Paragrafenübersicht
Wird eine Sache, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt, für einen anderen Gläubiger gepfändet, so kann diesem gegenüber das Pfandrecht nicht wegen der Miete für eine frühere Zeit als das letzte Jahr vor der Pfändung geltend gemacht werden.
Autor & Kanzlei
Studium der Rechtswissenschaften an der Eberhard-Karls-Universität Tübingen
Referendariat am Landgericht Stuttgart
Schwerpunkte
- Gewerbliches Mietrecht
- Mietrecht und Pachtrecht
- Wohnungseigentumsrecht
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- Vereinsrecht und Stiftungsrecht
- deutsch-bosnisches Wirtschaftsrecht
Korrespondenzsprachen
Deutsch, Englisch, Bosnisch
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www.anwaltverein-stuttgart.de
Neben seinem erheblichen Schwerpunkt in allen Gewerbe- und wohnraumrechtlichen Angelegenheiten engagiert sich Rechtsanwalt Talic seit vielen Jahren zusätzlich zu seinen Beratertätigkeiten für gemeinnützig anerkannte Vereine. Diese begleitete er sowohl als Mitgründer als auch als erster oder zweiter Vorsitzender, beispielsweise bei einem Dachverband für den gesamtdeutschen Raum zur Förderung der bosnisch-herzegowinischen Sprache und Kultur.
Kanzlei Königstraße Köster & Kollegen
Königstraße 64
70173 Stuttgart
Wir verstehen uns als “full-service”-Kanzlei, ausgerichtet an Ihren persönlichen Bedürfnissen. Mit der Spezialisierung unserer sieben Rechtsanwälte sowie durch unseren Steuerberater auf die wesentlichen Rechtsgebiete bieten wir eine Rundum-Betreuung unserer Mandanten “aus einer Hand”. Durch unsere enge Zusammenarbeit untereinander sind wir in der Lage, Ihren Rechtsfall unter Einbeziehung verschiedener Rechtsgebiete umfassend zu beurteilen und einer optimalen Lösung für Sie zuzuführen.
Mandanten im In- und Ausland
Stuttgart
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Zur Kommentierung für Juristen
zu § 562d Pfändung durch Dritte
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
§ 562d BGB beschränkt die inhaltliche und zeitliche Reichweite des Vermieterpfandrechts gegenüber einem Dritten, der ein nachträglich begründetes Pfändungspfandrecht an den Sachen des Mieters geltend macht.
Für den Fall, dass dritte Personen Sachen des Mieters pfänden, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegen, kann sich der Vermieter grundsätzlich nicht wehren, Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562d Rn. 2 außer er hat die Sachen aufgrund seines Vermieterpfandrechts in Besitz genommen. Dann besteht die Möglichkeit die Herausgabe der Sachen an den Gerichtsvollzieher i.S.d. § 809 ZPO zu verweigern. Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl. 2011, § 562d Rn. 1 Abgesehen von diesem Ausnahmefall steht dem Vermieter im Falle einer Pfändung von dritten Personen an den Sachen des Mieters aber weder das Widerspruchsrecht nach § 562a S. 1 BGB noch das Selbsthilferecht des § 562b Abs. 1 BGB zu.
Der Vermieter kann allerdings Klage auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös nach § 805 Abs. 1 ZPO erheben, Baur/Stürner/Bruns, Zwangsvollstreckungsrecht, 13. Aufl. 2006, Rn. 46.35 die jedoch den Beschränkungen des § 562d BGB unterliegt.
Beschränkung hinsichtlich der Art der Forderung
Im Interesse anderer Gläubiger beschränkt § 562d BGB den Vermieter, der nur die im letzten Jahr vor der Pfändung fällig gewordene Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen kann. Andere Forderungen des Vermieters wie beispielsweise Betriebskostennachforderungen oder Entschädigungsansprüche unterliegen nicht der Beschränkung und können über § 805 ZPO in voller Höhe geltend gemacht werden. Schmidt-Futterer/Lammel, BGB, 11. Aufl. 2013, § 562d Rn. 9, Dickersbach/Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 562d Rn. 11 Hierbei ist allerdings der Zeitpunkt der Geltendmachung des Pfandrechts maßgeblich und nicht der Zeitpunkt der Pfändung. Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2014, § 562d Rn. 5, Schmidt-Futterer/Lammel, BGB, 11. Aufl. 2013, § 562d Rn. 10
Zeitliche Beschränkung
Rückständige Mietforderungen bzw. rückständige Mietmonate, die länger als ein Jahr vor der Pfändung liegen, sind ausgeschlossen. Sollte sich nach Befriedigung des Pfändungspfandgläubigers noch ein Resterlös ergeben, steht dieser dem Vermieter zu, weil sein Pfandrecht insoweit fortbesteht. Staudinger/Emmerich, Mietrecht Praxis Edition, 2011, § 562d Rn. 3
