§ 555d Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist

5§ 555 d wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz MietRÄndG 2013 eingefügt. Die Vorschrift ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. Die Übergangsregelung findet sich in EG 229 § 29 I.

§ 555 d I, II S. 1, IV, V entsprechen § 554 II S. 1, 2, IV, V a. F.

Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum-, als auch für die Gewerberaummiete. Nach Absatz 7 ist eine zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt wegen des fehlenden Verweises in § 578 II BGB nicht bei anderen Räumen. Unbenommen bleibt es den Parteien jedoch, im Einzelfall abweichende Vereinbarungen zu schließen.

Die Vorschrift regelt die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (Absatz 1) sowie die hiervon bestehenden Ausnahmen (Absatz 2 – 5). Nach § 555 d VI hat der Vermieter dem Mieter die Aufwendungen zu erstatten, die er in Folge einer Modernisierungsmaßnahme erbracht hat .

6a) Duldungspflicht (Absatz 1)

§ 555 d I regelt die grundsätzliche Verpflichtung des Mieters zur Duldung der Modernisierung. Diese entfällt nur nach den Regelungen der Absätze 2 - 5.

Voraussetzung für eine Duldungspflicht ist das Vorliegen einer Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b sowie einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung nach § 555 c. Zudem ist ein Bezug der Maßnahme zur Mietsache erforderlich, da anderenfalls die Mietinteressen nicht tangiert werden können. Für sonstige Maßnahmen richtet sich die Duldungspflicht nach § 242 BGB.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn. 4 

Der Mieter darf die Arbeiten nicht be- oder verhindern; er muss dem Vermieter den Zutritt zu den von ihm angemieteten Räumen gewähren.

Es besteht grundsätzlich keine Mitwirkungspflicht des Mieters (Bub III.A Rn. 2695).

Der Mieter kann jedoch wegen eines vom Vermieter aufgrund von Mieteraufwendungen (Absatz VI) zu leistenden Vorschusses sein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB geltend machen.

Die Entfernung von Einrichtungen im Rahmen der Modernisierung ist vom Mieter nur insoweit zu dulden, als die Durchführung der Modernisierungsmaßnahme mit der Entfernung zwingend verbunden ist.KG RE WuM 1985, 248, 251; Bub/Treier/Schüller Kap. III A, Rn 2692 

Bei Untermiete kann der Vermieter vom Mieter verlangen, den Untermieter zur Duldung zu veranlassen. Härtegründe in der Person des Untermieters sind nur zu berücksichtigen, wenn dieser Angehöriger des Mieters ist.Bub/Treier/Schüller Kap. III A, Rn 2694 

7b) Ausnahmen von der Duldungspflicht (Absatz 2)

8Die Duldungspflicht besteht nicht, wenn unter Abwägung der Interessen des Vermieters die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde.

Während nach § 554 II a. F. noch personale und wirtschaftliche Härtegründe im Rahmen der Duldung zu berücksichtigen waren, spielen nunmehr die wirtschaftlichen Gründe, d.h. die zu erwartende Miet- und/oder Betriebskostenerhöhung im Rahmen der Duldungspflicht keine Rolle mehr. Diese sind im Rahmen der Mieterhöhung gemäß § 559 BGB (§ 555 d II 2) zu prüfen. Hat sich der Vermieter für das vereinfachte Verfahren nach § 559c entschieden, ist der Härteeinwand,§ 559 IV, gem. 559c I 3 ausgeschlossen. Die damit für den Vermieter verbundene Unsicherheit kann durch Einreichung einer Feststellungsklage vor Durchführung der Maßnahme vermieden werden.BT- Drucksache 17/ 10485: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

Die Kriterien zur Abwägung der personalen Härtegründe haben sich gegenüber § 555 II S 2 a. F. nicht geändert.

Mieterhöhungen nach § 558 sind im Rahmen der Härtefallregelung nicht zu berücksichtigen.

