§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

a)    Vertragsparteien

7Partei eines Mietverhältnisses können grundsätzlich alle natürlichen und juristischen Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften als Mieter oder Vermieter sein. Die Möglichkeit, selbst Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen, gilt auch für die rechtsfähige Außen-GbR, wie der Gesetzgeber in § 705 II BGB nun ausdrücklich geregelt hat, und damit auch für das Mietverhältnis.

a)    Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaummietverhältnis

113Die Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen ist nicht nur mit Blick auf die unterschiedlichen materiell-rechtlichen Gesetzesregelungen von großer praktischer Bedeutung, sondern auch, weil davon bei Rechtsstreitigkeiten die sachliche Zuständigkeit des Gerichts abhängt (ausschließliche Zuständigkeit der Amtsgerichte bei Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen nach § 23 Nr. 2 lit. a GVG). Insgesamt ist zu betonen, dass das gesetzliche Mietvertragsrecht (bspw. die Kündigungsregelungen) bei Wohnraummietverhältnissen deutlich mieterfreundlicher ist, als bei sonstigen Mietverhältnissen.

114Zur Einordnung des Vertrags als Wohn- oder Gewerberaummietverhältnis ergeben sich aus dem Gesetz selbst keine Kriterien. § 549 I BGB sieht lediglich vor, dass die Vorschriften des Wohnraummietrechts für „Mietverhältnisse über Wohnraum“ gelten. Entscheidend ist der vertragsgemäße Nutzungszweck der Mietsache. Ein Wohnraummietverhältnis liegt nur vor, wenn der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Demgegenüber liegt ein Gewerberaummietverhältnis vor, wenn der Mieter die Räume primär zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken anmietet. Ein gewerblicher Zweck liegt selbst dann vor, wenn der Mieter die Mietsache zu Wohnzwecken weitervermietet oder auf andere Weise Dritten überlässt.BGH, Urt. v. 13.01.2021 – VIII ZR 66/19, BeckRS 2021, 2398, Rn. 18

115Problematisch sind sog. Mischmietverhältnisse, bei denen die Parteien als Mietzweck weder eine reine Wohnnutzung noch eine reine gewerbliche Nutzung verfolgen. In solchen Fällen wird das gesamte Mietverhältnis einheitlich entweder als Wohn- oder als Gewerberaummietverhältnis qualifiziert; es findet keine Aufspaltung statt. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, welche Nutzungsart überwiegt bzw. was der Schwerpunkt der vertraglichen Nutzung ist.BGH, Urt. v. 09.07.2014 – VIII ZR 376/13, NZM 2014, 626 Indizien können etwa die Gestaltung des Mietvertragsformulars, die Flächenverhältnisse von Wohn- zu Gewerberaum, die Verteilung der Gesamtmiete auf die Nutzungsanteile und/oder die baulichen Gegebenheiten sein.

b)   Abgrenzung zu sonstigen Vertragstypen

aa)  Pacht

116Die Pacht ist der Miete sehr ähnlich, da auch der Verpächter die entgeltliche Gebrauchsüberlassung des Vertragsgegenstands schuldet. Darüber hinaus ist der Verpächter nach § 581 I 1 BGB jedoch verpflichtet, dem Pächter den Genuss der Früchte (§ 99 BGB) aus dem Pachtgegenstand zu gewähren (Fruchtziehungsrecht).

117Daraus darf freilich nicht der Schluss gezogen werden, dass ein Mieter aus dem Gebrauch der Mietsache keine Vorteile ziehen darf. Anders als bei der Pacht zieht ein Mieter seine Vorteile allerdings nicht unmittelbar aus dem Vertragsgegenstand, sondern aus dem Gebrauch der Mietsache. Nach der Rechtsprechung muss der Pachtgegenstand nach seiner Beschaffenheit, Einrichtung und Ausstattung geeignet sein, unmittelbar als Quelle für Früchte zu dienen.BGH, Urt. v. 04.04.1979 – VIII ZR 118/78, NJW 1979, 2351 Unter Umständen muss der Verpächter dem Pächter deshalb ggf. auch Inventar zur Verfügung stellen. Bei der Überlassung leerer Räume liegt in der Regel kein Pachtverhältnis vor.

