Paragrafenübersicht
(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.
(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig.
(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Autor & Kanzlei
Herr Rechtsanwalt Ormanschick ist auch als Dozent an der HagenLawSchool für die Rechtsanwaltsausbildung zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig. Ferner ist er Fachbuchautor, Mitherausgeber der ZMR und Redakteur der DW.
- Jahrgang 1958
- Abitur in Hamburg
- Wehrdienst (Marine)
- Jura-Studium an der Universität Hamburg
- Referendariat in Hamburg
- Zulassung als RA 1990
Ormanschick Rechtsanwälte
Blankeneser Bahnhofstr. 46
22587 Hamburg
Wir sind eine seit über 40 Jahren in Hamburg-Blankenese eingeführte Kanzlei.
Wir legen großen Wert darauf, die uns anvertrauten Rechtsprobleme juristisch versiert, konstruktiv und zeitnah einer dem Ziel des Mandanten gerecht werdenden Erledigung zuzuführen. Mandanten wollen nicht jahrelang belastende Prozesse führen. Unsere Rechtsanwälte beraten Sie kompetent hinsichtlich Ihrer Vorgehensmöglichkeiten. Jeder Schritt, den wir gemeinsam gehen, haben wir mit Ihnen abgesprochen. Durch Übersendung von Abschriften der wesentlichen Korrespondenz sind Sie stets auf dem Laufenden. Juristischer Sachverstand, soziale Kompetenz und Kreativität können selbst in vermeintlich festgefahrenen Situationen zu interessegerechten und wirtschaftlichen Lösungen führen.
Hamburg mit 4 Anwälten
Zur Kommentierung für Juristen
zu § 551 Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
Für die Absicherung der vielfach denkbaren Ansprüche des Vermieters gegen seinen Mieter sieht das Gesetz nur die Einräumung eines (Vermieter-)Pfandrechts vor. Die Formulierung der Norm in § 551 I BGB („Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, …“) eröffnet, dass kein gesetzlicher Anspruch des Vermieters auf die Leistung einer Mietsicherheit besteht. Die Anwendbarkeit von § 551 BGB setzt deshalb eine vertragliche Vereinbarung voraus. Die Vorschrift will die gegenläufigen Interessen von Mietvertragsparteien zum Ausgleich bringen: Einerseits soll dem Vermieter eine erleichterte Durchsetzung seiner berechtigten Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegen den Mieter ermöglicht werden, andererseits soll diesem keine unzumutbar hohe Sicherheitsleistung abverlangt werden. Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl., § 551 Rz. 1
Die vertraglich vereinbarte Sicherheitsleistung spielt in der mietrechtlichen Praxis eine bedeutende Rolle. Ihre gesetzliche Regelung ist jedoch höchst unvollständig. Es ist daher immer wieder die Aufgabe der Rechtsprechung, für vom Gesetzgeber nicht geregelte Aspekte der Sicherheitsleistung eine interessengerechte Lösung zu finden.
1) Anwendungsbereich
Die Vorschrift gilt ausschließlich für die Wohnraummiete. Auf die Miete von Geschäftsräumen ist sie nicht anwendbar.
2) Arten der Sicherheitsleistung
Die Sicherheitsleistung des Mieters muss dem Grunde, der Art und der Höhe nach mit dem Vermieter vereinbart werden. Fehlt eine konkrete Vereinbarung zur Art der Sicherheitsleistung, richtet sich diese nach § 232 BGB. Die Auswahl obliegt dem Mieter als Schuldner. LG Berlin, ZMR 1997, 421 f. Grundsätzlich sind alle Formen einer Sicherheitsleistung möglich. In der mietrechtlichen Praxis stehen jedoch drei Formen der Sicherheitsleistung im Vordergrund:
a) Barkaution
Die Barkaution ist die in der Praxis am häufigsten vereinbarte Sicherheit. Hiernach ist der Mieter verpflichtet, an den Vermieter einen bestimmten Geldbetrag auszuhändigen oder diesen Betrag durch Scheck, Überweisung oder Lastschrift zu leisten. Charakteristisch ist die faktische Überlassung des Geldbetrages an den Vermieter.