Es ist eine Interessenabwägung im Einzelfall durchzuführen. Wiegt das Interesse des Mieters und seiner Angehörigen am Fortbestand des bestehenden Mietverhältnisses schwerer, als das Interesse des Vermieters und der übrigen Mieter an der Modernisierung, entfällt die Duldungspflicht. Ist die Maßnahme für die Belange der Energieeinsparung des Klimaschutzes von Bedeutung, verstärkt dies das Interesse des Vermieters.

Der Mieter trägt die Beweislast für die HärtegründeBGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1,für die Interessen des Vermieters und der anderen Mieter sowie für Energieeinsparung und Klimaschutz ist der Vermieter beweisbelastet.

9Zur Familie des Mieters zählt der Ehegatte, dessen Kinder und Eltern sowie alle im Haushalt des Mieters lebenden Personen, die mit diesem verwandt oder verschwägert sind. Als Angehörige des Haushalts zählen alle Personen, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen. Hierzu zählen z.B. der (gleichgeschlechtliche) Lebenspartner, der Partner einer eheähnlichen Lebensgemeinschaft, das Pflegekind, das Kind des Lebensgefährten.

Hat der Mieter unberechtigt Personen in die Wohnung aufgenommen, sind diese nicht zu berücksichtigen.HdM/Emmert, § Rn. 93 mwN 

Bei anderen Räumen als Wohnraum (§ 578 II S. 1) ist auf die Einschränkung des vertragsgemäßen Gebrauchs abzustellenBGH NJW 13, 223, d.h. auf die darin Beschäftigten des Mieters.

10Für den Vermieter sind alle vernünftigen Gründe zur Durchführung der Modernisierungsmaßnahme, insbesondere dessen Interesse an einer Werterhöhung seines Besitzes durch Anpassung an einen aktuellen, allgemein üblichen Standard und dadurch eine verbesserte Vermiet- oder Veräußerbarkeit des Objektes zu berücksichtigen. Das bloße Interesse an einer Mieterhöhung ist jedoch unbeachtlich.HdM/Emmert, § 19 Rn 104 

In einer Eigentumswohnanlage sind über den Wortlaut des § 555 d II hinaus aus verfassungsrechtlichen Gründen (Art. 14 GG) die Interessen der übrigen Eigentümer zu Gunsten des Vermieters zu berücksichtigen.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn 10 nmN Der Vermieter kann sich zudem auf das Interesse der anderen Mieter sowie das Interesse von Dritten, die aufgrund einer Leihe, eines Wohnrechts oder vergleichbarer Rechte einen Teil der Räume nutzen, berufen.

Soweit Interessen anderer Mieter der Modernisierung entgegen stehen, können diese jedoch nicht zu Gunsten des Mieters berücksichtigt werden.

Belange der Energieeinsparung und/oder des Klimaschutzes (§ 555 b Nr. 1 und 2) kann der Vermieter zu seinen Gunsten geltend machen. Andere öffentliche Interessen sind bei der Abwägung nicht zu berücksichtigen.

11Obwohl in § 555 d Absatz 2 die in § 554 Absatz 2 a. F. genannten Abwägungskriterien, d.h. die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen sowie vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung nicht mehr enthalten sind, gelten diese weiterhin.BT- Drucksache 17/ 10485, S. 21: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf Die Aufzählung ist jedoch nicht abschließend.BGH vom 24.09.2008 VIII ZR 257/07; BGH vom 24.09.08 (NJW 2008,3630) http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=b23ef94781d255bd515fa3c087d6fb0e&nr=45620&pos=12&anz=13 BT- Drucksache 17/ 10485, S. 21: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf Zu Gunsten des Mieters können auch andere Umstände berücksichtigt werden.

Die „vorzunehmenden Arbeiten“ sind nach Art, Umfang, Dauer, Zeitpunkt und der damit verbundenen Beeinträchtigungen unter konkreter Berücksichtigung der Verhältnisse und Bedürfnisse des Mieters zu beurteilen.

Zu berücksichtigende „bauliche“ Folgen der Modernisierung kommen in Betracht, wenn das Mietobjekt wesentlich verändert oder umgestaltet wird. Voraussetzung der Duldungspflicht ist grundsätzlich, dass das Mietobjekt im wesentlichen Bestand erhalten bleibt.

