§ 556d Zulässige Miethöhe bei Mietbeginn; Verordnungsermächtigung

Durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Gesetzgeber ein neues Unterkapitel 1a („Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten“) in die mietrechtlichen Vorschriften des BGB eingefügt. Die mit dem Schlagwort „Mietpreisbremse“ bezeichneten Neuregelungen in den §§ 556d bis 556g BGB sind (mit Ausnahme der bereits am Tag nach der Verkündung (28.04.2015) Wirksamkeit erlangten Ermächtigungsnorm des § 556d II BGB) am 01.06.2015 in Kraft getreten.

Mittlerweile hat der Gesetzgeber unter Hinweis auf die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen in Ballungszentren festgestellt, dass die Mieten weiter stark ansteigen und die Regelungen des Mietrechtsnovellierungsgesetzes nicht zu der erhofften Wirkung einer Dämpfung des Mietanstiegs in angespannten Wohnungsmärkten geführt haben. Zum 01.01.2019 ist das Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung

Der Begriff der ortsüblichen Miete ist nicht neu. § 558 II BGB bestimmt insoweit, dass die ortsübliche Vergleichsmiete aus den üblichen Entgelten gebildet wird, die in einer Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Für die konkrete Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann – sofern vorhanden – abgestellt werden auf die in § 558a BGB aufgeführten Begründungsmittel, nämlich auf einen qualifizierten oder einfachen Mietspiegel, die Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen. Auch innerhalb dieser im Gesetz aufgeführten Begründungsmittel wird die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete jedoch nicht einfach sein Vgl. Börstinghaus, der Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete und wie deren Höhe richtig zu ermitteln ist, WuM 2012, 244 ff. : Die ortsübliche Vergleichsmiete ist keine punktgenaue Einzelmiete, sondern ein repräsentativer Querschnitt der üblichen Entgelte in der Gemeinde, der BGH spricht von einer „Bandbreite“ BGH, Urteil vom 06.07.2005 – VIII ZR 322/04 - . In einem ersten Schritt zur Ermittlung der ortsüblichen Miete wird diese Bandbreite in einer Spanne des Mietspiegels oder auch in einem Sachverständigengutachten ausgewiesen. In einem zweiten Schritt muss die Einordnung innerhalb der Spanne erfolgen, etwa durch die Berücksichtigung von Positiv- und/oder Negativabweichungen. Fehlt es an einem Mietspiegel, kommt diese Aufgabe einem Sachverständigen zu.

Die ortsübliche Miete ist eine Rechtsfigur, die im Rechtlichen wie im Tatsächlichen unscharf ist und sich aus vielen Einzelmerkmalen, deren jedes einzelne wieder Anlass ist, sich im rechtlichen über die Auslegung und dem tatsächlichen über die Beweiserhebung zu streiten, zusammensetzt. Flatow, Die höchst zulässige Miete, WuM 2015, 191 ff. unter Hinweis auf Börstinghaus/Clar, NZM 2014, 889

Existiert ein ordnungsgemäß erstellter Mietspiegel, so darf dieser vom Gericht sogar dann berücksichtigt werden, wenn der Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel bezieht. Das Gericht ist im Rahmen seiner freien Überzeugungsbildung nicht einmal auf das im Erhöhungsverlangen des Vermieters genannte Begründungsmittel beschränkt. http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=779089c4c2ca6c123e0d695129b1e2b4&nr=62808&pos=0&anz=1 Es darf seine Überzeugungsbildung insbesondere auch auf einen einfachen Mietspiegel stützen, der die Voraussetzungen des § 558 d Abs. 1 BGB nicht erfüllt. Diesem kommt zwar nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene Vermutungswirkung zu. Er stellt aber ein Indiz dafür dar, dass die angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben. Werden Einwendungen gegen den Mietspiegel nicht (rechtzeitig) vorgetragen, spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass der Berliner Mietspiegel 2015 jedenfalls als einfacher Mietspiegel zu beweiszwecken herangezogen werden kann. LG Berlin, GE 2016, 975 Eine Mieterhöhung mit dem Berliner Mietspiegel und dem ausdrücklichen Hinweis, dieser sei "nicht qualifiziert", macht diese nicht formell unwirksam (LG Berlin, a. a. O.).