118In der Praxis ist eine Einordnung des Vertrags als Miet- oder Pachtverhältnis oft entbehrlich, da nach § 581 II BGB die meisten Vorschriften des Mietvertragsrechts im Pachtrecht entsprechend gelten. Daher empfiehlt es sich in Fällen, bei denen die Abgrenzung zweifelhaft ist, zunächst zu prüfen, ob sich aus dem Pachtrecht überhaupt abweichende Regelungen ergeben würden. Dies ist etwa bei der Länge der gesetzlichen Kündigungsfrist (§ 584 bzw. § 594a BGB) und der Entschädigung bei verspäteter Rückgabe (§ 584b bzw. § 597 BGB) der Fall.

bb) Leihe

119Anders als die Miete, die eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung zum Gegenstand hat, ist Inhalt einer Leihe die unentgeltliche Gebrauchsüberlassung (§ 598 BGB). Mit anderen Worten: Im Unterschied zur Miete ist bei der Leihe nur eine Seite (der Verleiher) zur Leistungserbringung verpflichtet (sog. unvollkommen zweiseitiger Vertrag).

120Unentgeltlich ist die Gestattung des Gebrauchs jedoch nur dann, wenn sie unabhängig von jeder Gegenleistung ist. Selbst ein weit unter der Marktmiete liegendes Entgelt für den Gebrauch des Vertragsgegenstands (sog. Gefälligkeitsmiete) stellt eine Miete dar, soweit es nach dem Willen der Parteien als Entgelt angesehen werden kann. Nach der Rechtsprechung kann es sogar ausreichend sein, dass der Nutzer von Räumlichkeiten nur die Betriebskosten trägt.OLG Stuttgart, Beschl. v. 24.08.2009 – 6 W 44/09, BeckRS 2009, 23539

cc)  Kaufvertrag

121Während die Miete eine entgeltliche Gebrauchsüberlassung auf Zeit (Dauerschuldverhältnis) zum Inhalt hat, ist der Kauf auf die einmalige und endgültige Verschaffung des Vertragsgegenstands (punktueller Austauschvertrag) gerichtet. In der Regel bereitet diese Unterscheidung keine größeren Schwierigkeiten.

122Problematisch kann die Frage nach der Anwendung miet- und/oder kaufvertraglicher Regelungen allerdings bei Mischverträgen wie dem Mietkauf sein. Ein Mietkauf ist im Regelfall ein Mietvertrag mit einer Kaufoption. Der Vermieter räumt dem Mieter das Recht ein, die Mietsache während der laufenden Mietzeit oder nach Beendigung des Mietverhältnisses zu bestimmten Bedingungen zu kaufen, wobei die bis dahin gezahlte Miete ganz oder zum Teil auf den Kaufpreis angerechnet wird.BGH, Urt. v. 15.03.1990 – I ZR 120/88, NJW-RR 1990, 1257, 1258 Die Formvorschrift nach § 311b I 1 BGB gilt beim Mietkauf in der Regel für den gesamten Vertrag. Im Übrigen findet beim Mietkauf grundsätzlich bis zur Ausübung der Kaufoption Mietrecht und nach Ausübung der Option Kaufrecht Anwendung. Zu beachten ist, dass beim Mietkauf und vergleichbaren Gestaltungen (insbesondere im Verbraucherrecht) auch darlehensrechtliche Regelungen anwendbar sein können, da solche Verträge auch eine Finanzierungsfunktion haben.

dd) Leasing

123Bei der Abgrenzung von Leasing und Miete ist zwischen den zwei in der Praxis am weitesten Leasingmodellen, dem Operating-Leasing und dem Finance-Leasing, zu differenzieren:

124Beim Operating-Leasing strebt der Leasinggeber die Amortisation seiner Anschaffungskosten durch das mehrfache, meist kurzfristige Überlassen des Leasinggegenstands an verschiedene Leasingnehmer an. Da es sich bei dieser Form des Leasingvertrags um eine Spezialform des Mietvertrags handelt, findet beim Operating-Leasing ausschließlich Mietrecht Anwendung.BGH, Urt. v. 11.03.1998 – VIII ZR 205/97, NJW 1998, 1637

125Schwieriger ist die rechtliche Einordnung des Finance-Leasings, bei dem der Leasinggeber die Amortisation seiner Anschaffungskosten durch die Überlassung des Leasinggegenstands an einen Leasingnehmer anstrebt, zusätzlich aber dem Leasingnehmer zum Ende der Vertragslaufzeit meist eine Kaufoption eingeräumt wird. Die h.M. ordnet das Finance-Leasing als einen atypischen Mietvertrag mit kauf- und darlehensrechtlichen Elementen ein.BGH, Urt. v. 08.10.1975 – VIII ZR 81/74, NJW 1977, 195 Allerdings sind einige kautelarjuristische Besonderheiten zu beachten. Insbesondere ist der beim Finance-Leasing übliche vollständige Gewährleistungsausschluss im Verhältnis Leasinggeber und Leasinggeber auch in AGB wirksam, wenn der Leasinggeber dem Leasingnehmer im Gegenzug sämtliche kaufrechtlichen Gewährleistungsansprüche gegen seinen Lieferanten abtritt.BGH, Urt. v. 23.02.1977 – VIII ZR 124/75, NJW 1977, 848

ee)  Verwahrungsvertrag

126Bei der Verwahrung ist die Aufbewahrung einer fremden beweglichen Sache geschuldet (§ 688 BGB), die der Verwahrer nicht nutzen darf. Damit bestehen in Bezug auf den Verwahrungsgegenstand selbst regelmäßig keine Abgrenzungsschwierigkeiten zur Miete.

127Allerdings kann fraglich sein, ob Inhalt des Vertrags die Vermietung von Aufbewahrungsflächen oder die Verwahrung einer fremden Sache auf solchen Flächen ist. Dabei ist danach zu unterscheiden, ob der Vertrag sich in der bloßen Gebrauchsüberlassung einer Fläche erschöpft (dann Miete), oder ob die Übernahme einer besonderen Obhutspflicht für die fremde Sache hinzutritt (dann Verwahrung). Bei gewerblichen Lagerverträgen nimmt die Rechtsprechung regelmäßig eine Verwahrung an.BGH, Urt. v. 05.10.1951 – I ZR 92/50, NJW 1951, 957

ff)    Vertrag über die Miete digitaler Produkte

128Auf Verträge über die Miete digitaler Produkte (= digitale Inhalte oder digitale Dienstleistungen, vgl. § 327a I BGB) sind die allgemeinen gesetzlichen Regelungen zur Miete von Sachen (§§ 535 ff. BGB) nach § 548a BGB grundsätzlich entsprechend anwendbar.

129Soweit es sich bei dem Vertrag jedoch um einen Verbrauchervertrag im Sinne von § 310 III BGB handelt, sind nach § 578b BGB jedoch einige der allgemeinen Mietvertragsregelungen nicht anwendbar. An deren Stelle treten Regelungen in den §§ 327ff. BGB zu Verbraucherverträgen über digitale Produkte.

Börstinghaus/Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund Miete, 7. Aufl. 2023, § 535 BGB

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Guhling, AGB-rechtliche Grenzen der Überwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung, NZM 2019, 457

Häublein in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, § 535

Huber Schmidt in: BeckOGK, Stand 01.01.2024, § 535 BGB

Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 535 BGB

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Reichelt/Lye, Die 10 %-Schwelle im Mietrecht – back to the roots?!, ZfIR 2018, 600

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