§ 569 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Die Vorschrift ergänzt die Regelungen des § 543 BGB über die dort geregelte außerordentliche fristlose Kündigung um einige Sonderregelungen für Mietverhältnisse über Wohnraum und über Räume, wenn diese zum Aufenthalt für Menschen bestimmt sind. Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 569 Rz. 1 

1)

§ 569 I BGB eröffnet dem Mieter ein zusätzliches Kündigungsrecht bei einer die Gesundheit erheblich gefährdenden Beschaffenheit der Mietsache. Kündigungsbefugt ist nur der Mieter. Dem Vermieter steht in einem solchen Fall kein Kündigungsrecht zu. Die Vorschrift beruht auf sozial-politischen Erwägungen und dient dem öffentlichen Interesse der Volksgesundheit. Sie entspringt dem Bedürfnis der Fürsorge für die Gesundheit des Mieters und seiner Angehörigen. BGH, Urteil v. 17.12.2003 – XII ZR 308/00, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=5b854b8d5b3f5c2b6d4557494ef12514&nr=28242&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2004, 338 Absicht des Gesetzgebers war es, mit dieser Vorschrift wirtschaftlichen Druck auf Vermieter mit dem Ziel auszuüben, die Wohnungen gesundheitsgerecht zu gestalten.

Voraussetzung des Kündigungsrechts ist eine Gesundheitsgefährdung, eine Beeinträchtigung der Gesundheit muss noch nicht eingetreten, aber zumindest zu besorgen sein. Beispiele für eine Gesundheitsgefährdung sind u.a. starke Feuchtigkeit und Schimmelbildung, ungenügende Beheizbarkeit, unzureichende Brandschutzeinrichtungen, asbesthaltige Nachtstromspeicheröfen, unsichere Treppen- und Fußböden sowie Treppen oder Galerien ohne Geländer, eine der Trinkwasserverordnung nicht genügende Wasserqualität, unerträglich hohe Innentemperaturen u.v.m. Ein Verschulden des Vermieters am Zustand der Räume ist keine Voraussetzung für die Kündigung.

Die Frage, mit welcher Wahrscheinlichkeit eine Beeinträchtigung der Gesundheit zu befürchten sein muss, hängt von der Schwere der in Rede stehenden Gesundheitsbeeinträchtigung ab. Besteht Lebensgefahr, etwa wegen eines anzunehmenden Deckeneinsturzes, so kann es ausreichen, wenn diese Gefahr nicht mehr ausgeschlossen werden kann. Bei Gesundheitsgefährdung durch starke Feuchtigkeit ist es demgegenüber für die Erheblichkeit maßgebend, wie nachhaltig die Gefährdung ist. Droht lediglich eine leichte Erkältung so muss die Wahrscheinlichkeit, dass sich dieses Risiko verwirklicht, wesentlich größer sein als im Fall einer Lebensgefährdung. Eine bloße Anscheinsgefahr genügt nicht. KG, ZMR 2004, 513 

Einer Kündigung steht nicht entgegen, dass der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand der Mietsache kannte und/oder er auf die ihm daraus erwachsenden Rechte verzichtet hat. Auf den Kündigungsgrund kann er sich auch dann noch berufen, wenn er den gesundheitsgefährdenden Zustand längere Zeit in Kauf genommen hat. OLG Brandenburg, ZMR 2009, 190 

Vor Ausspruch der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung ist eine Mängelanzeige ebenso erforderlich wie das Setzen einer Abhilfefrist. BGH, Urteil v. 18.04.2007 – VIII ZR 182/06, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=d6ef7cce5c7bdc7feb107aaf44873f17&nr=39916&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2007, 601 Letztere ist allerdings dann entbehrlich, wenn diese keinen Erfolg verspricht, dem Mieter ein weiteres Zuwarten wegen der damit verbundenen Gefahr nicht zugemutet werden kann oder wenn der Vermieter die Abhilfe endgültig verweigert hat. vgl. § 543 III Satz 2 Nr. 1 oder Nr. 2 BGB

Wenn der Mieter den gesundheitsgefährdenden Zustand des Mietobjekts selbst herbeigeführt hat, ist ihm eine Kündigung nach § 569 I BGB versagt. BGH, ZMR 2004, 338 Es ist selbstverständlich, dass einer Vertragspartei aus dem eigenen vertragswidrigen Verhalten keine Vorteile erwachsen dürfen.