Die Anwendung der Mietpreisbremse wird örtlich eingegrenzt. Aus verfassungsrechtlichen Gründen wird die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete nicht flächendeckend eingeführt, Voraussetzung ist vielmehr, dass die vermietete Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegen muss. Diese Gebiete werden durch Rechtsverordnung der jeweiligen Landesregierung festgesetzt.

Aktuell haben bisher Berlin (ab 01.06.2015), Hamburg (ab 01.07.2015), Nordrhein-Westfalen (ab 01.07.2015) für 22 Kommunen (Aachen, Bielefeld, Bocholt, Bonn, Brühl, Düsseldorf, Erkrath, Frechen, Hürth, Kleve, Köln, Langenfeld, Leverkusen, Meerbusch, Monheim am Rhein, Münster, Neuss, Paderborn, Ratingen, Siegburg, St. Augustin und Troisdorf), Bayern (ab 01.08.2015) für 144 Kommunen, Rheinland-Pfalz (ab 08.10.2015) für die Städte Mainz, Landau und Trier, Baden-Württemberg (ab 01.11.2015) in 68 Städten und Gemeinden, Hessen (ab 27.11.2015) in 16 Städten und Gemeinden, Schleswig-Holstein (ab 01.12.2015) in 12 Kommunen (Hörnum, Kampen, List, Sylt, Norderstedt, Wyk auf Föhr, Barbüttel, Glinde, Halstenbek, Wenningstedt-Braderup, Wentorf bei Hamburg und Kiel), in Brandenburg (ab 01.01.2016) in 31 Städten und Gemeinden, Thüringen (ab 31.03.2016) in Erfurt und Jena sowie Niedersachsen (ab 01.12.2016) in Baltrum, Borkum, Braunschweig, Buchholz i. d. Nordheide, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Juist, Langenhagen, Langeoog, Leer (Ostfriesland), Lüneburg, Norderney, Oldenburg (Oldenburg), Osnabrück, Spiekeroog, Vechta, Wangerooge, Wolfsburg, entsprechende Rechtsverordnungen beschlossen. Einige weitere Bundesländer bereiten entsprechende Rechtsverordnungen vor, andere haben zu erkennen gegeben, eine Verordnung als Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse nicht einführen zu wollen.

Exkurs: Der Berliner "Mietendeckel" sieht ein Einfrieren und eine absolute Obergrenze der Miethöhe vor, die neben die Mietpreisbremse des BGB tritt. Das "Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung" vom 11.02.2020 besteht aus nur vier Artikeln. Das Gesetz war - auch innerhalb der Senatsverwaltung - umstritten. Mit Beschluss vom 12.03.2020 hat das LG Berlin LG Berlin, Beschluss vom 12.03.2020, 67 S 274/19 den Berliner Mietendeckel für formell verfassungswidrig und nichtig erklärt und das dort zugrunde liegende Verfahren ausgesetzt, um die Frage der angenommenen Verfassungswidrigkeit dem Bundesverfassungsgericht vorzulegen. Das LG Berlin begründet seine Auffassung damit, dass dem Land Berlin für den Mietendeckel die Gesetzgebungskompetenz fehlt. Der Bund wollte das Recht zur Mietpreisvereinbarung und -erhöhung abschließend regeln und hat es auch abschließend geregelt. Das gilt zunächst durch die für die Mietpreisbremse in einem ausdifferenzierten Regelungssystem getroffenen gesetzlichen Bestimmungen zur Begrenzung der Neuvermietungsmiete auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete. Auch die Erhöhung von Mieten während des laufenden Mietverhältnisses hat eine abschließende bundesrechtliche Regelung für nicht preisgebundene Mietverhältnisse gefunden. Das Land Berlin könne sich nicht mit Erfolg auf den Kompetenztitel für das "Wohnungswesen" berufen. Zwar wurde den Bundesländern im Zuge der Föderalismusreform 2006 der vormals im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung angesiedelte Kompetenztitel des Wohnungswesens überlassen. Dieser umfasste jedoch nicht die vom Land Berlin nunmehr reklamierte Zuständigkeit für das Wohnungsmiet- und Mietpreisrecht. Für alle freifinanzierten Wohnungsbestände ist neben den im BGB geschaffenen Regelungen kompetenzrechtlich kein Raum für eine öffentlich-rechtliche Mietpreisregulierung.