Eine Härte kann auch vorliegen, wenn „vorausgegangene Verwendungen des Mieters“, d. h. Investitionen in die Mieträume entwertet oder nutzlos würden. Dabei ist es grundsätzlich unerheblich, ob die Verwendungen des Mieters nützlich oder notwendig waren.

12Im Rahmen der Interessenabwägung ist zu berücksichtigen, ob der Vermieter den Maßnahmen des Mieters zugestimmt hat bzw. ob er diese geduldet hat. Ist die Verwendung des Mieters zwischenzeitlich abgewohnt, ist dies zu Lasten des Mieters zu werten.

Auch wenn der Mieter nicht zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet ist, kann er trotzdem verpflichtet sein, diejenigen Maßnahmen zu dulden, die mit Rücksicht auf eine spätere Modernisierung erforderlich sind (z.B. Verlegung von Rohrleitungen).

Zudem kann der Mieter verpflichtet sein, diejenigen Maßnahmen zu dulden, die wegen der Modernisierung der übrigen Wohnungen anderer Mieter notwendig sind.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn 18 

13c) Mitteilungspflicht des Mieters (Absatz 3)

Die Mitteilung der Härtegründe ist rechtsgeschäftsähnliche Handlung. Der Vermieter kann dementsprechend die Erklärungen nach § 174 BGB zurückweisen, wenn diese nicht vom Mieter stammen und der Erklärende keine Originalvollmacht beigefügt hat.BT- Drucksache 14/ 4553, S. 10: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf 

Nur wenn der Mieter die personalen Härtegründe gegen die Duldung und die wirtschaftlichen Härtegründe gegen die Mieterhöhung gemäß § 555 d Absatz 3 – 5 geltend macht, findet die Interessenabwägung nach § 555 d Absatz 2 statt. Grund dafür ist, dass nach dem Willen des Gesetzgebers der Vermieter Klarheit und somit Rechtssicherheit für die Realisierung der von ihm geplanten Maßnahmen erhalten soll.

Bei dem Vorbringen des Härteeinwands handelt es sich um eine Obliegenheit des Mieters.Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 d Rn 13 

14Inhalt

Der Mieter hat nach III 1 sowohl die personalen Härtegründe im Hinblick auf die Duldung als auch die wirtschaftlichen Härtegründe im Hinblick auf die Mieterhöhung mitzuteilen. Mitzuteilen sind somit alle Härtegründe, auch wenn diese erst im Rahmen der Mieterhöhung zu prüfen sind.

Der Mieter hat im Einzelnen, unter Vorbringen konkreter substantiierter Tatsachen darzulegen, aus welchen Gründen eine Härte vorliegen soll, damit der Vermieter prüfen und beurteilen kann, ob er die Maßnahmen und/oder die Mieterhöhung durchführt (gegebenenfalls Klage erhebt) oder hiervon absieht.

15Form

Der Härteeinwand ist nach § 555 d Absatz 3 S. 1 mindestens in Textform (§ 126 b) vorzubringen.

Nach § 555 d Absatz 5 bedarf die Mitteilung jedoch nicht der in § 555 d Absatz 3 S. 1 vorgeschriebenen Form, wenn der Vermieter in seiner Modernisierungsankündigung nicht auf die Form hingewiesen hat (§ 555 c Absatz 2).

16Frist

Es handelt sich, entsprechend der Überschrift der Norm, um eine Ausschlussfrist. § 167 ZPO ist nicht anwendbar; Wiedereinsetzung in den vorigen Stand kommt nicht in Betracht.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn 22 

Die Frist beginnt mit Zugang der Modernisierungsankündigung, sofern diese den Vorschriften des § 555 c entspricht (§ 555 d Absatz 3 S. 2).

Hat der Vermieter in der Modernisierungsankündigung nicht auf die Frist des Härteeinwands hingewiesen (§ 555 c Absatz 2) ist die Frist nach § 555 d Absatz 3 S. 1 gemäß § 555 d Absatz 5 vom Mieter nicht einzuhalten.

