Paragrafenübersicht
(1) Eine zum Nachteil des Mieters von den Vorschriften dieses Unterkapitels abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Für Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn gilt dies nur, soweit die zulässige Miete überschritten wird. Der Vermieter hat dem Mieter zu viel gezahlte Miete nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung herauszugeben. Die §§ 814 und 817 Satz 2 sind nicht anzuwenden.
(1a) Soweit die Zulässigkeit der Miete auf § 556e oder § 556f beruht, ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter vor dessen Abgabe der Vertragserklärung über Folgendes unaufgefordert Auskunft zu erteilen:
- 1. im Fall des § 556e Absatz 1 darüber, wie hoch die Vormiete war,
- 2. im Fall des § 556e Absatz 2 darüber, dass in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden,
- 3. im Fall des § 556f Satz 1 darüber, dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde,
- 4. im Fall des § 556f Satz 2 darüber, dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.
Soweit der Vermieter die Auskunft nicht erteilt hat, kann er sich nicht auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht erteilt und hat er diese in der vorgeschriebenen Form nachgeholt, kann er sich erst zwei Jahre nach Nachholung der Auskunft auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete berufen. Hat der Vermieter die Auskunft nicht in der vorgeschriebenen Form erteilt, so kann er sich auf eine nach § 556e oder § 556f zulässige Miete erst dann berufen, wenn er die Auskunft in der vorgeschriebenen Form nachgeholt hat.
(2) Der Mieter kann von dem Vermieter eine nach den §§ 556d und 556e nicht geschuldete Miete nur zurückverlangen, wenn er einen Verstoß gegen die Vorschriften dieses Unterkapitels gerügt hat. Hat der Vermieter eine Auskunft nach Absatz 1a Satz 1 erteilt, so muss die Rüge sich auf diese Auskunft beziehen. Rügt der Mieter den Verstoß mehr als 30 Monate nach Beginn des Mietverhältnisses oder war das Mietverhältnis bei Zugang der Rüge bereits beendet, kann er nur die nach Zugang der Rüge fällig gewordene Miete zurückverlangen.
(3) Der Vermieter ist auf Verlangen des Mieters verpflichtet, Auskunft über diejenigen Tatsachen zu erteilen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete nach den Vorschriften dieses Unterkapitels maßgeblich sind, soweit diese Tatsachen nicht allgemein zugänglich sind und der Vermieter hierüber unschwer Auskunft geben kann. Für die Auskunft über Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e Absatz 2) gilt § 559b Absatz 1 Satz 2 und 3 entsprechend.
(4) Sämtliche Erklärungen nach den Absätzen 1a bis 3 bedürfen der Textform.
Autor & Kanzlei
Herr Rechtsanwalt Ormanschick ist auch als Dozent an der HagenLawSchool für die Rechtsanwaltsausbildung zum Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht tätig. Ferner ist er Fachbuchautor, Mitherausgeber der ZMR und Redakteur der DW.
- Jahrgang 1958
- Abitur in Hamburg
- Wehrdienst (Marine)
- Jura-Studium an der Universität Hamburg
- Referendariat in Hamburg
- Zulassung als RA 1990
Ormanschick Rechtsanwälte
Blankeneser Bahnhofstr. 46
22587 Hamburg
Wir sind eine seit über 40 Jahren in Hamburg-Blankenese eingeführte Kanzlei.
Wir legen großen Wert darauf, die uns anvertrauten Rechtsprobleme juristisch versiert, konstruktiv und zeitnah einer dem Ziel des Mandanten gerecht werdenden Erledigung zuzuführen. Mandanten wollen nicht jahrelang belastende Prozesse führen. Unsere Rechtsanwälte beraten Sie kompetent hinsichtlich Ihrer Vorgehensmöglichkeiten. Jeder Schritt, den wir gemeinsam gehen, haben wir mit Ihnen abgesprochen. Durch Übersendung von Abschriften der wesentlichen Korrespondenz sind Sie stets auf dem Laufenden. Juristischer Sachverstand, soziale Kompetenz und Kreativität können selbst in vermeintlich festgefahrenen Situationen zu interessegerechten und wirtschaftlichen Lösungen führen.