Wird ein Kündigungsbegehren auf Gesundheitsgefahren gestützt, die von Raum- und Umweltgiften ausgehen (hier: Schimmelpilzbefall), bedarf es der Feststellung, dass von dem den Mietgebrauch beeinträchtigenden Stoff konkrete Gesundheitsgefahren für alle Benutzer der Räumlichkeiten oder jedenfalls Gruppen von ihnen ausgehen. Um dies nachzuweisen, genügt es nicht, lediglich auf die allgemeine, grundsätzliche Gefährlichkeit von Raumgiften bzw. Schimmel für die menschliche Gesundheit hinzuweisen. OLG Brandenburg, ZMR 2014, 719 ff. 

2)

§ 569 II BGB gibt beiden Vertragsparteien ein außerordentliches fristloses Kündigungsrecht an die Hand, wenn eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört und dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.

Unter Hausfrieden wird das Erfordernis gegenseitiger Rücksichtnahme verstanden, die das Zusammenleben mehrerer Personen in einem Haus überhaupt erst ermöglicht. KG, ZMR 2004, 261 Jeder Mieter muss sich bei der Nutzung der Mietsache so verhalten, dass andere Mieter nicht mehr beeinträchtigt werden, als dieses nach den Umständen unvermeidlich ist. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 569 Rz. 19 Eine Konkretisierung der einzelnen Pflichten zur Rücksichtnahme erfolgt regelmäßig durch die Hausordnung. Aber nicht jeder Verstoß gegen diese Hausordnung berechtigt zu einer fristlosen Kündigung nach § 569 II BGB. Vielmehr ist weiter erforderlich, dass eine dadurch verursachte Störung des Zusammenlebens eine Fortführung des Mietverhältnisses unzumutbar werden lässt.
Eine Störung des Hausfriedens kann auch durch das Verhalten von Gästen oder Besuchern des Mieters erfolgen. AG München, WuM 2004, 204 Vom Mieter wird in diesen Fällen verlangt, dass er seine Gäste und/oder Besucher zur Rücksichtnahme auf die Belange der Mitbewohner anhält. Besteht die Mieterseite aus mehreren Personen, genügt die Störung des Hausfriedens nur durch eine von ihnen.

Erforderlich ist immer eine nachhaltige, also eine das Mietverhältnis schwer belastende Störung. Eine solche ist anzunehmen, wenn die Störung des Hausfriedens entweder dauerhaft ist oder jedenfalls häufiger vorkommt. Eine nur einmalige Störung ohne Wiederholungsgefahr reicht grundsätzlich nicht aus. Etwas anderes gilt nur bei schwersten Störungen, insbesondere bei tätlichen Angriffen. vgl. LG Hamburg, ZMR 2009, 451: Faustschlag gegen Hauswart

Grundsätzlich erfordert eine Kündigung nach § 569 II BGB eine vorausgegangene Abmahnung. Diese ist nur dann entbehrlich, wenn sie offensichtlich sinnlos oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist. Dieses wird immer dann angenommen, wenn sich die Störung des Hausfriedens in erheblichen Straftaten gegenüber Mitbewohnern (massive Beleidigungen, Körperverletzungen oder Bedrohungen) oder in anderen, besonders schwerwiegenden Störungen äußert. Wird die fristlose Kündigung auf die nachhaltige Störung eines Dritten, z.B. eines Familienangehörigen oder Besuchers des Mieters gestützt, soll es grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung bedürfen. LG Itzehoe, ZMR 2010, 363 

Die Störung des Hausfriedens als Vertragsverletzung muss so schwerwiegend sein, dass sie der betroffenen Partei die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist unzumutbar macht. Hierin liegt die Abgrenzung zu dem verschuldensabhängigen ordentlichen Kündigungsgrund der „nicht unerheblichen Vertragsverletzung“ i. S. d. § 573 II Nr. 1 BGB. vgl. Häublein, ZMR 2005, 1 Ein Verschulden des Störers ist also nicht erforderlich, auch wenn es ein wichtiges Abwägungskriterium bleibt.