Die Frist endet mit Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. § 193 BGB findet Anwendung. Maßgebend ist der Zugang der Härtegründe beim Vermieter.BT- Drucksache 17/ 10485, S. 21: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

Nach Fristablauf sind etwaige Härtegründe zu berücksichtigen, wenn der Mieter ohne Verschulden (§ 276 BGB) an der Einhaltung der Frist gehindert war und er dem Vermieter die Umstände sowie die Gründe der Verzögerung unverzüglich in Textform mitteilt (§ 555 d Absatz 4 S. 1).

Der Mieter ist gemäß § 121 Absatz 1 S. 1 BGB ohne schuldhaftes Zögern sowohl über die Härtegründe als auch über die Gründe der Verzögerung zu unterrichten. Für die Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Mieterhöhung begründen sollen, ist zudem die zeitliche Grenze des § 555 d Absatz 4 S. 2 zu berücksichtigen. Wurden diese nicht bis zum Beginn der Modernisierungsmaßnahme mitgeteilt, können diese – auch bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 555 d Absatz 4 S. 1 – nicht mehr berücksichtigt werden. Der Vermieter soll bis zum Baubeginn Rechtssicherheit zu der Frage erhalten, ob er eine Mieterhöhung durchführen kann.BT- Drucksache 17/ 10485, S. 21: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

17d) Aufwendungsersatzanspruch des Mieters (Absatz 6)

Für den Aufwendungsersatzanspruch des Mieters gilt § 555 a BGB entsprechend.

Der Vermieter hat dem Mieter die Aufwendungen, die diesem in Folge der Modernisierungsmaßnahmen entstehen, zu ersetzen. Umfasst sind sämtliche Sach- und Arbeitsleistungen in angemessenem Umfang.LG Hamburg WuM 1987, 386 

Wird das Mietverhältnis anlässlich der Modernisierungsmaßnahmen beendet, sind die Umzugskosten bzw. die Kosten für die Beschaffung neuen Wohnraums des Mieters jedoch nicht von § 555 d Absatz 5 umfasst.BGH Beschluß vom 22.06.2010 VIII ZR 192/09 http://www.ibr-online.de/IBRNavigator/dokumentanzeige.php?S_GS=1&S_Volltext=%22ZMR+2004%2C+435%22&HTTP_DocType=Dokument&Zeitschrift=IMR&Jahrgang=2010&Seite=461&SuchNavi=1%3A2%3A2%3Aarchiv&SessionID=33660c1ac471820cb63708d903626009 

18Von der Rechtsprechung und Literatur werden folgende Härtegründe anerkannt:

a) „Vorzunehmende Arbeiten“

• Austausch von Türen und Fenstern im Winter,AG Köln, WuM 1979, 48 Ausnahme: Maßnahme kann innerhalb kurzer Zeit durchgeführt werden
• Gekündigtes Mietverhältnis mit bevorstehender BeendigungAG Wedding, ZMR 1979, 48 
• Akute Gesundheits- oder Lebensgefahr des MietersBVerfG WuM 1992, 104

19 

• KG RE WuM 1985, 248, 251
• BGH vom 13.02.2008 – AZ: VIII ZR 105/07 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1)
• BGH NJW 13, 223
• BGH vom 24.09.2008 – AZ: VIII ZR 257/07 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=b23ef94781d255bd515fa3c087d6fb0e&nr=45620&pos=12&anz=13)
• LG Hamburg vom 28.07.1987 – AZ: 16 S 19/87
• BGH ZMR 2004, 435 BGH Beschluss vom 22.06.2010 – AZ: VIII 7 R 192/09 (http://www.ibr-online.de/IBRNavigator/dokumentanzeige.php?S_GS=1&S_Volltext=%22ZMR+2004%2C+435%22&HTTP_DocType=Dokument&Zeitschrift=IMR&Jahrgang=2010&Seite=461&SuchNavi=1%3A2%3A2%3Aarchiv&SessionID=33660c1ac471820cb63708d903626009)
• AG Köln WuM 1975, 225
• BVerfG NJW 1992, 1378
• AG Hamburg WuM 1988, 359
• AG Wedding ZMR 1979, 48
• BVerfG WuM 1992, 104
• LG Kassel WuM 1981, 36
• BGH NJW 1972, 723
• LG Hamburg WuM 1989, 174
• LG Kassel WuM 1981, 36
• LG Berlin MM 1984, 166
• AG Köln WuM 1979, 242
• AG Köln WuM 1986, 313
• LG Hamburg MDR 1983, 1026
• LG Berlin NJW-RR 1997, 520
• BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 242/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=58017&pos=0&anz=1)