Hamburg mit 4 Anwälten
Zur Kommentierung für Juristen
zu § 556g Rechtsfolgen; Auskunft über die Miete
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
Die Vorschrift regelt zunächst, dass Verstöße gegen die Mietpreisbremse unwirksam sind. Ein solcher Verstoß führt nicht zu einer Unwirksamkeit des Mietvertrages.
Die Mietpreisvereinbarung bleibt bis zur Höhe der preisrechtlich zulässigen Miete erhalten.
Vor dem Inkrafttreten des MietAnpG am 01.01.2019 musste der Vermieter über das Vorliegen einer Ausnahme erst informieren, wenn der Vermieter über § 556 g Abs. 3 BGB Auskunft verlangte. Seit dem 01.01.2019 gilt ein neuer § 556 g Abs. 1 a BGB. Satz 1 dieser Regelung normiert dabei die konkrete Auskunftsverpflichtung des Vermieters. Will dieser vom Anwendungsbereich der Regelungen über die Mietpreisbremse abweichen, hat er vor der Abgabe der Vertragserklärung des Mieters hierauf hinzuweisen. Dieser Hinweis muss in Textform erfolgen. Der Gesetzesbegründung ist zu entnehmen, dass im Kern die bloße Angabe, dass eine der im Gesetz genannten Ausnahmen vorliegt, ausreicht (vgl. BT-Drucks. 19/4672, S. 27). Die Beweislast für die rechtzeitige Auskunftserteilung liegt beim Vermieter. Personenidentifizierende Daten sind nicht erforderlich.
§ 556g I BGB bestimmt, dass alle Abweichungen von §§ 556d bis 556g BGB zu Lasten des Mieters unwirksam sind. Die Vorschrift wiederholt den Grundsatz, dass eine gegen die Mietpreisbremse verstoßende Vereinbarung unwirksam ist. Neben der konkreten Vereinbarung über die Miethöhe werden auch solche Vereinbarungen erfasst, die von den vorgenannten Vorschriften zu Lasten des Mieters abweichen. Hierzu zählen beispielsweise eine Verschärfung der Rügepflicht (vgl. § 556g II S. 1 BGB), ein Verzicht auf den Auskunftsanspruch (vgl. § 556g III S. 1 BGB) oder die vertragliche Vereinbarung von (kürzeren als im Gesetz zugestandenen) Fristen für die Rüge oder die Verjährung des Rückzahlungsanspruchs. Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553, 1558
Die Vorschrift stellt zugleich klar, dass ein Verstoß gegen die Regelungen der Mietpreisbremse weder zu einer
In der mietrechtlichen Literatur befassen sich mit der Mietpreisbremse u.a. Abramenko, Die Mietpreisbremse, 2015; Artz/Börstinghaus, Das am 01.01.2019 in Kraft getretene Mietrechtsanpassungsgesetz, NZM 2019, 12; Blank, Die Regelungen zur Mietpreisbremse im Entwurf zum Mietrechtsnovellierungsgesetz, WuM 2014, 641 ff.; Börstinghaus, Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete für Wohnraum, NJW 2015, 1553 ff.; Flatow, Die höchstzulässige Miete, WuM 2015, 191 ff.; Fleindl, Die Rückforderung überzahlter Miete bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse, WuM 2015, 212 ff.; Herlitz, Mietpreisbremse und Verfassungsrecht, ZMR 2014, 262 ff.; Hinz, Die Mietpreisbremse - Erste Überlegungen aus dem Blickwinkel der gerichtlichen Praxis, ZMR 2014, 593 ff.
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für den Verstoß gegen die höchstzulässige Miete nach § 556d I BGB. §§ 556e und 556f BGB sind Ausnahmetatbestände. Sie führen zu einer gesetzlichen Beweislastumkehr, sodass der Vermieter beweisbelastet ist.