Paragrafenübersicht
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Autor & Kanzlei
Herr Rechtsanwalt Ormanschick ist auch als Dozent an der HagenLawSchool für die Rechtsanwaltsausbildung zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig. Ferner ist er Fachbuchautor, Mitherausgeber der ZMR und Redakteur der DW.
- Jahrgang 1958
- Abitur in Hamburg
- Wehrdienst (Marine)
- Jura-Studium an der Universität Hamburg
- Referendariat in Hamburg
- Zulassung als RA 1990
Ormanschick Rechtsanwälte
Blankeneser Bahnhofstr. 46
22587 Hamburg
Wir sind eine seit über 40 Jahren in Hamburg-Blankenese eingeführte Kanzlei.
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Hamburg mit 4 Anwälten
Zur Kommentierung für Juristen
zu § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
Für die Absicherung der vielfach denkbaren Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter sieht das Gesetz nur die Einräumung eines (Vermieter-)Pfandrechts vor. Die Formulierung der Norm in § 551 I BGB („Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, …“) eröffnet, dass kein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die Leistung einer Mietsicherheit besteht. Die Anwendbarkeit von § 551 BGB setzt deshalb eine vertragliche Vereinbarung voraus. Die Vorschrift will die gegenläufigen Interessen von Mietvertragsparteien zum Ausgleich bringen: Einerseits soll dem Vermieter eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglicht werden, andererseits soll diesem keine unzumutbar hohe Sicherheitsleistung abverlangt werden. Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 551 Rz. 1
Die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung spielt in der mietrechtlichen Praxis eine bedeutende Rolle. Ihre gesetzliche Regelung ist jedoch höchst unvollständig. Es ist daher immer wieder die Aufgabe der Rechtsprechung, für vom Gesetzgeber nicht geregelte Aspekte der Sicherheitsleistung eine interessengerechte Lösung zu finden.
1) Anwendungsbereich
Die Vorschrift gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Auf die Miete von Geschäftsräumen ist sie nicht anwendbar.
2) Arten der Sicherheitsleistung
Die Sicherheitsleistung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit dem Vermieter vereinbart werden. Fehlt eine konkrete Vereinbarung zur Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach § 232 BGB. Die Auswahl obliegt dem Mieter als Schuldner. LG Berlin, ZMR 1997, 421 f. Grundsätzlich sind alle Formen einer Sicherheitsleistung möglich. In der mietrechtlichen Praxis stehen jedoch drei Formen der Sicherheitsleistung im Vordergrund:
a) Barkaution
Die Barkaution ist die in der Praxis am häufigsten vereinbarte Sicherheit. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag auszuhändigen oder diesen Betrag durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift zu leisten. Charakteristisch ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter.
b) Sparkonto/Sparbuch
Als Mietsicherheit kann auch die Verpfändung oder die Sicherungsabtretung eines Sparguthabens vereinbart werden. Bei einer Verpfändung zahlt der Mieter die Mietsicherheit auf ein Sparbuch ein, welches auf seinen Namen ausgestellt wird. Das Recht auf die Sparforderung wird alsdann an den Vermieter verpfändet. Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass der Mieter die Verpfändung dem Kreditinstitut anzeigt, indem diesem mitgeteilt wird, dass eine Verpfändung stattgefunden hat und wer der Pfandgläubiger ist. Demgegenüber wird die Sicherungsabtretung einer Sparforderung gem. §§ 398 ff. BGB auch dann wirksam, wenn sie dem Kreditinstitut nicht angezeigt wurde. Üblicherweise wird eine Sicherungsabtretung (schlüssig) dadurch vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter ein auf seinen (des Mieters) Namen ausgestelltes Sparbuch aushändigt.
c) Bankbürgschaft
Bei der Wohnraummiete hat die Sicherheitsleistung in der Form einer Bankbürgschaft eine nur geringe Bedeutung. Bei ihr erhält der Vermieter die Verpflichtungserklärung des Bürgen.
3) Gesetzlich beschränkte Höhe der Sicherheitsleistung
Nach § 551 I BGB darf die Mietsicherheit bei der Wohnraummiete grundsätzlich die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Sowohl Betriebskostenvorauszahlungen als auch Betriebskostenpauschalen sind bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen. Maßgeblich ist allein die Grundmiete (Nettokaltmiete). Dieser Höchstbetrag gilt auch dann, wenn mehrere Arten von Sicherheitsleistung vereinbart sind. Für die Ermittlung der zulässigen Kautionshöhe ist der Mietpreis im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung maßgeblich. Eine Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen rechtfertigt es nicht, eine zusätzliche Mietsicherheit zu verlangen, wenn das Entgelt für die Überlassung dieser Einrichtungsgegenstände in der Miete enthalten ist. LG Berlin, WuM 1992, 473 Mängel der Mietsache haben auf die Höhe der zulässigen Kautionsvereinbarung grundsätzlich keinen Einfluss. Eine Ausnahme lässt die Rechtsprechung lediglich bei Vorliegen nicht behebbarer Mietmängel (z.B. bei einer mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegenden Mietfläche) zu. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=585fae4a4c1fa35724441ed96409c424&nr=33690&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2005, 854)
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v. § 551 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung. BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=79141&pos=8&anz=578
4) Gestreckte Fälligkeit der Mietsicherheit
Nach § 551 II BGB darf ein Mieter die Barkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden.
