§ 650e Sicherungshypothek des Bauunternehmers

Dieses Rechtsinstrument der Sicherungshypothek fristet ein beschauliches Dasein und wird in der Baupraxis nicht oft umgesetzt. Das hat auch damit zu tun, dass diese Vorschrift in der Baupraxis vielfach unbekannt ist. Dem Gesetzgeber kam es seinerzeit darauf an, den Auftragnehmer abzusichern. So richtig ist dies leider nicht gelungen, da dieses Verfahren seine Tücken hat, die man kennen muss, um das Instrument richtig einzusetzen.

1Bei dieser Vorschrift des § 650e BGB geht es darum, dem Auftragnehmer einen schuldrechtlichen Anspruch auf Eintragung einer Sicherungshypothek zu geben, die durch eine Vormerkung dinglich gesichert wird.

a) Was heißt das jetzt?

Im Zuge eines Eilverfahrens wird eine Vormerkung ins Grundbuch eingetragen. Diese Vormerkung ist für jedermann sichtbar. Die Vormerkung wirkt zugunsten des Auftragnehmers. Diese Vormerkung dient der Sicherung des Anspruchs. Mit einer Vormerkung wird praktisch in den meisten Fällen eine Grundbuchsperre errichtet, die es dem Besteller praktisch unmöglich macht, das Grundstück zu verkaufen oder eine Nachfinanzierung durch weitere Belastung des Grundstücks vorzunehmen. Dies ist ein ziemliches Druckmittel gegenüber dem Auftraggeber. Darüber hinaus kommt es bei Insolvenz des Auftraggebers bei Eintragung einer Vormerkung zu einer abgesonderten Befriedigung, so dass man sich nicht in die Reihe der einfachen Massegläubiger anstellen muss. Mithin sitzt man bei Verkauf des Grundstücks immer mit am Tisch. Denn man wird bestrebt sein, den Auftragnehmerals Störenfried aus dem Grundbuch zu bekommen, um das Grundstück lastenfrei verkaufen zu können. Deshalb ist auch jeder Bank oder jedem Auftraggeber klar, dass man dem Auftragnehmer dafür Geld anbieten muss, um ihn zur Löschung der Vormerkung zu bewegen. Die Eintragung dieser Vormerkung kann jedoch nur im Klagewege oder durch Eintragungsbewilligung des Auftraggebers erreicht werden. Das der Auftraggeber als Schuldner der Werklohnforderung, der Eintragung zustimmt, ist praxisfern. Somit bleibt nur der Klageweg. Das macht die Sache ein wenig kompliziert, was viele Auftragnehmer auch abschrecken wird.

b) Wie geht das jetzt?

2Am schnellsten geht es durch eine einstweilige Verfügung auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Sicherungshypothek. Dafür muss man einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung stellen. Mit einstweiligen Verfügungen muss sich das Gericht schnellstmöglich beschäftigen. Das passiert meistens in einer Zeitspanne von 24 - 36 Stunden. Das hört sich unglaublich an, wenn man die Verfahrensdauer anderer Verfahren betrachtet. Jedoch müssen einstweilige Verfügungsverfahren durch die Gerichte vorrangig und schnellstmöglich bearbeitet werden. Sollte das Gericht keine Rückfragen haben und der Vortrag ist schlüssig, so wird man nach spätestens 36 Stunden einen gerichtlichen Beschluss in Händen halten, ohne dass der Gegner hierzu angehört wurde. Diesem Beschluss holt man am besten selbst beim Gericht ab und nun kommt es darauf an, dass man alles richtig macht. Denn jetzt muss ein gesetzlich bestimmter Verfahrensweg eingehalten werden. Hier geht es um die Vollziehungsfristen des § 929 ZPO.

