§ 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

§ 555 c wurde durch das MietRÄndG 2013 eingefügt. Die Vorschrift ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. Die Übergangsregelung findet sich in EG 229 § 29 I.

Die Absätze 1, 4 und 5 entsprechen § 554 Abs. 3 S. 1, 3 und V a. F. § 555 c II und III sind neu.

Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete.

Nach Absatz 5 ist eine zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt wegen der fehlenden Verweisung in § 578 II S. 1 nicht bei anderen Räumen.

Durch das MietAnpG vom 18.12.2018, in Kraft seit 01.01.2019, wurde § 559c eingeführt,  dessen Abs. 5 für Modernisierungsankündigungen im vereinfachten Verfahren gilt.

Werden sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, richtet sich die Ankündigungspflicht allein nach § 555

a) Modernisierungsankündigung (Abs. 1 S. 1)

aa) Ankündigung durch Vermieter

Die Mitteilung ist vom Vermieter vorzunehmen; dessen Recht auf Duldung der Modernisierung ist nicht übertragbar. Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 c Rn 3 Die Ankündigung ist eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung. Der Vermieter kann einen Dritten zur Abgabe der Erklärung bevollmächtigen (§ 174 BGB) oder zur Abgabe der Erklärung im eigenen Namen ermächtigen. BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1 Der Ermächtigte muss nicht offenlegen, dass er ein fremdes Recht geltend macht. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 4, mwN 

bb) Frist

Die Maßnahme muss mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn angekündigt werden. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter (§ 130 BGB). Es gelten die §§ 187, 188 BGB. Als Beginn gelten nicht bereits Vorbereitungsmaßnahmen ohne Einwirkungen auf den Mietgebrauch oder das Gebäude. Bub/Treier/Schüller Kap. III. A Rn 2684 Auch der Wohnraummieter kann auf Einhaltung der Frist, jedoch nicht bereits im Mietvertrag, verzichten. Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 c Rn 4

cc) Form

Erforderlich ist mindestens Textform gemäß § 126 BGB; Übersendung per Email oder Telefax ist ausreichend. Eine mündliche Mitteilung ist nichtig (§ 125 BGB). Bub/Treier/Schüller Kap. III A Rn 2685 

b) Zwingender Inhalt der Modernisierungsankündigung (Abs. 1 S. 2)

Die Modernisierungsankündigung muss die in Abs. 1 S. 2 genannten Angaben enthalten.

aa) Nr. 1: Art und voraussichtlicher Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen

Die bisher zu § 554 BGB a. F. geltende Rechtsprechung des BGH gilt weiterhin. Es muss nicht jede einzelne Maßnahme beschrieben und jede mögliche Auswirkung dargestellt werden. Der Mieter muss die künftige Veränderung der Wohnung, die Auswirkungen auf den Mietgebrauch und die Auswirkungen auf die zu zahlende Miete prüfen können. BGH vom 28.09.2011 AZ VIII ZR 242/10 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=58017&pos=0&anz=1 Überhöhte Anforderungen dürfen nicht gestellt werden. BT- Drucksache 17/ 10485, S. 20: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

Art und Umfang der Modernisierung müssen in wesentlichen Zügen ersichtlich sein. Bezeichnet werden muss der Gegenstand der Modernisierung. Handelt es sich um eine energiesparende oder klimaschützende Maßnahme, muss der Vermieter die Tatsachen mitteilen, aus denen sich der Umfang der Energieeinsparung ergibt bzw. aus denen überschlägig ermittelt werden kann, ob die Maßnahme eine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt. BGH vom 25.01.2006 AZ VIII ZR 47/05 LG Nürnberg-Fürth http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a7c6a7307b23bed85cea6fa2dee8a723&nr=35322&pos=19&anz=22 Nicht erforderlich ist jedoch die Vorlage einer Wärmebedarfsberechnung.

