Paragrafenübersicht
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- 1a. durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden,
- 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- 4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
- 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
Autor & Kanzlei
Frau Rechtsanwältin Stefanie Hering
Stefanie Hering,
- Partnerin
- Rechtsanwältin
- Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht
- Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Werdegang
- seit 2017 hering+partner rechtsanwälte partgmbb
- 2005-2016 Partnerin, Oppler Hering Rechtsanwälte PartGmbB, München
- 1995-2005 Rechtsanwältin in Rosenheim
- 1995 Zulassung
Tätigkeitsbereiche
- Immobilienrecht
- privates Baurecht
- Architektenrecht
- gewerbliches und privates Mietrecht
- Wohnungseigentumsrecht
Veröffentlichungen
- Autorin in: Der online BGB – Kommentar, Dr. von Göler Kommentare, Kommentierung der §§ 555b, 555c, 555d BGB
- Juristische Beiträge in der Allgemeinen Bauzeitung
hering + partner rechtsanwälte partgmbb
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Lindwurmstr. 10
80337 München
Fax: +49 89 8906738-10
Profil
Persönliche, professionelle Beratung und Vertretung in nationalen und internationalen rechtlichen Fragen in den Bereichen Bau und Immobilie sowie Vermögensübertragung-/nachfolge.
Beratungsschwerpunkte
Strategische Ausrichtung
- Gute Erreichbarkeit und schnelle Reaktion auf alle Mandantenanfragen innerhalb von 24 Stunden
- Pragmatischer Beratungsstil, insbesondere keine ausufernden Memoranden mit überwiegend rechtstheoretischen Inhalten
- Hohes fachliches Niveau durch scharfe Spezialisierung. Zuverlässige Aufklärung des Mandanten über Rechts- und Prozessrisiken
- Frühzeitige Absprachen über Beratungsaufwand und Honorarvolumen sowie Transparenz bei den Honorarabrechnungen
Vorherige
Vorherige Norm
§ 555a
Erhaltungsmaßnahmen
Fußnoten
Zur Kommentierung für Juristen
zu § 555b Modernisierungsmaßnahmen
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
a) Einordnung der Vorschrift
Werden während eines Mietverhältnisses am Objekt Maßnahmen zur Erhaltung, Modernisierung, Um- oder Ausbauten geplant oder durchgeführt, stellt sich sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter die Frage,
Zur Beantwortung dieser Fragen ist zunächst zu klären, wie die geplante Maßnahme einzuordnen ist. Grundsätzlich ist zwischen Erhaltungsmaßnahmen (§ 555 a BGB), Modernisierungsmaßnahmen (§ 555 b BGB) und sonstigen Maßnahmen zu unterscheiden. Was als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist in § 555 b BGB abschließend geregelt. Andere als die in § 555 b BGB genannten Maßnahmen können nicht als Modernisierung gewertet werden.
Die Regelung gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete.
§ 555 b BGB wurde durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 neu in das BGB eingeführt und steht im Zusammenhang mit der Förderung der energetischen Modernisierung von Wohnraum. Seit dem 1.12.2021 ist Nr. 4a in Kraft.
b) Vorliegen einer baulichen Veränderung
§ 555 b BGB findet nur dann Anwendung, wenn die Maßnahme eine „bauliche Veränderung“ darstellt. Der Begriff der baulichen Veränderung ist weit auszulegen. Er umfasst neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes, soweit sich diese nicht auf eine bloße Einstellungsoptimierung beschränken. BT- Drucksache 17/ 10485, S 27: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf
c) Die Modernisierungsmaßnahmen im Einzelnen:
aa) Nr. 1: Nachhaltige Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache (energetische Modernisierung)
Endenergie ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes zur Verfügung stehen muss, um die für den Mieter erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken.