Denn nunmehr ist zwingend erforderlich, dass ein Antrag auf Eintragung der Vormerkung beim Grundbuchamt innerhalb eines Monats gestellt wird. Darüber hinaus muss innerhalb einer Woche der Gegenpartei über das Amtsgericht durch einen Eil-Gerichtsvollzieher der Beschluss zugestellt werden. Aus praktischen Gründen bietet sich an, sich durch das Gericht zwei Ausfertigungen zu besorgen, um sowohl dem Gegner eine Ausfertigung als auch dem Grundbuchamt eine Ausfertigung zukommen zu lassen. Sollte man einer dieser beiden Fristen verpassen, so war das gesamte Verfahren umsonst, auch wenn es zur Eintragung der Vormerkung kommt. Dann ist die Eintragung zu Unrecht im Grundbuch und die Gegenseite hat einen Anspruch auf Löschung dieser Vormerkung. Mit Zustellung der jeweiligen Ausfertigung des Beschlusses innerhalb der beiden Fristen hat man alles richtig gemacht. Der Gegner bekommt nun Kenntnis von der Eintragung und kann sich nach dem Rechtstaatsprinzip jetzt dagegen zur Wehr setzen, indem er gegen den Beschluss einen Widerspruch erheben kann. Dann kommt es zu einem mündlichen Verhandlungstermin, der auch ziemlich zeitnah innerhalb weniger Wochen erfolgen wird. Denn die Gerichte sind bei einem Widerspruch angehalten, schnellstmöglich einen Termin anzusetzen, da es sich immer noch um ein einstweiliges Verfügungsverfahren handelt. In dem Termin kommt es dann entscheidend darauf an, ob der Auftragnehmer seine Vergütungsansprüche bzw. ob der Auftraggeber seine Gegenansprüche glaubhaft machen kann. Ein solches Verfahren ist ziemlich arbeitsintensiv, da man sich gründlich und zeitnah sowohl mit der Darlegung seiner Ansprüche als auch mit der Abwehr der Gegenansprüche beschäftigen muss. Die Taktik und die Strategie, die hier gefordert wird, ist hierfür ausschlaggebend, um das Gericht davon zu überzeugen, die Vormerkung in dieser Höhe im Grundbuch zu belassen. Das Gericht prüft hier nur summarisch. Das bedeutet, dass ein Gericht nur aufgrund von präsenten Zeugen, Sachverständigengutachten und schriftlichen Dokumenten den Sachverhalt im konkreten Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung bewertet und sofort eine Entscheidung trifft.

c) Was sind die Voraussetzungen?

3Voraussetzung für die Einräumung einer Sicherungshypothek sind, dass (1) der Anspruchsberechtigte entweder Bauunternehmer oder Architekt ist. (2) Der Auftragnehmer muss einen Anspruch aus einem wirksamen Bauwerksvertrag haben. (3) Pfandgegenstand ist nur das im Eigentum des Auftraggebers stehende Baugrundstück. Der Eigentümer des Baugrundstücks muss auch gleichzeitig der Auftraggeber sein. Baugrundstück ist nur das Baugrundstück, für das die konkreten Bauleistungen erbracht werden, nicht andere im Eigentum des Auftraggebers stehende Grundstücke. Also muss ein konkreter Bezug der Bauleistungen gerade zu diesem Grundstück bestehen. (4) Außerdem darf der Auftragnehmer nicht bereits eine anderweitige ausreichende Sicherheit in Händen halten, wie eine Sicherheitsleistung nach § 650f BGB. (5) Die werkvertragliche Forderung muss bereits entstanden sein. Künftige Ansprüche sind nicht wie bei § 650 f BGB sicherbar. Vielmehr muss es sich um Arbeiten handeln, die die Herstellung des Bauwerks oder eines Teils davon zum Gegenstand haben und bereits zu einer Werterhöhung des Grundstücks geführt haben. Also kann der Auftragnehmer nur für seine bereits geleisteten Arbeiten eine Vergütung verlangen. Nicht notwendig ist dagegen, dass die Forderung fällig ist. Auch auf die Abnahme kommt es nicht an. Die Bauleistung braucht also noch nicht abgenommen sein und auch eine Schlussrechnung muss noch nicht gestellt sein. Es ist ausreichend, wenn Abschlagsrechnungen die Grundlage für die Sicherung sind. Es können also alle Forderungen gesichert werden, die ihre Rechtsgrundlage in dem Werkvertrag haben. Dazu zählen auch Aufwendungsersatzansprüche und Schadensersatzansprüche sowie Beschleunigungsvergütungen des Auftragnehmers.

d) Haben Mängel Einfluss auf die Einräumung einer Sicherungshypothek?

4Der Bundesgerichtshof ist seit 1977 der Auffassung, dass der Auftragnehmer eine hypothekarische Sicherung für seinen Werklohn nur in dem Umfang erhalten kann, in dem die von ihm geleistete Arbeit dem Wert der vereinbarten Vergütung entspricht. Ein Anspruch auf dingliche Sicherung in voller Höhe des Vergütungsanspruchs besteht nur, wenn die Werkleistung mängelfrei ist, da nur dann ein sicherungsgeeigneter Wertzuwachs des Grundstücks vorhanden ist. Macht der Auftraggeber also zurecht Vorschussansprüche, Minderungsansprüche oder Schadensersatzansprüche gegenüber dem Vergütungsanspruch des Auftragnehmers geltend, besteht ein Anspruch auf eine Sicherungshypothek nur bezüglich des um die Gegenansprüche des Bauherrn verminderten Vergütungsbetrag. Dabei ist immer nur der einfache Betrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zu berücksichtigen und nicht etwa der zweifache Betrag gemäß § 641 Abs. 3 BGB.