nr=35322&pos=19&anz=22)
LG Berlin, WuM 1989, 287
AG Hamburg-Blankenese, WuM 2010, 1051
LG Essen, WuM 1983, 139
BGH vom 02.03.2011 – AZ: VIII ZR 154/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19)
BayOLG, WuM 1982, 203
5) Literaturstimmen
- Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Aufl. 2023
- Schmidt - Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022
- Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Aufl. 2014
- Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014
- Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, 5. Aufl. 2013
6) Häufige Paragraphenketten
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§
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§
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§
7) Prozessuales
22Der Vermieter ist für die Voraussetzungen des Duldungsanspruches im Prozess beweispflichtig.LG Essen WuM 1983, 139; Bub/Treier/Schüller Kap. III A, 2713 Er muss somit auch darlegen und beweisen, dass er seiner Ankündigungspflicht nach
Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht, unzulänglich (z.B. hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme) oder nicht form- und fristgerecht angekündigt, stehen dem Mieter Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche (§§ 862, 858 BGB) zu. Er kann gegen die Durchführung im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen. Der Mieter kann zudem beantragen festzustellen, dass die Maßnahme zur Zeit nicht durchgeführt werden darf.
Fehlt die Ankündigung oder ist diese mangelhaft, ist der Mieter erst ab dem Zeitpunkt der Nachholung der vollständigen fehlerfreien Ankündigung zur Duldung der Maßnahme verpflichtet. Der Vermieter kann eine mangelhafte Ankündigung im Prozess nicht, auch nicht teilweise, nachbessern.BGH vom 02.03.2011 AZ: VIII ZR 154/10 (LG Berlin) http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19
8) Anmerkungen
23Stellt sich heraus, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben in der Modernisierungsankündigung gemacht hat, können dem Mieter Schadensersatzansprüche nach § 280 I BGB zustehen.Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014,