Mit Beschluss vom 25.03.2021 (vgl. Pressemitteilung Nr. 28/2021 vom 15.04.2021) hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts den "Mietendeckel" für nichtig erklärt. Das BVerfG stellt darauf ab, dass der Bundesgesetzgeber in den §§ 556 bis 561 BGB von seiner konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht abschließend Gebrauch gemacht hat. Schon Regelungsintensität und Regelungsdichte der bundesgesetzlichen Vorschriften legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt. Sie enthalten zudem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Spätestens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum abschließend geregelt. In den vergangenen sechs Jahren hat er mit vier, teils umfangreichen Gesetzen auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen. Da der Bundesgesetzgeber von seiner konkurrierenden Kompetenz abschließend Gebrauch gemacht hat, sind die Länder von Regelungen der Miethöhe ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG). Dem Land Berlin fehlt die Gesetzgebungskompetenz. 

Einen aktuellen Überblick über "das Ringen um Mietpreisbegrenzung in Bund und Ländern" bieten Herrlein/Tuschel. Herrlein/Tuschel, NZM 2020, 217 Zurück zur Mietpreisbremse:

Das BMJV hat zur Mietpreisbremse eine eigene Internetseite aufgebaut. Eine interaktive Deutschlandkarte zeigt den Umsetzungsstand der einzelnen Bundesländer an (http://www.mietpreisbremse.bund.de).

Ohne das Vorliegen einer solchen Rechtsverordnung gilt die Mietpreisbremse also nicht, sodass Vermieter bei einer Neuvermietung der neuen gesetzlichen Preisbindung nicht unterliegen. Ebenso wenig gilt die Mietpreisbremse in den Bundesländern, in denen die jeweiligen Rechtsverordnungen mittlerweile von der Rechtsprechung für unwirksam angesehen werden.

Mit Urteil des AG München vom 21.06.2017 hat dieses entschieden, dass die Mieterschutzverordnung des Freistaats Bayern vom 10.11.2015 für München nicht anwendbar ist und deshalb ein Münchener Mieter auch keinen Auskunftsanspruch gegen seinen Vermieter wegen der Höhe der Vormiete hat (NZM-info 2017, Heft 13 V). Das Landgericht München hat diese Auffassung bestätigt und die Bayerische Landes-Mieterschutzverordnung für ganz Bayern als formell unwirksam angesehen (LG München I, Urteil vom 06.12.2017 - 14 S 10058/17 - ZMR 2018, 48).