Bei Maßnahmen nach § 555 b Nr. 1 und 2 gilt die Erleichterung gemäß III. Der Vermieter kann in diesen Fällen den Umfang der Einsparung oder die Verbesserung des Klimaschutzes unter Bezug auf allgemein anerkannte Pauschalwerte darlegen. Hierzu gehört z.B. die „Bekanntmachung der Regeln der zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesministeriums für Verkehr, Bau- und Stadtentwicklung vom 30.07.2009. BT- Drucksache 17/ 10485: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf; Bekanntmachung der Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung: http://www.ibb.de/portaldata/1/resources/content/download/immo/enev2009_090730_datenaufnahme_wohnbestand.pdf 

Nach § 559 b I S. 3 gilt die Bestimmung im Mieterhöhungsverfahren entsprechend, sodass sich der Vermieter nicht nur im Duldungsverfahren, sondern auch bei der Mieterhöhung auf anerkannte Pauschalwerte beziehen kann.

Der Umfang umfasst die Auswirkungen auf den Mietgebrauch. Sind mit den Modernisierungsmaßnahmen Erhaltungsmaßnahmen verbunden, ist dies beim Umfang anzuzeigen. Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 c Rn 6 

bb) Nr. 2: Beginn und Dauer der Maßnahme

Anzugeben sind der voraussichtliche Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme. Angaben zur bestimmten Woche oder Beginn oder Ende des Monats sind ausreichend. Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 c Rn 7 

Bei umfangreichen Arbeiten ist die Angabe der Gesamtdauer nicht ausreichend; aus der Ankündigung muss sich ergeben, welche Gewerke in welchen Zeitabschnitten modernisiert werden und zu welchen Zeiten die Mieträume betreten werden müssen. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 11 

Wird der Zeitpunkt des Modernisierungsbeginns erheblich überschritten, muss der Vermieter die Maßnahme erneut ankündigen. LG Berlin, WuM 1989, 287 

cc) Nr. 3: Zu erwartende Mieterhöhung sowie künftige Betriebskosten

Der Erhöhungsbetrag der Mieterhöhung nach § 559 (nicht etwaige Erhöhung nach § 558 BGB) oder § 559c ( mit der Angabe gem. § 559c V Nr.1) ist mitzuteilen, sofern dieser geltend gemacht werden soll. Anzugeben ist der konkrete Geldbetrag, und keine Prozentsätze. Eine Aufschlüsselung nach Einzelmaßnahmen oder Gewerken ist erforderlich. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 14 a mwN Die Baukosten und deren Verteilung bei mehreren Wohnungen müssen nicht mitgeteilt werden. Die Kostenkalkulation als solche muss nicht offengelegt werden. Instandhaltungsmaßnahmen sind in Abzug zu bringen, wobei es bei der Ankündigung ausreichend ist zu erklären, dass deren Kosten berücksichtigt wurden. Im vereinfachten Verfahren gilt § 559c.

Die voraussichtlichen Betriebskosten sind mitzuteilen, soweit sich diese ändern werden und der Vermieter hierüber hinreichende Kenntnis hat. Dies gilt nicht bei Mieterhöhungen im vereinfachten Verfahren, § 559c V Nr. 2.Ob eine Verpflichtung zur Mitteilung voraussichtlicher Betriebskostenermäßigungen besteht, ist in der Literatur umstritten. bejahend: Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555c Rn 20; ablehnend: Dickersbach in Lützenkirchen, Mietrecht, § 555 c Rn 29 

c) „Soll“-Angaben der Modernisierungsankündigung (Abs. 2)

Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und Frist des Härteeinwands nach § 555 d III S. 1 hinweisen (jedoch wegen § 559c I 3 nicht bei Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren ). Da § 555 c II eine „Sollvorschrift“ ist, hat ein fehlender Hinweis keine Auswirkungen auf die Wirksamkeit der Ankündigung. Nach § 555 d V bedarf die Mitteilung des Härteeinwands durch den Mieter aber dann nicht der in § 555 d III S. 1 bestimmten Form und Frist.

d) Bagatellmaßnahmen (Abs. 4)

Die Regelung entspricht § 554 III S. 3 BGB a. F.

Sind Modernisierungsmaßnahmen nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden und führen diese (d.h. kumulativ) nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung, gelten die Absätze 1 – 3 nicht. Eine Modernisierungsankündigung ist dann entbehrlich; dem Mieter steht nach § 555 e II BGB kein Sonderkündigungsrecht zu.

e) Abweichende Vereinbarung (Abs. 5)

Regelungen, die zum Nachteil des Wohnraummieters von den gesetzlichen Vorschriften abweichen, sind unwirksam. Die Regelung gilt wegen § 578 II nicht für die Gewerberaummiete. Betroffen sind Vereinbarungen, die bei Abschluss des Mietvertrages getroffen wurden.

