Paragrafenübersicht
(1) Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über:
- 1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen,
- 2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme,
- 3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.
(2) Der Vermieter soll den Mieter in der Modernisierungsankündigung auf die Form und die Frist des Härteeinwands nach § 555d Absatz 3 Satz 1 hinweisen.
(3) In der Modernisierungsankündigung für eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1 und 2 kann der Vermieter insbesondere hinsichtlich der energetischen Qualität von Bauteilen auf allgemein anerkannte Pauschalwerte Bezug nehmen.
(4) Die Absätze 1 bis 3 gelten nicht für Modernisierungsmaßnahmen, die nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden sind und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen.
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.
Autor & Kanzlei
Stefanie Hering,
- Partnerin
- Rechtsanwältin
- Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
- Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Werdegang
- seit 2017 hering+partner rechtsanwälte partgmbb
- 2005-2016 Partnerin, Oppler Hering Rechtsanwälte PartGmbB, München
- 1995-2005 Rechtsanwältin in Rosenheim
- 1995 Zulassung
Tätigkeitsbereiche
- Immobilienrecht
- privates Baurecht
- Architektenrecht
- gewerbliches und privates Mietrecht
- Wohnungseigentumsrecht
Veröffentlichungen
- Autorin in: Der online BGB – Kommentar, Dr. von Göler Kommentare, Kommentierung der §§ 555b, 555c, 555d BGB
- Juristische Beiträge in der Allgemeinen Bauzeitung
hering + partner rechtsanwälte partgmbb
Lindwurmstr. 10
80337 München
Fax: +49 89 8906738-10
Persönliche, professionelle Beratung und Vertretung in nationalen und internationalen rechtlichen Fragen in den Bereichen Bau und Immobilie sowie Vermögensübertragung-/nachfolge.
- Gute Erreichbarkeit und schnelle Reaktion auf alle Mandantenanfragen innerhalb von 24 Stunden
- Pragmatischer Beratungsstil, insbesondere keine ausufernden Memoranden mit überwiegend rechtstheoretischen Inhalten
- Hohes fachliches Niveau durch scharfe Spezialisierung. Zuverlässige Aufklärung des Mandanten über Rechts- und Prozessrisiken
- Frühzeitige Absprachen über Beratungsaufwand und Honorarvolumen sowie Transparenz bei den Honorarabrechnungen
Zur Kommentierung für Juristen
zu § 555c Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
Ein Mieter hat nach § 555 d I grundsätzlich Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b zu dulden.
Fälligkeitsvoraussetzung für die Duldungspflicht des Mieters ist jedoch eine ordnungsgemäße Ankündigung der Maßnahme nach § 555 c. Im vereinfachten Verfahren gilt § 559c V. Durch die Ankündigung soll der Mieter in die Lage versetzt werden, zu entscheiden, ob er die Maßnahme dulden soll, von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555 e Gebrauch macht, oder ob sonstige Maßnahmen veranlasst sind. Zu dieser Entscheidung benötigt der Mieter bestimmte Informationen über die vom Vermieter geplanten Maßnahmen, deren Mindestvoraussetzungen in § 555 c bzw. § 559c V geregelt sind. Zudem wird geregelt, zu welchem Zeitpunkt und in welcher Form die Ankündigung zu erfolgen hat.
Nach § 555 c IV ist eine Regelung bei Abschluss des Mietvertrages, die hiervon zu Lasten des Mieters abweicht, unwirksam ist. Dies gilt jedoch nicht für Vereinbarungen nach § 555 f, die anlässlich einer konkreten Modernisierungsmaßnahme getroffen werden.
§ 555 c enthält folgende einzelne Regelungen:
Form, Frist, Zugang (Abs. 1 S. 1)
Die Modernisierungsankündigung muss in Textform (§ 126 b BGB) erfolgen, spätestens 3 Monate vor dem Beginn der Maßnahme. Maßgebend ist dabei der Zeitpunkt des Zugangs beim Mieter. Bloße Vorbereitungsmaßnahmen der Modernisierung sind noch nicht als Beginn der Maßnahme zu werten.