Das LG Frankfurt/M. hat die Hessische Mietpreisbremsenverordnung ebenfalls für unwirksam erachtet, weil zum Zeitpunkt ihres Erlasses nur ein Begründungsentwurf vorgelegen habe (LG Frankfurt/M., Urteil vom 28.03.2018 - 2-11 S 183/17). Diese Rechtsauffassung hat jüngst der BGH ausdrücklich bestätigt: Die der jeweiligen Landesregierung obliegende gesetzliche Verpflichtung, den Erlass einer Rechtsverordnung, die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmt, zu begründen, verfolgt in Anbetracht der mit der Gebietsbestimmung verbundenen Beschränkung der grundrechtlich geschützten Eigentumsfreiheit den Zweck, die Verhältnismäßigkeit der Gebietsausweisung zu gewährleisten. Eine im maßgeblichen Zeitpunkt des Inkrafttretens der Rechtsverordnung lediglich im Entwurfsstadium verbliebene Begründung wird weder dem Wortlaut noch dem Sinn und Zweck des Begründungserfordernisses gerecht. Der zur Unwirksamkeit der Hessischen Mietenbegrenzungsverordnung vom 17.11.2015 führende Begründungsmangel ist durch die nachträgliche Veröffentlichung der Verordnungsbegründung nicht rückwirkend geheilt worden. BGH, Urteil vom 17.07.2019 - VIII ZR 130/18 Allerdings begründet diese Unwirksamkeit keinen Schadensersatzanspruch von Mietern gegen das Land Hessen (LG Frankfurt/M., Urteil vom 25.03.2019 - 2-04 O 307/18). Auch das LG Stuttgart sieht die Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes Baden-Württemberg als unwirksam an, da deren Begründung nicht veröffentlicht wurde (LG Stuttgart, Urteil vom 13.03.2019 - 13 S 181/18). Mittlerweile hat auch das Amtsgericht Mainz die Mietpreisbremse in Rheinland-Pfalz für unwirksam erklärt (AG Mainz, Urteil vom 26.07.2019 - 79 C 302/18). Es erfolgte die Begründung der Mietpreisbegrenzungsverordnung erst ca. 3 Jahre nach Erlass der Verordnung. Das Amtsgericht Mainz erkannte, dass die Begründung der Verordnung Wirksamkeitsvoraussetzung für diese sei und deshalb nicht nachgeschoben werden könne.

Das Amtsgericht Hamburg-Altona hat mit Urteil vom 23.05.2017 angenommen, dass in Hamburg keine nach § 556 d II BGB wirksam erlassene Rechtsverordnung vorliegt, weil die "Verordnung über die Einführung einer Mietpreisbegrenzung nach § 556 d BGB" vom 23.06.2015 von der vorgenannten Ermächtigungsnorm nicht gedeckt ist (NZM-info 2017, Heft 13 VIII), a. A. das Amtsgericht Hamburg-St. Georg mit Urteil vom 22.06.2017 (NZM-info 2017, Heft 13 IX). Das Landgericht Hamburg hat mit Urteil vom 14.06.2018 (333 S 28/17) auf die Nichtigkeit der Hamburgischen Mietpreisbegrenzungsverordnung erkannt, da diese nicht rechtzeitig ordnungsgemäß begründet worden ist.

In Berlin hat das AG Berlin-Pankow/Weißensee die Mietenbegrenzungs-VO des Berliner Senats ebenfalls für unwirksam angesehen, da die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete in ganz Berlin gilt, die Wohnungsmärkte in Berlin allerdings sehr unterschiedlich seien und deshalb begründet werden müsse, warum jeder einzelne Stadtteil aufgenommen worden sei (AG Berlin-Pankow/Weißensee, Urteil vom 20.10.2017 - 102 C 182/17 - GE 2017, 1559). Demgegenüber haben das LG Berlin und auch andere Berliner Amtsgerichte keine Zweifel an der Wirksamkeit der entsprechenden landesrechtlichen Verordnung geäußert.

Das AG Köln hält die Mietpreisbegrenzungsverordnung Nordrhein-Westfalen für formal unwirksam, da eine ausreichende Begründung für die Beurteilung Kölns als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt nicht veröffentlicht ist (AG Köln, Urteil vom 15.02.2019 - 208 C 188/18 = IMR 2019, 182).

Was bedeutet im Zusammenhang mit § 556d I BGB „Miete“? Nach § 535 II BGB hat der Mieter die vereinbarte Miete zu entrichten. Damit ist das gesamte Mietentgelt gemeint, welches der Mieter aus dem Mietvertrag schuldet, einschließlich aller Entgeltkomponenten wie etwa Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskosten-pauschalen. Auch in den Fällen der Inklusiv- oder Teilinklusivmieten muss vor Ermittlung der zulässigen Wiedervermietungsmiete eine „Umrechnung“ der Miete erfolgen, indem die auf die konkrete Wohnung entfallenden Betriebskosten pro Monat und Quadratmeter ermittelt und abgezogen werden. Dieser Wert ist sodann zur ortsüblichen Nettovergleichsmiete pro Quadratmeter wieder hinzuzurechnen.

