von Göler / Nadim Hermes / § 544

§ 544 Vertrag über mehr als 30 Jahre

Wird ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen, so kann jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Die Kündigung ist unzulässig, wenn der Vertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden ist.

Für den Rechtsverkehr

(für Nichtjuristen)

zum Expertenteil (für Juristen)

Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

1a) Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle

§ 544 BGB regelt ein Sonderkündigungsrecht für den Fall, dass ein Mietvertrag für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen worden ist. 

b) Laufzeit von mehr als 30 Jahren 

Gemäß § 544 S. 1 BGB muss der Vertrag zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses für mehr als 30 Jahre abgeschlossen sein. 

c) Kündigungsrecht nach Ablauf von 30 Jahren

§ 544 BGB räumt beiden Vertragsparteien jeweils das Recht ein, nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 544 BGB, Rn. 7, Weidenkaff, in Palandt, 73. Aufl. 2014, § 544 BGB, Rn. 6  

d) Lebenszeitvertrag gemäß § 544 S. 2 BGB

Haben die Parteien einen Vertrag für die Lebenszeit einer der beiden Parteien geschlossen, handelt es sich um befristete Verträge, die mit dem Tod dieser Partei enden.

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Expertenhinweise

(für Juristen)

1) Allgemeines

2§ 544 BGB soll verhindern, dass Vertragsparteien bzw. deren Rechtsnachfolger für mehrere Generationen an den Mietvertrag gebunden sind. Es soll die sog. „Erbmiete“ verhindert werden.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 544 BGB, Rn. 1 

§ 544 BGB ist nicht abdingbarBGH, Urt. v. 27.11.2003 – IX ZR 76/00; OLG Hamm, Urt. v. 11.06.1999 – 30 U 238/9  und gilt für alle Mietverhältnisse mit Ausnahme des Lebenszeitmietvertrags gemäß § 544 S. 2 BGB.Bieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 544 BGB, Rn. 2; Weidenkaff, in: Palandt, 763. Aufl. 2014, § 544 BGB, Rn. 1  § 544 S. 1 BGB gilt auch für miet- und pachtähnliche RechtsverhältnisseWeidenkaff, in: Palandt, 763. Aufl. 2014, § 544 BGB, Rn. 1 , nicht aber für VorverträgeBieber, in: MüKo, 6. Aufl. 2012, § 544 BGB, Rn. 2; a. A. Weidenkaff, in: Palandt, 73. Aufl. 2014, § 544 BGB, Rn. 1  und für unbefristete Mietverhältnisses, die länger als 30 Jahre dauern.Weidenkaff, in: Palandt, 763. Aufl. 2014, § 544 BGB, Rn. 1 

2) Definitionen

3a) Laufzeit von mehr als 30 Jahren

Voraussetzung für die Anwendung des § 544 BGB ist, dass mindestens eine Partei für eine längere Zeit als 30 Jahren an den Vertrag gebunden ist. Ein Eigentumswechsel gemäß § 566 Abs. 1 BGB hat keinen Einfluss auf die vertraglich vereinbarte Laufzeit von mehr als 30 Jahren, sodass das Sonderkündigungsrecht gemäß § 544 BGB nach Ablauf von 30 Jahren zur Anwendung kommt.

3) Abgrenzungen, Kasuistik

4§ 544 BGB spielt in der Praxis überwiegend bei Gewerberaummietverhältnissen eine Rolle, da die Parteien hier oftmals langfristige Mietverträge schließen. Die Parteien können regelmäßig das Sonderkündigungsrecht gemäß § 544 BGB in zulässiger Weise „umgehen“, indem sie nach Ablauf einer gewissen Mietzeit, aber vor Ablauf der 30 Jahre einen neuen Mietvertrag oder Nachtrag schließen bzw. neue Verlängerungsoptionen einräumen. Im Wohnraummietrecht spielt meistens eher der Lebenszeitvertrag gemäß § 544 S. 2 BGB eine Rolle.

4) Zusammenfassung der Rechtsprechung

5) Literaturstimmen

6Palandt, BGB-Kommentar, 73. Aufl. 2014

Münchener Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch; BGB, 6. Aufl. 2012

6) Prozessuales

7Derjenige, der das Kündigungsrecht gemäß § 544 S. 1 BGB ausübt, muss darlegen und beweisen, dass eine der beiden Parteien für mehr als 30 Jahre an den Vertrag gebunden ist und dass seit Überlassung der Mietsache 30 Jahre vergangen sind.


Fußnoten