Art und Umfang der Maßnahme (Abs. 1 S. 2 Nr. 1)
Art und Umfang müssen in wesentlichen Zügen genannt werden; eine Beschreibung in allen Einzelheiten wird nicht verlangt. Der Mieter muss erfahren, wie seine Wohnung verwendet wird und wie auf den Mietgebrauch eingewirkt wird. Zudem muss er erfahren, wie sich die Modernisierung auf die zu zahlende Miete auswirkt.
Beginn und Dauer der Maßnahme (Abs. 1 S. 2 Nr. 2)
Der Vermieter muss sorgfältig planen; die Angaben voraussichtlicher Zeiten ist jedoch ausreichend. Notwendig ist mindestens die Angabe einer bestimmten Woche oder des Anfangs oder Endes eines Monats. Bei umfangreichen Maßnahmen muss angegeben werden, welche Gewerke in welchen Zeitabständen modernisiert werden und wann die Wohnung des Mieters betreten werden muss.
Zu erwartende Mieterhöhung sowie künftige Betriebskosten (Abs. 1 S. 2 Nr. 3)
Der Vermieter hat den konkreten Erhöhungsbetrag mitzuteilen. Ersparte Instandhaltung ist in Abzug zu bringen. Eine Aufschlüsselung der Einzelpositionen ist nicht notwendig; auch muss der Vermieter die Kalkulation als solche nicht offenlegen. Im vereinfachten Verfahren gilt § 559c V.
Die künftige Höhe der Betriebskosten ist mitzuteilen, wobei die Angabe einer geschätzten Höhe ausreichend ist, sofern diese noch nicht abschließend beurteilt werden können. Dies gilt gem. § 559c V Nr. 2 nicht im vereinfachten Verfahren.
Härteeinwand (Abs. 2)
Der Mieter kann personale Gründe gegen die Duldung der Modernisierung und wirtschaftliche Gründe gegen die Mieterhöhung nach § 555 d III – V geltend machen. Der Vermieter soll (nicht muss) in der Modernisierungsankündigung den Mieter auf die Form und Frist des Härteeinwand des § 555 d IIII S. 1 hinweisen.
Ist die Modernisierungsmaßnahme mit unerheblichen Einwirkungen auf die Mietsache verbunden und führt sie zu einer unerheblichen Mieterhöhung, muss die Ankündigung nicht entsprechend den Regelungen des § 555 c I – III erfolgen.
§ 555 c wurde durch das MietRÄndG 2013 eingefügt. Die Vorschrift ist am 01.05.2013 in Kraft getreten. Die Übergangsregelung findet sich in EG 229 § 29 I.
Die Absätze 1, 4 und 5 entsprechen § 554 Abs. 3 S. 1, 3 und V a. F. § 555 c II und III sind neu.
Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete.
Nach Absatz 5 ist eine zum Nachteil des Wohnraummieters abweichende Vereinbarung unwirksam. Dies gilt wegen der fehlenden Verweisung in § 578 II S. 1 nicht bei anderen Räumen.
Durch das MietAnpG vom 18.12.2018, in Kraft seit 01.01.2019, wurde § 559c eingeführt, dessen Abs. 5 für Modernisierungsankündigungen im vereinfachten Verfahren gilt.
Werden sowohl Erhaltungs- als auch Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, richtet sich die Ankündigungspflicht allein nach § 555
a) Modernisierungsankündigung (Abs. 1 S. 1)
aa) Ankündigung durch Vermieter
Die Mitteilung ist vom Vermieter vorzunehmen; dessen Recht auf Duldung der Modernisierung ist nicht übertragbar. Weidenkaff in Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 c Rn 3 Die Ankündigung ist eine rechtsgeschäftsähnliche Handlung. Der Vermieter kann einen Dritten zur Abgabe der Erklärung bevollmächtigen (§ 174 BGB) oder zur Abgabe der Erklärung im eigenen Namen ermächtigen. BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07: http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1 Der Ermächtigte muss nicht offenlegen, dass er ein fremdes Recht geltend macht. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 c Rn 4, mwN
bb) Frist
Die Maßnahme muss mindestens 3 Monate vor ihrem Beginn angekündigt werden. Maßgeblich ist der Zugang beim Mieter (§ 130 BGB). Es gelten die §§ 187, 188
§ 555 c regelt die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b. Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a oder sonstige Maßnahmen sind nicht von der Regelung des § 555 c betroffen. Werden jedoch sowohl Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a, als auch Modernisierungsmaßnahmen nach § 555 b durchgeführt, richtet sich die Ankündigungspflicht nach § 555 c.