Bei der Vermietung einer Wohnung mit Garage stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Miete zu bestimmen ist, insbesondere dann, wenn für das Mietobjekt ein einheitlicher Preis – also keine betragsmäßige Ausweisung der Miete für die Garage – vereinbart ist. Insoweit bietet es sich an, den ortsüblichen Preis für Garagen zu ermitteln und diesen Mietanteil als eine Art Zuschlag zur ortsüblichen Wohnungsmiete zu behandeln. Ähnlich wird in Mieterhöhungsverfahren verfahren. Blank, Die Regelungen zur Mietpreisbremse im Entwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, WuM 2014, 641 ff

Mietminderungen bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Miete nach dem Gesetzeswortlaut außer Betracht (vgl. § 556e I S. 2 BGB).

Zur Meidung von Umgehungen der Preisbindungen wurden auch die gesetzlichen Regelungen über Staffel- und Indexmieten in den §§ 557a, b BGB novelliert. Für die Staffelmiete nach dem neuen § 557a IV BGB gilt, dass jede Staffel mit der zum gleichen Zeitpunkt höchst zulässigen Miete abzugleichen ist. Demzufolge kann sich also die Prüfung der Mietpreisgrenze bei einer Staffelmiete jedes Jahr wiederholen, allerdings gilt der Vertrauensschutz: Eine Mietstaffel, die wirksam war, bleibt als Mindestbetrag erhalten (§ 557a IV S. 2 BGB).

Bei der Indexmiete gilt demgegenüber die Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete (§ 557a IV BGB).

Ausnahmen zu der in § 556d I BGB geregelten Wiedervermietungsmiete enthalten §§ 556d, e BGB, Auskunftsansprüche des Mieters und die Rechtsfolgen bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse regelt § 556g BGB.

In der Literatur besteht schon jetzt Einvernehmen darin, dass die gesetzlichen Neuregelungen zur Mietpreisbremse erhebliche Rechtsunsicherheiten bedeuten. Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553 ff.

In der mietrechtlichen Literatur befassen sich mit der Mietpreisbremse u.a. Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015; Artz/Börstinghaus, Das am 01.01.2019 in Kraft getretene Mietrechtsanpassungsgesetz, NZM 2019, 12; Blank, Die Regelungen zur Mietpreisbremse im Entwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, WuM 2014, 641 ff.; Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553 ff.; Flatow, Die höchstzulässige Miete, WuM 2015, 191 ff.; Fleidl, Die Rückforderung überzahlter Miete bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse, WuM 2015, 212 ff.; Herlitz, Mietpreisbremse und Verfassungsrecht, ZMR 2014, 262 ff.; Hinz, Praktische Sicht auf das Mietanpassungsgesetz, ZMR 2019, 557, 645; Hinz, Die Mietpreisbremse -

Nach der Rechtsprechung des BGH muss ein Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot von derjenigen Prozesspartei bewiesen werden, welche sich auf die Unwirksamkeit beruft. BGH, NJW 1983, 2018 Dies ist in Fällen eines behaupteten Verstoßes gegen die zulässige Miethöhe der Mieter.

Für die rechtliche Prüfung der von den Landesregierungen erlassenen Gebietsfestlegungsverordnungen sind nicht die Verwaltungsgerichte, sondern die ordentlichen Gerichte zuständig. Lehmann-Richter, Voraussetzungen und Kontrolle einer Gebietsverordnung zur Mietpreisbremse, WuM 2015, 204 ff.  Erst nach Ausschöpfung des ordentlichen Rechtsweges wird der Weg zum Bundesverfassungsgericht eröffnet. Deshalb hat das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 24.06.2015 (1 BvR 1360/15) eine Verfassungsbeschwerde gegen die Mietpreisbremse und die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung nicht zur Entscheidung angenommen. Pressemitteilung Nr. 52/2015 des BVerfG vom 10.07.2015

Das Vorliegen von Ausnahmetatbeständen (z.B. vom Schutzbereich des § 556d BGB ausgenommenen Wohnraums) hat im