Beschränkung hinsichtlich der Person als Pfändungspfandgläubiger
Die Rechte aus § 562d BGB stehen nur der Person als Pfändungspfandgläubiger zu, Mieter oder andere Pfandgläubiger können sich auf die Beschränkungen des Vermieterpfandrechts nicht berufen. Riecke/Schmid, Mietrecht, 2006, § 562d Rn. 10
a)
Durch § 562d BGB werden andere Gläubiger des Mieters vor einer übermäßigen Begünstigung des Vermieters geschützt. Dickersbach/Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 562d Rn. 4 Ohne gesetzliche Einschränkung führt ansonsten die Vorzugsstellung des Vermieters gerade im Gewerberaum oft genug dazu, dass weitere Gläubiger des Mieters leer ausgehen oder selbst die Durchführung des Insolvenzverfahrens unmöglich wird. BGH, Urteil vom 06. Dezember 1972 – VIII ZR 179/71 –, BGHZ 60, 22-28
b) Möglichkeit abweichender Vereinbarungen
Ein mietvertraglicher Ausschluss des Vermieterpfandrechtes ist möglich. Eine Vereinbarung zu Gunsten des Vermieters, die über die Regelung des § 562 d BGB hinausgeht, ist nicht möglich, da es sich um einen Vertrag zulasten Dritter handeln würde. Dickersbach/Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 562d Rn. 5
c) Frist für die Klage auf vorzugsweise Befriedigung gemäß § 805 Abs. 1 ZPO
Die Monatsfrist des § 562b Abs. 2 S. 2 BGB muss für die Klage aus dem Erlös nach § 805 Abs. 1 ZPO nicht beachtet werden, jedoch muss diese vor Ende der Zwangsvollstreckung erhoben worden sein. Wird die Pfandsache durch Dritte im Sinne des § 817 ZPO verwertet, erlischt das Vermieterpfandrecht. Ab dem Zeitpunkt der Auszahlung des Versteigerungserlöses bleibt dem Vermieter nur ein Anspruch auf Auszahlung des Erlöses gegen den Pfandgläubiger aus § 816 BGB bzw. der deliktische Schadensersatzanspruch aus § 823 BGB. Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2014, § 562d Rn. 5
d) Absonderungsrecht bei Insolvenz des Mieters
Nach § 50 Abs. 1 InsO besteht ein Absonderungsrecht des Vermieters durch sein Vermieterpfandrecht im Fall der Insolvenz des Mieters. Die Pfandsachen können allerdings vom Insolvenzverwalter nach §§ 166ff. InsO verwertet werden. Schmidt-Futterer/Lammel, BGB, 11. Aufl. 2013, § 562d Rn. 12
a) Sache, die dem Pfandrecht des Vermieters unterliegt
Hierzu erfolgt der Verweis auf die Kommentierung zu § 562 BGB.
b) Pfändung für einen anderen Gläubiger des Mieters
Die Rechte aus § 562d BGB stehen nur der Person als Pfändungspfandgläubiger zu, die ein Pfändungspfandrecht an den Sachen des Mieters erlangt hat. Andere Pfandgläubiger oder der Mieter können sich auf die Beschränkungen des Vermieterpfandrechts nach § 562d BGB nicht berufen. Riecke/Schmid, Mietrecht, 2006, § 562d Rn. 10
§ 562d BGB ist nur anwendbar für das Pfändungspfandrecht und gilt nicht für vertragliche und gesetzliche Pfandrechte. Palandt/Weidenkaff, BGB, 72. Aufl. 2014, § 562d Rn. 3 Andere Fallkonkurrenzkonstellationen zwischen anderen Pfandrechten und dem Vermieterpfandrecht als der im § 562d BGB geregelte Fall, werden über das Prioritätsprinzip im Sinne der §§ 1257, 1209 BGB gelöst.
BGH, Urteil vom 06. Dezember 1972 – VIII ZR 179/71 –, BGHZ 60, 22-28 http://www.juris.de/jportal/portal/t/v12/page/jurisw.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=10&fromdoctodoc=yes&doc.id=BORE861705116&doc.part=K&doc.price=0.0#focuspoint
§ 562, § 562a - § 562c, § 563 aF. § 812, § 816, § 823, § 1209, § 1257 BGB,
§ 50, § 166 InsO,
§ 804, § 805, § 808, § 809 ZPO
Eine Klage auf vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös nach § 805 Abs. 1 ZPO muss vor dem Ende der Zwangsvollstreckung erhoben werden. Schmidt-Futterer/Lammel, BGB, 11. Aufl. 2013, § 562d Rn. 7
Für den Vermieter besteht zur Sicherung des Anspruchs auf Erlösauskehr die Möglichkeit, eine einstweilige Anordnung gemäß § 805 Abs. 4 ZPO zur Hinterlegung des geltend gemachten Erlösanteils geltend zu machen. Dickersbach/Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 562d Rn. 9
Für die Klage auf vorzugsweise Befriedigung ist gemäß § 805 Abs. 2 ZPO für Amtsgerichtsstreitwerte das Vollstreckungsgericht zuständig. Bei Landgerichtsstreitwerten ist das Landgericht zuständig, in dessen Bezirk das Amtsgericht als Vollstreckungsgericht seinen Sitz hat. Zu beachten ist die ausschließliche Zuständigkeit nach § 802 ZPO.
Die Norm wurde inhaltlich vom früheren § 563 BGB übernommen, sodass auch die frühere Rechtsprechung des § 563 BGB a.F. weiterhin anwendbar ist. Dickersbach/Lützenkirchen, Mietrecht, 2013, § 562d Rn. 3