Auch wenn die Modernisierungsmaßnahme durchgeführt werden kann, ohne dass die Räume des Mieters betreten werden, muss die Ankündigung gemäß § 555 c erfolgen, sofern der Vermieter anschließend die Miete gemäß § 559 erhöhen will. AG Hamburg – Blankenese WuM 2010, 1051
Für die Modernisierungsankündigung, die zu einer Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren führen soll, gilt § 559c V.
BGH vom 13.02.2008 – AZ: VIII ZR 105/07 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1)
BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 242/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=bcbd1259a22d4e3d25dbf3dc0ffff3c4&Seite=1&nr=57732&pos=38&anz=42)
BGH vom 25.01.2006 – AZ: VIII ZR 47/05 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=a7c6a7307b23bed85cea6fa2dee8a723&nr=35322&pos=19&anz=22)
LG Berlin, WuM 1989, 287
AG Hamburg-Blankenese, WuM 2010, 1051
LG Essen, WuM 1983, 139
BGH vom 02.03.2011 – AZ: VIII ZR 154/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19)
BayOLG, WuM 1982, 203
§§ 578 II, 555 b, 555 c
§§ 555 a – 555 f BGB
§§ 578 II, 559, 555 b, 555 c
§§ 559 b I S. 3, 555 c III
§§ 559 b II Nr. 1, 555 c I und III - V
§§ 555 e, 555 c IV
§§ 555 d III S. 2, 555 c
§§ 555 d V, 555 c II
§§ 555 c III, 555 b Nr. 1, 2
§§ 559c V, 555c
Der Vermieter ist für die Voraussetzungen des Duldungsanspruches im Prozess beweispflichtig. LG Essen WuM 1983, 139; Bub/Treier/Schüller Kap. III A, 2713 Er muss somit auch darlegen und beweisen, dass er seiner Ankündigungspflicht nach § 555 c bzw. 559c V nachgekommen ist bzw., dass eine „Bagatellmaßnahme“ nach § 555 c IV vorliegt.
Hat der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht, unzulänglich (z.B. hinsichtlich Art und Umfang der Maßnahme) oder nicht form- und fristgerecht angekündigt, stehen dem Mieter Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche (§§ 862, 858 BGB) zu. Er kann gegen die Durchführung im Wege der einstweiligen Verfügung vorgehen. Der Mieter kann zudem beantragen festzustellen, dass die Maßnahme zur Zeit nicht durchgeführt werden darf.
Fehlt die Ankündigung oder ist diese mangelhaft, ist der Mieter erst ab dem Zeitpunkt der Nachholung der vollständigen fehlerfreien Ankündigung zur Duldung der Maßnahme verpflichtet. Der Vermieter kann eine mangelhafte Ankündigung im Prozess nicht, auch nicht teilweise, nachbessern. BGH vom 02.03.2011 AZ: VIII ZR 154/10 (LG Berlin) http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19
Stellt sich heraus, dass der Vermieter vorsätzlich oder fahrlässig falsche Angaben in der Modernisierungsankündigung gemacht hat, können dem Mieter Schadensersatzansprüche nach § 280 I BGB zustehen. Weidenkaff in Palandt, BGB-Kommentar, 73. Auflage 2014, § 555 c Rn 11 Voraussetzung ist, dass dieser im Vertrauen auf die Richtigkeit der Angaben einen Vermögensnachteil erlitten hat, der ihm bei Kenntnis der tatsächlichen Umstände nicht entstanden wäre; dies gilt z.B., wenn der Mieter bei fehlerfreier Modernisierungsankündigung von seinem Kündigungsrecht nach § 555 e Gebrauch gemacht hätte, oder aufgrund einer deutlich zu hohen Bezifferung der zu erwartenden Miete ausgezogen ist. BayOLG, WuM 1982, 203; Bub/Treier/Schüller Kap. III A Rn. 2689 mwN