b) Sparkonto/Sparbuch
Als Mietsicherheit kann auch die Verpfändung oder die Sicherungsabtretung eines Sparguthabens vereinbart werden. Bei einer Verpfändung zahlt der Mieter die Mietsicherheit auf ein Sparbuch ein, welches auf seinen Namen ausgestellt wird. Das Recht auf die Sparforderung wird alsdann an den Vermieter verpfändet. Wirksamkeitsvoraussetzung ist, dass der Mieter die Verpfändung dem Kreditinstitut anzeigt, indem diesem mitgeteilt wird, dass eine Verpfändung stattgefunden hat und wer der Pfandgläubiger ist. Demgegenüber wird die Sicherungsabtretung einer Sparforderung gem. §§ 398 ff. BGB auch dann wirksam, wenn sie dem Kreditinstitut nicht angezeigt wurde. Üblicherweise wird eine Sicherungsabtretung (schlüssig) dadurch vereinbart, dass der Mieter dem Vermieter ein auf seinen (des Mieters) Namen ausgestelltes Sparbuch aushändigt.
c) Bankbürgschaft
Bei der Wohnraummiete hat die Sicherheitsleistung in der Form einer Bankbürgschaft eine nur geringe Bedeutung. Bei ihr erhält der Vermieter die Verpflichtungserklärung des Bürgen.
3) Gesetzlich beschränkte Höhe der Sicherheitsleistung
Nach § 551 I BGB darf die Mietsicherheit bei der Wohnraummiete grundsätzlich die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Sowohl Betriebskostenvorauszahlungen als auch Betriebskostenpauschalen sind bei der Berechnung nicht zu berücksichtigen. Maßgeblich ist allein die Grundmiete (Nettokaltmiete). Dieser Höchstbetrag gilt auch dann, wenn mehrere Arten von Sicherheitsleistung vereinbart sind. Für die Ermittlung der zulässigen Kautionshöhe ist der Mietpreis im Zeitpunkt der Kautionsvereinbarung maßgeblich. Eine Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen rechtfertigt es nicht, eine zusätzliche Mietsicherheit zu verlangen, wenn das Entgelt für die Überlassung dieser Einrichtungsgegenstände in der Miete enthalten ist. LG Berlin, WuM 1992, 473 Mängel der Mietsache haben auf die Höhe der zulässigen Kautionsvereinbarung grundsätzlich keinen Einfluss. Eine Ausnahme lässt die Rechtsprechung lediglich bei Vorliegen nicht behebbarer Mietmängel (z.B. bei einer mehr als 10 % unter der vereinbarten Quadratmeterzahl liegenden Mietfläche) zu. BGH, Urteil vom 20.07.2005 - VIII ZR 347/04, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=585fae4a4c1fa35724441ed96409c424&nr=33690&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2005, 854)
Bei einer notariell beurkundeten Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen der laufenden Mieten handelt es sich nicht um eine Sicherheit i. S. v. § 551 BGB. Der Umstand, dass der Wohnraummieter bereits eine Kaution von drei Monatsmieten geleistet hat, führt daher nicht zur Unwirksamkeit der Unterwerfungserklärung. BGH, Urteil vom 14.06.2017 - VIII ZR 76/16, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&Sort=12288&nr=79141&pos=8&anz=578
4) Gestreckte Fälligkeit der Mietsicherheit
Nach § 551 II BGB darf ein Mieter die Barkaution in drei gleichen Monatsraten zahlen, wobei die erste Teilzahlung zu Beginn des Mietverhältnisses fällig ist und die weiteren Teilzahlungen zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig werden.
5) Anlage und Verzinsung
§ 551 III BGB verpflichtet den Vermieter von Wohnraum, die Mietsicherheit getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung sieht einen Vermieter verpflichtet, ein Kautionskonto einzurichten und gegenüber dem Mieter nachzuweisen. Es ist Konsequenz dieser Rechtsprechung, dass Vermieter bei Übergabe der Wohnung nicht mehr Bargeld für die erste Teilzahlung der Mietsicherheit oder die Einzahlung dieses Betrags auf das gewöhnliche Privat- oder Geschäftskonto verlangen können. Diese bisher ganz gängige Praxis ist mit der aktuellen Rechtsprechung des BGH nicht mehr vereinbar!
6) Abweichende Vereinbarungen
§ 551 IV BGB bestimmt, dass die Regelungen des § 551 BGB zwingend sind und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung deshalb unwirksam ist.