Die Endenergie muss auf Dauer eingespart werden und einen Bezug zur Mietsache, d.h. der Wohnung oder dem Wohngebäudehaben. Auf den Umfang der Energieeinsparung kommt es nicht an.
bb) Nr. 2: Nachhaltige Einsparung von nicht erneuerbarer Primärenergie oder nachhaltiger Schutz des Klimas
Erfasst wird die nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie, die nicht zugleich den Verbrauch der Endenergie der Mietsache (Nr. 1) senkt.
Primärenergie ist die Endenergie im Sinne von Nr. 1 und der vorgelagerte Aufwand für Gewinnung, Umwandlung und Verteilung. BT- Drucksache 17/ 10485, S 19: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf
Des Weiteren werden Maßnahmen erfasst, durch die das Klima nachhaltig geschützt wird. Hierzu gehören vor allem Maßnahmen zur Verringerung von Treibhausgasen und CO2-Emissionen.
Die Maßnahmen nach Nr. 2 berechtigen nicht zu Mieterhöhung nach § 559 BGB.
cc) Nr. 3: Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs
Hierunter fällt jede Maßnahme zur nachhaltigen Einsparung von Wasser, einschließlich aller Maßnahmen zur Kontrolle des Wasserverbrauchs.
dd) Nr. 4: Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache
Es handelt sich um Maßnahmen in Bezug auf die Mietsache oder das Gebäude oder dessen Bestandteile, die objektiv den Substanz- oder Gebrauchswert des Gebäudes erhöhen und eine bessere oder komfortablere Nutzung ermöglichen. BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1 Reine Erhaltungsmaßnahmen, d.h. bloße Mangelbehebung ohne zusätzliche Substanz- oder Gebrauchswerterhöhung fällt nicht unter Nr. 4. Bub/Treier/Schüller, Kap. III A, Rn. 2267
Umfasst sind Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse in der Gesamtanlage nachhaltig verbessern, ohne dass der Mieter hiervon einen konkreten Vorteil haben muss.
ee) Nr. 4a: Anschluss an ein Glasfasernetz
Erfasst ist der erstmalige Anschluss der Mietsache i.S.v. § 3 TKG. Die Netzinfrastruktur muss vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehen und an ein Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen werden.
ff) Nr. 5: Dauerhafte Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse
Umfasst sind Maßnahmen, die die allgemeinen Wohnverhältnisse in der Gesamtanlage nachhaltig verbessern, ohne, dass der Mieter hiervon einen konkreten Vorteil haben muss.
gg) Nr. 6: Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahme nach § 555 a sind
Betroffen sind Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat; in der Regel wird der Vermieter durch öffentliche Vorschriften zur Durchführung verpflichtet. Der Gesetzgeber möchte sicherstellen, dass die Durchführung nicht am Widerstand des Mieters scheitert BT-Drucks 14/4553, S. 49: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf.
hh) Nr. 7: Schaffung neuen Wohnraums
Der Mieter hat nach Nr. 7 Maßnahmen zu dulden, die der Schaffung neuen Wohnraums, (nicht von Gewerberäumen) dienen. Der Vermieter kann aufgrund der Maßnahme jedoch keine Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend machen.
§ 555 b wurde durch das MietRÄndG 2013 eingefügt. Die Vorschrift ist am 1.5.2013 in Kraft getreten. Die Übergangsregelung findet sich in EG 229 § 29 I. § 555b Nr. 4a wurde durch das Telekommunuikationsgesetz vom 23.06.21, das am 01.12.21 in Kraft getreten ist, eingeführt.
§ 555 b fasst die in § 554 II a.F. und § 559 a.F. enthaltenen, nicht deckungsgleichen Tatbestände zusammen. Die in § 555 b enthaltene abschließende Legaldefinition der Modernisierungsmaßnahme gilt nun sowohl für die Durchführung der Maßnahme als auch für die Mieterhöhung. Neu in der Aufzählung sind die klimaschützenden Maßnahmen.
Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete (§ 578 II).