20  

• Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Aufl. 2023
• Schmidt - Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022
• Blank/Börstinghaus, Mieter-Kommentar, 4. Aufl. 2014
• Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014
• Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, 5. Aufl. 2013
• Börstinghaus/Eisenschmid, Modernisierungs-Handbuch Wohn- und Geschäftsraum, 2014

§§ 555 a – 555 f BGB

§ 555 b Absatz 3 Satz 2, 555 c

§ 555 d Absatz 2 Satz 2, 559 Absatz 4 und 5

§ 555 g Absatz 5, 555 c Absatz 2

§ 555 c Absatz 2, 555 d Absatz 3 Satz 1

§ 559 Absatz 1, 555 d Absatz 3 - 5

21Duldet der Mieter die angekündigte Modernisierungsmaßnahme nicht, kann der Vermieter den Duldungsanspruch im Wege der Leistungsklage durchsetzen. Dies gilt auch dann, wenn die Modernisierung im Außenbereich durchgeführt werden soll.LG Berlin NJW-RR 1997, 52, Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, Modernisierungs-Handbuch, Kap. 7 Rn. 2 

Im Klageantrag ist die Maßnahme so zu beschreiben, dass ein diesem entsprechendes Urteil im Wege der Zwangsvollstreckung nach § 890 ZPO durchgesetzt werden kann.BGH vom 28.09.2011, Az: VIII ZR 242/10 

Im Rechtsstreit muss der Vermieter die Voraussetzungen des Duldungsanspruchs, d.h. dessen formale und materielle Voraussetzungen darlegen und beweisen. Der Mieter hat das Vorliegen und die rechtzeitige Geltendmachung der Härtegründe darzulegen und zu beweisen.

Wird es aufgrund der vorzunehmenden Arbeiten notwendig, dass der Mieter die Wohnung vorübergehend verlässt, ist zudem ein Räumungsantrag, befristet für die Zeit der Arbeiten, zu stellen.Börstinghaus in Börstinghaus/Eisenschmid, Modernisierungs-Handbuch, Kap. 7 Rn. 4 

Eine Feststellungsklage des Vermieters wird wegen fehlendem Rechtsschutzbedürfnis abgewiesen werden.

Eine einstweilige Verfügung des Vermieters auf Duldung der Modernisierung ist grundsätzlich unzulässig, da anderenfalls die Hauptsache vorweg genommen würde.

Möchte ein Mieter gerichtlich geklärt haben, ob er zur Duldung der angekündigten Maßnahme verpflichtet ist, kann er negative Feststellungsklage erheben. Sobald der Vermieter mit der Durchführung der Maßnahme begonnen hat, kann der Mieter Unterlassungsklage einreichen. Soweit hiermit eine Störung des Besitzes des Mieters verbunden ist, kann der Mieter eine einstweilige Verfügung beantragen mit dem Inhalt, dass die Modernisierung bis zum Erlass des Duldungstitels unterbleibt.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn 42 

22Auch wenn der Mieter zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet ist, bestehen dessen Gewährleistungsrechte nach § 536 ff. BGB.Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 d Rn 30 mwN Bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB ist jedoch der durch das MietRändG 2013 neu eingeführte § 536 Absatz 1 a BGB zu beachten, wonach beginnend mit der ersten Gebrauchsbeeinträchtigung eine Minderung für 3 Monate ausgeschlossen ist.