von Göler / Nadim Hermes / § 546a

§ 546a Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

a) Bedeutung für den Rechtsverkehr

1§ 546 a BGB regelt die Ansprüche des Vermieters, wenn der Mieter seinen Rückgabeverpflichtungen gemäß § 546 BGB nicht nachkommt. Andernfalls würde der Mieter, der dem Vermieter die Sache vorenthält, besser stehen, als wenn der Mietvertrag fortgesetzt wird.Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 546 a BGB, Rn. 1 

b) Nutzungsentschädigung, § 546 a Abs. 1 BGB

§ 546 a Abs. 1 BGB gewährt dem Vermieter für die Zeit der Vorenthaltung einen Entschädigungsanspruch in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete.

c) Weitergehender Schadensersatzanspruch, § 546 a Abs. 2 BGB

Darüber hinaus kann der Vermieter auch einen weitergehenden Schadensersatzanspruch geltend machen, z.B. Mietausfallschaden oder einen Schadensersatzanspruch eines Nachmieters, der die Mietsache nicht (rechtzeitig) erhält.

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Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

2§ 546 a BGB gilt für alle Mietverhältnisse. Für Pachtverträge geht § 584 b BGB vor. Im Falle von weitergehenden Schadensersatzansprüchen gemäß § 546 a Abs. 2 BGB geht bei Wohnraum die Vorschrift des § 571 BGB vor.s. Rn. 11 Auf Finanzierungsleasingverträge ist § 546 a BGB anwendbar.BGH, Urt. v. 01.03.2007 – IX ZR 81/05 
  
§ 546 a BGB gilt nicht in folgenden

2) Definitionen

Nutzungsentschädigung, § 546 a Abs. 1 BGB

a) Nach Beendigung des Mietverhältnisses

4Voraussetzung ist, dass ein zuvor wirksames Mietverhältnis i. S. d. § 542 BGB beendet und nicht gemäß § 545 BGB verlängert worden ist.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 546 a BGB, Rn. 5 

b) Vorenthalten der Mietsache

5Voraussetzung für den Anspruch gemäß § 546 a BGB ist, dass der Mieter dem Vermieter die Mietsache vorenthält.

3) Abgrenzungen, Kasuistik

Weitergehender Schadensersatzanspruch, § 546 a Abs. 2 BGB 

9In der Praxis kommt üblicherweise (zusätzlich) ein Verzugsschaden gemäß § 286 BGB in Betracht. Allerdings kann auch ein Schaden wegen einer sonstigen Pflichtverletzung gemäß § 280 BGB entstehen. Der Mieter muss die Pflichtverletzung zu vertreten haben, §§ 280 Abs. 1 S. 2, 276, 278 BGB.

§ 546 a Abs. 2 BGB erfasst ausschließlich den Schaden, der durch die Vorenthaltung der Mietsache entstanden ist, z.B. Mietausfallschaden oder ein Nachfolgemieter, der wegen Nichterfüllung oder Verzug Schadensersatz geltend macht.Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 546 a BGB, Rn. 16; Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 546 a BGB, Rn. 19 

Bei Wohnraummietverhältnissen schränkt § 571 BGB den Schadensersatzanspruch gemäß § 546 a Abs. 2 BGB ein. Die Beschränkung gilt gemäß § 571 Abs. 1 S. 3 BGB nur, wenn der Mieter nicht selbst gekündigt hat. Weiterhin greift die Beschränkung nur, wenn der Mieter die Verzögerung nicht zu vertreten hat (§§ 276, 278 BGB). Der Mieter ist auch nur dann zum Ersatz des Schadens verpflichtet, als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert, § 571 Abs. 2 S. 2 BGB. Gemäß § 571 Abs. 2 BGB ist der Mieter für die Zeit von der Beendigung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf einer gemäß §§ 721, 794 a ZPO gesetzten Räumungsfrist nicht verpflichtet, einen weiteren Schaden zu ersetzen. § 571 BGB kann gemäß Abs. 3 auch nicht zum Nachteil des Mieters abbedungen werden.

Weitere Anspruchsgrundlagen

10Neben einem weitergehenden Schadensersatzanspruch gemäß § 546 a Abs. 2 BGB kann der Vermieter auch Ansprüche aus § 812 ff. BGB geltend machen.Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 546 a BGB, Rn. 19; Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 546 a BGB, Rn. 23 Die §§ 987 ff. BGB sind ebenfalls anwendbar und kommen auch im Falle eines Anspruchs des Vermieters gegen den Mieter auf Herausgabe von erzieltem Mehrerlös aus der Untervermietung zum Tragen.BGH, Urt. v. 12.08.2009 – XII ZR 76/08 

4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

5) Literaturstimmen

  • Palandt, BGB-Kommentar, 73. Aufl. 2014
  • Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch; BGB Band, 6. Aufl. 2012
  • Schmidt-Futterer, 11. Aufl. 2013

6) Prozessuales

11Im Rahmen der (Räumungs-) Klage kann der Vermieter gemäß § 259 ZPO auch künftig fällig werdende Zahlungen geltend machen, jedenfalls wenn das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt worden ist.BGH, Urt. v. 04.05.2011 – VIII ZR 146/10; OLG Celle, Beschl. v. 17.02.2014 – 2 W 32/14 Gleiches gilt im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieters.BGH, Beschl. v. 20.11.2002 – VIII ZB 66/02 Der Streitwert richtet sich im Falle des § 259 ZPO nach § 48 Abs. 1 GKG, § 3 ZPO und beläuft sich regelmäßig auf den Betrag einer Jahresmiete.OLG Celle, Beschl. v. 17.02.2014 – 2 W 32/14  Der Anspruch endet mit der Rückgabe der Sache gemäß § 546 BGB.Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 546 a BGB, Rn. 12 Macht der Vermieter nach Fristsetzung Schadensersatz statt der Leistung gemäß § 281 Abs. 4 BGB geltend, endet der Nutzungsentschädigungsanspruch auch schon vor Rückgabe der Mietsache. In diesem Falle enthält der Mieter dem Vermieter die Mietsache nicht mehr vor.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 546 a BGB, Rn. 16 

Im Falle des Nutzungsentschädigungsanspruchs gemäß § 546 a Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses sowie die Höhe der ortsüblichen Miete beweisen, wenn er diese geltend macht und diese höher ist als die vereinbarte Miete. Der Mieter hingegen muss beweisen, dass er die Sache nicht besitzt und dem Vermieter auch nicht vorenthält.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 546 a BGB, Rn. 17 

Im Falle eines Schadensersatzanspruchs gemäß § 546 a Abs. 2 BGB muss der Vermieter den Schaden und die Höhe beweisen. Der Mieter muss beweisen, dass er die Umstände, aufgrund derer er die verspätete oder nicht erfolgte Rückgabe der Mietsache nicht zu vertreten hat.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 546 a BGB, Rn. 24 

7) Anmerkungen

12Aufgrund § 546 a BGB kann der Vermieter in der Praxis für den Zeitraum der Vorenthaltung nach Beendigung des Mietverhältnisses durch die in den Ballungszentren angestiegen Mieten oftmals eine höhere Nutzungsentschädigung verlangen als die bisherige Miete. Dies gilt insbesondere für ältere Mietverträge.


Fußnoten