Die Norm definiert die Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung der Mieter - unter den Voraussetzungen der Vorschriften der §§ 555 c ( im vereinfachten Verfahren gilt § 559c V), 555 d - verpflichtet ist; eine Modernisierungspflicht des Vermieters wird nicht statuiert. Bub/Treier/Schüller, Kap. III A, Rn. 2657 mwN Durch die Vorschrift soll dem Vermieter eine Anpassung der Mietsache an neuzeitlichen Standard ermöglicht, der Mieter jedoch vor „Luxusmodernisierung“ und „Hinausmodernisieren“ geschützt werden.
a) Bauliche Veränderung
Eine Modernisierung im Sinne von § 555 b setzt eine „bauliche Veränderung“ voraus. Der Begriff ist nach der Gesetzesbegründung weit auszulegen und erfasst neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes. BT- Drucksache 17/ 10485, S. 27: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf Nicht ausreichend sind jedoch bloße Einstellungsveränderungen der Anlagentechnik. Wird durch die Maßnahme die Mietsache derart verändert, dass etwas Neues entsteht oder der Inhalt des Mietvertrages verändert wird, findet § 555 b keine Anwendung. BGH NJW 72,733
b) Nr. 1: Maßnahme, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
Betroffen ist ausschließlich die Einsparung von Endenergie.
Endenergie ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Wasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den Endverbraucher (also
a) Nr. 1: Maßnahmen, durch im die Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird
Keine Anwendung:
BGH vom 13.02.2008 – AZ: VIII ZR 105/07 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1)
BGH NJW 72, 733
BGH vom 10.04.2002 – AZ: VIII ZR 3/01 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=69a90a748b0b082536bda5f2d71332e3&nr=19159&pos=7&anz=16)
BGH vom 04.03.2009 – AZ: VIII ZR 110/08 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=785be6f6bad2fe8a8c83cccfe7401d49&nr=47853&pos=13&anz=19)
OLG Bamberg vom 30.07.2009 – AZ: 3 U 23/09 (http://openjur.de/u/477984.html)
BGH vom 02.03.2011 – AZ: VIII ZR 154/11 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19)
BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 326/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=bcbd1259a22d4e3d25dbf3dc0ffff3c4&Seite=1&nr=57732&pos=38&anz=42)
BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 242/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=58017&pos=0&anz=1)
BGH vom 26.09.2012 – AZ: XII ZR 122/11 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=61970&pos=0&anz=1)
BGH vom 26.09.2012 – AZ: XII ZR 122/11
§§ 555a – 555f BGB
§§ 555b, 555d, 559 ff BGB
§§ 555d, 555b BGB
§§ 578 II, 555d, 555b BGB
Beruft sich der Mieter auf seinen Duldungsanspruch nach § 555 d BGB und/oder verfolgt er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, muss er darlegen und beweisen, dass es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b (im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 555 b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6) handelt. Bub/Treier/Schüller, Kap. III A, Rn. 2714
In einem Rechtsstreit, der eine Maßnahme betrifft, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555 b Nr. 4), sind die hierfür maßgeblichen Tatsachen vom Instanzgericht festzustellen und zu bewerten. Von Seiten des Revisionsgerichtes ist dann nur zu prüfen, ob das Instanzgericht die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1
§ 555b enthält einen Katalog von Legaldefinitionen der Modernisierungsmaßnahmen. Die Vorschrift steht in engem Zusammenhang mit § 559, der die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen regelt.
Obwohl der Gesetzgeber eine Harmonisierung der beiden Vorschriften angestrebt hat, sieht er die Möglichkeit einer Mieterhöhung nur bei der Einsparung von Endenergie (§ 555 b Nr. 1) und nicht bei der Einsparung von Primärenergie (§ 555b Nr. 2). Auch bei Maßnahmen zum Klimaschutz (§ 555 Nr. 2) und zur Schaffung von neuem Wohnraum (§ 555b Nr. 7) kommt eine Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 nicht in Betracht. Bei Anschluss an ein Glasfasernetz ist eine Mieterhöhung gem. § 559 I 2 BGB möglich, wenn der Mieter seinen Anbieter über den errichteten Anschluss frei wählen kann.
Eine Duldungspflicht nach § 555d besteht jedoch bezüglich sämtlicher