Wenn ein Mieter in Folge von Krankheit, seelischer Beeinträchtigung oder Alter verhaltensauffällig geworden ist, verlangt die Rechtsprechung von den übrigen Hausbewohnern ein erhöhtes Maß an Toleranz. vgl. aber auch LG Berlin, GE 2010, 488 Strenge Anforderungen gelten gegenüber einem psychisch kranken Mieter bei Suizidgefahr. BGH, Urteil v. 08.12.2004 – VIII ZR 218/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a2191829d98f0c7b013cc42544793f59&nr=31449&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2005, 183)

3)

§ 569 II a BGB begründet zugunsten des Vermieters ein Recht zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in Verzug gerät. Die Vorschrift ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. Sie gilt nur für die Wohnraummiete und ist nur auf Mietverhältnisse anwendbar, die ab dem 01.05.2013 begründet wurden.

Die gesetzliche Regelung will den Vermieter vor Vertragspartnern schützen, die gleich zu Beginn des Mietverhältnisses ihre Pflichten nicht erfüllen. Liegt Verzug mit der Sicherheitsleistung in Höhe des Betrages zweier Nettomieten vor, kann ohne Abmahnung gekündigt werden. Eine auf den Kautionsverzug gestützte Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter wegen der rückständigen Kaution bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs befriedigt wird.

4)

Die Vorschrift des § 569 III Nr. 1 BGB regelt ergänzend zu § 543 II Nr. 2 lit.a BGB, dass der rückständige Teil der Miete nur dann als nicht unerheblich anzusehen ist, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt. Der Rückstand muss also mindestens eine Monatsmiete zzgl. 0,01 € betragen. Für die Ermittlung des erheblichen Zahlungsrückstands sind der Nettomiete die Betriebskostenvorauszahlungen hinzuzusetzen. Abzustellen ist somit auf den Gesamtrückstand von Miete zuzüglich Nebenkosten. Von dieser Regelung ausgenommen sind Mietverhältnisse über Wohnraum zu nur vorübergehendem Gebrauch, da der Mieter nach Vorstellung des Gesetzgebers insoweit weniger schutzbedürftig ist.

5)

§ 569 III Nr. 2 S. 1 BGB gewährt einem Wohnraummieter die Möglichkeit, der außerordentlichen fristlosen Kündigung die Wirksamkeit zu nehmen, indem er bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs (Schonfrist) einen Ausgleich hinsichtlich der fälligen Mieten und der Nutzungsentschädigungen vornimmt. Die Mietrückstände müssen vollständig ausgeglichen werden. Einer Zahlung innerhalb der Schonfrist steht die Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (z.B. Träger der Sozialhilfe, Wohngeldstelle oder eine öffentlich-rechtliche Gebietskörperschaft) gleich. Die Tilgung der Mietrückstände kann auch durch Aufrechnung und Hinterlegung (mit Rücknahmeverzicht) erfolgen.

Eine Kündigung kann durch diese Vorschrift jedoch dann nicht geheilt werden, wenn ihr vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach dieser Vorschrift unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist. Entscheidend ist, dass die vorausgegangene Kündigung durch Zahlung (oder anderweitige Tilgung) vor Ablauf der Schonfrist unwirksam geworden ist. Das ist auch dann der Fall, wenn der Mieter die nachträgliche Zahlung vor Beginn der Schonfrist, also vor der Zustellung der Räumungsklage, bewirkt hat oder der Vermieter im Hinblick auf die erfolgte Zahlung eine Räumungsklage gar nicht eingereicht hatte. LG Hamburg, ZMR 2004, 272 Damit soll verhindert werden, dass sich die Abfolge von Mietrückstand, Kündigung und zwangsweiser Vertragsfortsetzung in kurzen Zeitabständen wiederholt. Entscheidend für die Berechnung der 2-Jahresfrist ist der jeweilige Zugangszeitpunkt der Kündigungen. Geht die erste Kündigung einem Mieter z.B. am 10.10.2014 zu, so ist eine Schonfristabwendung bei allen Kündigungen ausgeschlossen, die ihm vor Ablauf des 10.10.2016 zugehen.