5) Anlage und Verzinsung
§ 551 III BGB verpflichtet den Vermieter von Wohnraum, die Mietsicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung sieht einen Vermieter verpflichtet, ein Kautionskonto einzurichten und gegenüber dem Mieter nachzuweisen. Es ist Konsequenz dieser Rechtsprechung, dass Vermieter bei Übergabe der Wohnung nicht mehr Bargeld für die erste Teilzahlung der Mietsicherheit oder die Einzahlung dieses Betrags auf das gewöhnliche Privat- oder Geschäftskonto verlangen können. Diese bisher ganz gängige Praxis ist mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH nicht mehr vereinbar!
6) Abweichende Vereinbarungen
§ 551 IV BGB bestimmt, dass die Regelungen des § 551 BGB zwingend sind und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung deshalb unwirksam ist.
Wird die zulässige Höchstgrenze überschritten, bleibt die Vereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam. Lediglich der überschießende Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden. BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=622e1c2241e093060b54a0e43058652f&nr=29734&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2004, 666 Dieser Bereicherungsanspruch verjährt binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Kautionsbetrag gezahlt hat. BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=921d22644c0bb7608141a67c3f1a98e8&nr=56803&pos=1&anz=2 , BGH, ZMR 2011, 783
Ausnahmen von der gesetzlich beschränkten Höhe der Sicherheitsleistung lässt die Rechtsprechung nur in den Fällen zu, in denen ein Dritter eine Bürgschaft freiwillig anbietet, um Bedenken des Vermieters an der Solvenz des Mieters zu zerstreuen und wenn mit dieser Bürgschaft keine besondere Belastungen für den Mieter verbunden sind. BGH vom 07.06.1990 – IX ZR 160/90, ZMR 1990, 327 Gleiches gilt dann, wenn dem Vermieter während der Mietzeit eine zusätzliche Sicherheitsleistung angeboten wird, damit dieser dem in Zahlungsschwierigkeiten geratenen Mieter nicht kündigt oder eine bereits ausgesprochene Kündigung wieder zurücknimmt. § 551 I und IV BGB sind nach ihrem Schutzzweck einschränkend dahin auszulegen, dass sie keine Anwendung auf eine Sicherheitsleistung finden, die dem Vermieter von einem Dritten zur Abwendung einer drohenden Kündigung gewährt wird.
Die gesetzliche Begrenzung der Mietsicherheit auf drei Monatsmieten dient dem Interesse des Mieters vor zu hohen Belastungen im Zeitpunkt des Umzugs. Der Gesetzgeber will damit Erschwerungen für den Abschluss eines Wohnraummietvertrages entgegenwirken, die in mobilitätshemmender Weise von hohen Kautionsforderungen ausgehen können. In Fällen der beabsichtigten Kündigungsabwendung ist dieser Schutzzweck nicht tangiert. BGH, Urteil vom 10.04.2013 - VIII ZR 379/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=f8799e67fec5dca8a8755a9ff72e9d9a&nr=63967&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2013, 621 Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten (§ 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO) handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v. §§ 232, 551 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung. BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16 - http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=b56eca3a605d3600c1bf14564865aaf5&nr=79141&pos=0&anz=1 Mit der Frage unbegrenzter Mietbürgschaften außerhalb des § 551 BGB befasst sich Wiek, WuM 2014, 119.
Der Mieter ist berechtigt, die Kaution in drei gleichen monatlichen Teilzahlungen zu leisten, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist. Mit dem Beginn des Mietverhältnisses ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsschlusses, sondern derjenige Zeitpunkt gemeint, zu dem das Mietverhältnis vereinbarungsgemäß beginnen soll. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen, also bei monatlicher Mietzahlung jeweils am 3. (Dritten) Werktag des 2. (Zweiten) und des 3. (Dritten) Mietmonats fällig. Dieses gilt jedoch nicht, wenn der Vermieter nicht nachweist, die Mietsicherheit auf ein insolvenzfestes Konto eingezahlt zu haben. Bis zum Nachweis des Kontos steht einem Mieter dann nämlich ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu:
Nach der gesetzlichen Regelung in § 551 III S. 1 und 3 BGB hat ein Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme von seinem Vermögen getrennt anzulegen. Der Gesetzgeber hat zur Begründung der Anlagepflicht ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen zu behandeln sei, um sie im Fall der Insolvenz des Vermieters zu schützen und um das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BT-Druck S. 9/2079, 10). Der BGH folgert hieraus, dass der Vermieter ein Kautionskonto einzurichten und gegenüber dem Mieter nachzuweisen hat. BGH, Urteil vom 13.10.2010 - VIII ZR 98/10, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=0ec6dfdae9a49042e73cdd565fd4b7eb&nr=53892&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2011, 193