Wird die zulässige Höchstgrenze überschritten, bleibt die Vereinbarung in der zulässigen Höhe wirksam. Lediglich der überschießende Betrag kann vom Mieter zurückgefordert werden. BGH, Urteil vom 30.06.2004 - VIII ZR 243/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=622e1c2241e093060b54a0e43058652f&nr=29734&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2004, 666 Dieser Bereicherungsanspruch verjährt binnen drei Jahren seit Ablauf des Jahres, in dem der Mieter den überschießenden Kautionsbetrag gezahlt hat. BGH, Urteil vom 01.06.2011 – VIII ZR 91/10, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=921d22644c0bb7608141a67c3f1a98e8&nr=56803&pos=1&anz=2 , BGH, ZMR 2011, 783
Ausnahmen von der gesetzlich beschränkten Höhe der Sicherheitsleistung lässt die Rechtsprechung nur in den Fällen zu, in denen ein Dritter eine Bürgschaft freiwillig anbietet, um Bedenken des Vermieters an der Solvenz des Mieters zu zerstreuen und wenn mit dieser Bürgschaft keine besondere Belastungen für den Mieter verbunden sind. BGH vom 07.06.1990 – IX ZR 160/90, ZMR 1990,
Wird die Mietsicherheit nicht gesetzeskonform angelegt, begeht der Vermieter eine Vertragsverletzung, die diesen zum Schadensersatz verpflichtet. Darüber hinaus qualifiziert die Rechtsprechung die Vorschrift des § 551 III S. 1 BGB auch als Schutzgesetz im Sinne von § 823 II BGB. Deshalb haftet der Geschäftsführer einer Vermietungs-GmbH persönlich auf Schadensersatz, wenn die Kaution nicht gesetzeskonform angelegt wurde und dem Mieter aufgrund einer Insolvenz des Vermieters dadurch ein Schaden entsteht.
In strafrechtlicher Hinsicht kann ein Vermieter von Wohnraum bei gesetzeswidriger Anlage der Mietsicherheit und einem hierauf begründeten Vermögensnachteil des Mieters eine Bestrafung wegen Betrugs (§ 263 StGB) oder Untreue (§ 266 StGB) drohen. BGH, Beschluss vom 02.04.2008 5 StR 354/07, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efc80cc4553ab27130be5c3ae0e79afb&nr=43663&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2008, 698
Eine von dem Teilzahlungsrecht des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Nach der Rechtsprechung
Mit Inkrafttreten des Mietrechtsänderungsgesetzes am 01.05.2013 hat der Gesetzgeber für den Kautionsverzug in § 569 II a BGB einen Kündigungsgrund eröffnet. Demnach liegt ein wichtiger Grund im Sinne des § 543 I BGB (auch) vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der der zweifachen Monatsmiete entspricht. § 569 II a BGB gilt nur für die Barkaution. Nach der Überleitungsvorschrift in Artikel 229 § 29 II EGBGB ist dieser Kündigungstatbestand auf ein vor dem 01.05.2013 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.
Der Mieter erwirbt mit Leistung der Mietsicherheit einen aufschiebend bedingten Anspruch auf Rückgewähr. Die Bedingung tritt ein, wenn der Mieter die Mietsache zurückgibt. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist ab diesem Zeitpunkt erfüllbar, wenn auch noch nicht fällig. Eine Fälligkeit tritt ein, wenn der Vermieter übersehen kann, ob er zur Befriedigung seiner Ansprüche auf die Mietsicherheit zurückgreifen muss. Eine Frist, innerhalb derer der Vermieter die Kaution zu verwerten oder zurückzugeben hat, ist gesetzlich nicht geregelt. Nach der Auflassung des BGH gibt es keine allgemein gültige Abrechnungsfrist. BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=281995c4cf6f009b8e1d0a621931dcc7&nr=35739&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2006, 431 Die Rechtsprechung nimmt Fristen zwischen 3 und 6 Monaten an, wobei die Tendenz zu 6 Monaten geht. Wie stets, sind die Umstände des Einzelfalls maßgebend: Die Frist muss diesem angemessen sein. Innerhalb dieser angemessenen Frist hat sich der Vermieter zu erklären, ob und (gegebenenfalls) welche aus dem beendeten Mietverhältnis stammenden Ansprüche er gegen diesen erhebt. Eine als Mietsicherheit gewährte Barkaution kann auch durch schlüssiges Verhalten, etwa durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung abgerechnet werden. Hiermit bringt der Vermieter für den Mieter erkennbar zum Ausdruck, dass sich sein Verwertungsinteresse auf die in der Forderungsaufstellung bezeichneten bzw. aufgerechneten oder klagweise geltend gemachten Forderungen beschränkt. BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17 Eine gewährte Barkaution wird mit dem Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig. Nach erfolgter Abrechnung kann sich der Vermieter - ohne weitere Schritte ergreifen zu müssen - wegen seiner nunmehr bestimmten und bezifferten Ansprüche aus der Barkaution befriedigen. Dies gilt - wie der BGH nun erstmals judiziert hat - auch für streitige Forderungen des Vermieters. BGH, Urteil vom 24.07.2019 - VIII ZR 141/17
Die Mietkaution sichert auch noch nicht fällige Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis und seiner Abwicklung ergeben. Sie erstreckt sich damit auch auf Nachforderungen aus einer nach Beendigung des Mietverhältnisses noch vorzunehmenden Abrechnung der vom Mieter geleisteten Betriebskosten. Deshalb darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist. BGH, Urteil vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=281995c4cf6f009b8e1d0a621931dcc7&nr=35739&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2006, 431
Mangels anderweitiger ausdrücklicher Vereinbarung folgt aus dem Treuhandcharakter der Mietkaution ein stillschweigendes Aufrechnungsverbot im Hinblick auf Forderungen, die nicht aus dem Mietverhältnis stammen. Mit solchen Forderungen kann ein Vermieter gegenüber dem Anspruch eines Mieters auf Kautionsrückzahlung auch dann nicht aufrechnen, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird. BGH, Urteil vom 11.07.2012 – VIII ZR 36/12, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=af4a09c47e4d75cd49aedeb81483d5a6&nr=61111&pos=0&anz=1 , BGH, ZMR 2012, 855
Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt in drei Jahren (vgl. § 195 BGB), wobei die Verjährung erst mit der Fälligkeit des Rückforderungsanspruchs des Mieters beginnt. Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen des Vermieters sind wiederkehrende Leistungen i. S. d. § 216 Abs. 3 BGB. Dem Vermieter ist es deshalb nach dieser Vorschrift verwehrt, sich wegen bereits verjährter Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen. BGH, Urteil vom 20.07.2016 - VIII ZR 263/14, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=ee243950f8ad21dc09310e9701eeb664&nr=75841&pos=0&anz=1, BGH, ZMR 2016, 768 Fragen zur Mietkaution und Verjährung (nicht nur des Kautionsrückzahlungsanspruchs) erörtert Schmid, ZMR 2014, 256.
Die Mietsicherheit in Wohnraummietverhältnissen wirft zahlreiche praxisrelevante Fragen auf, zu denen sich teilweise noch keine gesicherte Rechtsprechung herausgebildet hat. Mit aktuellen Fragen rund um die Mietkaution befasst sich Schmid, ZMR 2013, 254. Die Kaution bei Eigentümerwechsel, Zwangsverwaltung und Insolvenz erörtert Jacoby, ZMR 2015, 1 ff.
Für Streitigkeiten über „Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Wohnraum oder über den Bestand eines solchen Mietverhältnisses“ ist gem. § 23 Nr. 2a GVG ausschließlich das Amtsgericht zuständig. Nach § 29a I ZPO ist ausschließlich dasjenige örtliche Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Nur bei einer Inanspruchnahme des Bürgen gilt nicht der Gerichtsstand des § 29a ZPO, sondern der allgemeine Gerichtsstand. BGH, Beschluss vom 16.12.2003 – X ARZ 270/03, http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=cc3ce928ec3077910039aa1b6d57aabb&nr=28420&pos=16&anz=25, BGH, ZMR 2004, 337
Bei einer Mehrheit von Mietern ist der Rückzahlungsanspruch grundsätzlich von allen gesamthänderisch geltend zu machen. Obwohl einzelne zum Gesamthandsvermögen gehörende Ansprüche nicht selbstständig abtretbar sind, lässt die Rechtsprechung in diesen Fällen ausnahmsweise eine Abtretung zu AG Hamburg, WuM 1997, 435 oder deutet die Abtretung in eine wirksame Ermächtigung um. LG