Modernisierungsvereinbarungen, die gemäß § 555 f, d.h. nach Abschluss des Mietvertrages aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen getroffen werden, sind hiervon nicht betroffen. Es gilt das allgemeine Prinzip der Vertragsabschluss- und Gestaltungsfreiheit.

§ 555 c regelt die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a oder sonstige Maßnahmen sind nicht von der Regelung des § 555 c betroffen. Werden jedoch sowohl Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a, als auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b durchgeführt, richtet sich die Ankündigungspflicht nach § 555 c.

Auch wenn die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden kann, ohne dass die Räume des Mieters betreten werden, muss die Ankündigung gemäß § 555 c erfolgen, sofern der Vermieter anschließend die Miete gemäß § 559 erhöhen will. AG Hamburg – Blankenese WuM 2010, 1051  

Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 559c V.

BGH vom 13.02.2008 – AZ: VIII ZR 105/07 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1)

BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 242/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=bcbd1259a22d4e3d25dbf3dc0ffff3c4&Seite=1&nr=57732&pos=38&anz=42)

BGH vom 25.01.2006 – AZ: VIII ZR 47/05 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a7c6a7307b23bed85cea6fa2dee8a723&nr=35322&pos=19&anz=22)

LG Berlin, WuM 1989, 287

AG Hamburg-Blankenese, WuM 2010, 1051

LG Essen, WuM 1983, 139

BGH vom 02.03.2011 – AZ: VIII ZR 154/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19)

BayOLG, WuM 1982, 203

• Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Aufl. 2023
• Schmidt - Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022
• Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Aufl. 2014
• Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Aufl. 2014
• Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, 5. Aufl. 2013

§§ 578 II, 555 b, 555 c

§§ 555 a – 555 f BGB

§§ 578 II, 559, 555 b, 555 c

§§ 559 b I S. 3, 555 c III

§§ 559 b II Nr. 1, 555 c I und III - V

§§ 555 e, 555 c IV

§§ 555 d III S. 2, 555 c

§§ 555 d V, 555 c II

§§ 555 c III, 555 b Nr. 1, 2

§§ 559c V, 555c

Der Vermieter ist für die Voraussetzungen des Duldungsanspruches im Prozess beweispflichtig. LG Essen WuM 1983, 139; Bub/Treier/Schüller Kap. III A, 2713 Er muss somit auch darlegen und beweisen, dass er seiner Ankündigungspflicht nach § 555 c bzw. 559c V nachgekommen ist bzw., dass eine „Bagatellmaßnahme“ nach § 555 c IV vorliegt.

Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht, unzulänglich (z.B. hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme) oder nicht form- und fristgerecht angekündigt, stehen dem Mieter Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche (§§ 862, 858 BGB) zu. Er kann gegen die Durchführung im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen. Der Mieter kann zudem beantragen festzustellen, dass die Maßnahme zur Zeit nicht durchgeführt werden darf.

Fehlt die Ankündigung oder ist diese mangelhaft, ist der Mieter erst ab dem Zeitpunkt der Nachholung der vollständigen fehlerfreien Ankündigung zur Duldung

Stellt sich heraus, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben in der Modernisierungsankündigung gemacht hat, können dem Mieter Schadensersatzansprüche nach § 280 I BGB zustehen. Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 11 Voraussetzung ist, dass dieser im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben einen Vermögensnachteil erlitten hat, der ihm bei Kenntnis der tatsächlichen Umstände nicht entstanden wäre; dies gilt z.B., wenn der Mieter bei fehlerfreier Modernisierungsankündigung von seinem Kündigungsrecht nach § 555 e Gebrauch gemacht hätte, oder aufgrund einer deutlich zu hohen Bezifferung der zu erwartenden Miete ausgezogen ist. BayOLG, WuM 1982, 203; Bub/Treier/Schüller Kap. III A Rn. 2689 mwN