Der Vermieter muss die Mietkaution auf ein - nach Außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen - entsprechend gekennzeichnetes Konto ("Mietkautionskonto") anlegen. Anderenfalls unterfiele die Kaution - der ausdrücklich erklärten Absicht des Gesetzgebers zuwiderlaufend - dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber. Denn dieses erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher; es wird auch nicht aufgehoben, wenn der Treuhandcharakter der Einlage nachträglich offen gelegt wird. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben vielmehr nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird. Ist der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nachgekommen, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu. Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnissens hinaus. BGH, Beschluss vom 09.06.2015 - VIII ZR 324/14 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=3e0d14bd5c850075dd717e5fad8a7e7d&nr=71744&pos=0&anz=1
Der Nachweis einer bloßen Kontostandsbestätigung genügt also nicht. „Die Rechtsprechung des BGH ist das „Aus“ für die bisher gängige Form der Sicherheitsleistung durch Übergabe von Bargeld bei Beginn des Mietverhältnisses über Wohnraum, jedenfalls dann, wenn der Mieter hierzu nicht freiwillig bereit ist. Der BGH entnimmt nämlich das Recht des Mieters, nur unmittelbar auf ein insolvenzfestes Konto zu zahlen, dem Gesetz selbst (…). Die erste Teilzahlung der Kaution ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Beginn des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt, zu dem die Mieträume dem Mieter nach dem Mietvertrag überlassen werden müssen. Eine Zahlung bereits bei Abschluss des Mietvertrages kann rechtlich nicht verlangt werden. Das Interesse des Vermieters verlangt es aber, dass er bei Schlüsselübergabe Gewissheit darüber hat, dass der erste Teilbetrag der Kaution bezahlt ist. Bei ausgeprägtem Misstrauen beiderseits bleibt nur die Möglichkeit, dass die Schlüsselübergabe auf der Bank Zug um Zug, gegen Einzahlung des Kautionsbetrages, erfolgt. Der Vermieter hat nämlich ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB bis zur Zahlung der ersten Kautionsrate“. Schmid in: Anmerkung zu BGH, ZMR 2011, 193
Wird die Mietsicherheit nicht gesetzeskonform angelegt, begeht der Vermieter eine Vertragsverletzung, die diesen zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus qualifiziert die Rechtsprechung die Vorschrift des § 551 III S. 1 BGB auch als Schutzgesetz im Sinne von § 823 II BGB. Deshalb haftet der Geschäftsführer einer Vermietungs-GmbH persönlich auf Schadensersatz, wenn die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt wurde und dem Mieter aufgrund einer Insolvenz des Vermieters dadurch ein Schaden entsteht.
In strafrechtlicher Hinsicht kann ein Vermieter von Wohnraum bei gesetzeswidriger Anlage der Mietsicherheit und einem hierauf begründeten Vermögensnachteil des Mieters eine Bestrafung wegen Betrugs (§ 263 StGB) oder Untreue (§ 266 StGB) drohen. BGH, Beschluss vom 02.04.2008 5 StR 354/07, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efc80cc4553ab27130be5c3ae0e79afb&nr=43663&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2008, 698
Eine von dem Teilzahlungsrecht des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nach der Rechtsprechung
Mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 01.05.2013 hat der Gesetzgeber für den Kautionsverzug in § 569 II a BGB einen Kündigungsgrund eröffnet. Demnach liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 I BGB (auch) vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. § 569 II a BGB gilt nur für die Barkaution. Nach der Überleitungsvorschrift in Artikel 229 § 29 II EGBGB ist dieser Kündigungstatbestand auf ein vor dem 01.05.2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.
Der Mieter erwirbt mit Leistung der Mietsicherheit einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgibt. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Eine Fälligkeit tritt ein, wenn der Vermieter übersehen kann, ob
Die Mietsicherheit in Wohnraummietverhältnissen wirft zahlreiche praxisrelevante Fragen auf, zu denen sich teilweise noch keine gesicherte Rechtsprechung herausgebildet hat. Mit aktuellen Fragen rund um die Mietkaution befasst sich Schmid, ZMR 2013, 254. Die Kaution bei Eigentümerwechsel, Zwangsverwaltung und Insolvenz erörtert Jacoby, ZMR 2015, 1 ff.
Für Streitigkeiten über „Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses“ ist gem. § 23 Nr. 2a GVG ausschließlich das Amtsgericht zuständig. Nach § 29a I ZPO ist ausschließlich dasjenige örtliche Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Nur bei einer Inanspruchnahme des Bürgen gilt nicht der Gerichtsstand des § 29a ZPO, sondern der allgemeine Gerichtsstand. BGH, Beschluss vom 16.12.2003 – X ARZ 270/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=cc3ce928ec3077910039aa1b6d57aabb&nr=28420&pos=16&anz=25, BGH, ZMR 2004, 337
Bei einer Mehrheit von Mietern ist der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich von allen gesamthänderisch geltend zu machen. Obwohl einzelne zum Gesamthandsvermögen gehörende Ansprüche nicht selbstständig abtretbar sind, lässt die Rechtsprechung in diesen Fällen ausnahmsweise eine Abtretung zu AG Hamburg, WuM 1997, 435 oder deutet die Abtretung in eine wirksame Ermächtigung um. LG