von Göler / Nadim Hermes / § 545

§ 545 Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses

Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt. Die Frist beginnt

  • 1.für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs,
  • 2.für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

§ 545 BGB soll einen vertragslosen Zustand verhindern, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit die Mietsache weiterhin nutzt.

11. Gebrauchsfortsetzung nach Ablauf der Mietzeit

§ 545 BGB kommt erst zur Anwendung, wenn der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Im Falle der Gebrauchsfortsetzung verlängert sich das bestehende Mietverhältnis mit der Maßgabe, dass das alte Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit läuft.

22. Widerspruch, Frist

Das Mietverhältnis verlängert sich gemäß § 545 BGB nicht, wenn eine der Vertragsparteien innerhalb von zwei Wochen den entgegenstehenden Willen erklärt.

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Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

3§ 545 BGB dient nicht dem Mieter-/ Bestandsschutz, sondern ist letztlich eine Klarstellung, für den Fall, dass der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fortsetzt. Es soll ein vertragsloser Zustand verhindert werden. Liegen die Voraussetzungen des § 545 BGB vor, kommt das Mietrecht zur Anwendung.Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 545 BGB, Rn. 1 Ohne § 545 würde ein vertragsloser Zustand vorliegen, in dem die §§ 812 ff., 987 ff. BGB zur Anwendung kämen.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 545 BGB, Rn. 1 

§ 545 BGB ist (auch formularvertraglich) abdingbarBieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 545 BGB, Rn. 4; Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 545 BGB, Rn. 4 und gilt für alle Miet- und Pachtverhältnisses mit Ausnahme des Landpachtvertrags (§ 594).Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 545 BGB, Rn. 3; Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 545 BGB, Rn. 2 

2) Definitionen

4a) Ablauf der Mietzeit

§ 545 BGB erfasst grundsätzlich jede Art der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. § 542 BGB, insbesondere bei befristeten Mietverhältnissen sowie bei ordentlichen bzw. außerordentlichen Kündigungen.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 545 BGB, Rn. 5; Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 545 BGB, Rn. 2 Im Falle einer Aufhebungs bzw.

3) Abgrenzungen, Kasuistik

10§ 545 BGB wird mittlerweile in vielen Mietverträgen formularmäßig ausgeschlossen. Allerdings werden gerade im Wohnraummietrecht erhöhte Anforderungen an den wirksamen formularvertraglichen Ausschluss gestellt.s. Ziff. 16 Vor diesem Hintergrund sollte im Zweifel immer eine ggf. zusätzliche Widerspruchserklärung innerhalb der Frist gemäß § 545 BGB erfolgen.

Im Verhältnis zu § 574 BGB ist folgendes zu beachten: Widerspricht der Mieter nach § 574 BGB nicht und setzt den Gebrauch der Mietsache fort, liegt ein unbefristetes Mietverhältnis vor, wenn der Vermieter seinerseits nicht nach § 545 BGB widerspricht.Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 545 BGB, Rn. 5 

4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

5) Literaturstimmen

12Palandt, BGB-Kommentar, 73 Aufl. 2014
Münchner Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch; BGB Band 6. Aufl. 2012

6) Prozessuales

12Derjenige, der sich auf die Verlängerung des Mietverhältnisses beruft, muss die Gebrauchsfortsetzung darlegen und beweisen. Derjenige, der die Verlängerung trotz Gebrauchsfortsetzung bestreitet, muss den rechtzeitigen Widerspruch darlegen und beweisen.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 545 BGB, Rn. 19; Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 545 BGB, Rn. 6  


Fußnoten