6)

§ 569 III Nr. 3 BGB schränkt das Kündigungsrecht des Vermieters ein. Ist der Mieter zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB verurteilt worden, kann der Vermieter das Mietverhältnis mit einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erst nach Ablauf von zwei Monaten nach Rechtskraft des Urteils erklären. Eine vorher erklärte außerordentliche fristlose Kündigung ist nichtig. Eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist möglich. Jedoch liegt eine unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters dann nicht vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt. BGH, Urteil v. 10.10.2012 – VIII ZR 107/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f92223a75004ef35cc24000b5310e12a&nr=62247&pos=0&anz=2, BGH, ZMR 2013, 104 

7)

Nach § 569 IV BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Die Vorschrift gilt nur für Wohnraummietverhältnisse und ist auf gewerbliche Mietverhältnisse nicht anwendbar. Die Begründung der Kündigung ist Wirksamkeitsvoraussetzung. Eine Heilung ist nicht möglich. Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl. § 569 BGB, Rz. 26 Eine unzureichende oder gänzlich fehlende Begründung der Kündigung führt zu ihrer Unwirksamkeit. Die Begründung soll es dem Kündigungsempfänger ermöglichen zu erkennen, auf welches konkrete Verhalten die Kündigung gestützt wird und ob bzw. wie er sich hiergegen verteidigen kann. BGH, Beschluss v. 22.12.2003 – VIII ZB 94/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=2abbae7d20a9af782e654bd547810329&nr=28141&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2004, 254 Bedeutung erlangt das Begründungserfordernis und dessen Umfang auch bei auf Zahlungsverzug gestützten Kündigungen und der dort vorzunehmenden Darstellung des Zahlungsverzugs. vgl. BGH, Urteil v. 12.05.2010 – VIII ZR 96/09, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a18442cac7e7d9be53b7048a415338c4&nr=52521&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2010, 839

Die Frage, ob zusätzliche Voraussetzung für eine (Schadens-)Ersatzpflicht des Vermieters auch die formell wirksame Ausübung eines gegebenen Kündigungsrechts des Mieters ist, hat der BGH verneint: Die Kündigung eines Mietverhältnisses, die von einem sachlichen Grund zur fristlosen Kündigung getragen ist, steht, auch wenn sie an einem formellen Mangel leidet, einem auf § 536a I BGB gestützten Ersatz derjenigen Schäden nicht entgegen, die darauf beruhen, dass der Mieter bestehende Mängel der Mietwohnung berechtigterweise zum Anlass nimmt, wegen einer nicht mehr vorhandenen Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch eine den Umständen nach angemessene neue Wohnung anzumieten. BGH, Urteil vom 03.07.2013 - VIII ZR 191/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=bb0b4dbc95f1d2fb32942ea7efb6472b&nr=64914&pos=0&anz=1,BGH, GE 2013, 1129 f. 

8)

Nach § 569 V S. 1 BGB sind Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den Absätzen 1-3 abweichen, unwirksam. Das Gleiche dürfte auch für Absatz 4 gelten. Insoweit wird ein redaktionelles Versehen des Gesetzgebers angenommen. Schmid/Harz, Fachanwaltskommentar Mietrecht, 4. Aufl., § 569 BGB, Rz. 27 Unzulässig sind nach § 569 V S. 2 BGB auch solche Vereinbarungen, die neue außerordentliche Kündigungsgründe für den Vermieter begründen, da dieses die gesetzlichen Kündigungsgründe der §§ 543, 569 BGB zum Nachteil des Mieters verschärfen würde.