§ 555b Modernisierungsmaßnahmen

§ 555 b wurde durch das MietRÄndG  2013 eingefügt. Die Vorschrift ist am 1.5.2013 in Kraft getreten. Die Übergangsregelung findet sich in EG 229 § 29 I. § 555b Nr. 4a wurde durch das Telekommunuikationsgesetz vom 23.06.21, das am 01.12.21 in Kraft getreten ist, eingeführt.

§ 555 b fasst die in § 554 II a.F. und § 559 a.F. enthaltenen, nicht deckungsgleichen Tatbestände zusammen. Die in § 555 b enthaltene abschließende Legaldefinition der Modernisierungsmaßnahme gilt nun sowohl für die Durchführung der Maßnahme als auch für die Mieterhöhung. Neu in der Aufzählung sind die klimaschützenden Maßnahmen.

Die Vorschrift gilt sowohl für die Wohnraum- als auch für die Gewerberaummiete (§ 578 II).

Die Norm definiert die Modernisierungsmaßnahmen, zu deren Duldung der Mieter - unter den Voraussetzungen der Vorschriften der §§ 555 c

a) Bauliche Veränderung

Eine Modernisierung im Sinne von § 555 b setzt eine „bauliche Veränderung“ voraus. Der Begriff ist nach der Gesetzesbegründung weit auszulegen und erfasst neben Eingriffen in die bauliche Substanz auch Veränderungen der Anlagentechnik des Gebäudes. BT- Drucksache 17/ 10485, S. 27: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf Nicht ausreichend sind jedoch bloße Einstellungsveränderungen der Anlagentechnik. Wird durch die Maßnahme die Mietsache derart verändert, dass etwas Neues entsteht oder der Inhalt des Mietvertrages verändert wird, findet § 555 b keine Anwendung. BGH NJW 72,733 

b) Nr. 1: Maßnahme, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)

Betroffen ist ausschließlich die Einsparung von Endenergie.

Endenergie ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Wasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die für den Endverbraucher (also insb. den Mieter) erforderliche Nutzenergie sowie die Verluste der Anlagentechnik bei der Übergabe, der Verteilung, der Speicherung und der Erzeugung im Gebäude zu decken. Die zur Versorgung des Gebäudes benötigter Endenergie wird an der „Schnittstelle“ Gebäudehülle gemessen. BT- Drucksache 17/ 10485, S. 19: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

Die Einsparung der Endenergie muss nachhaltig, d.h. von Dauer sein; auf den Umfang der Energieeinsparung kommt es nicht an. BGH vom 10.04.2002 – AZ VIII ARZ 3/01 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=69a90a748b0b082536bda5f2d71332e3&nr=19159&pos=7&anz=16 

Die Maßnahme muss einen Bezug zur Mietsache haben. Als Mietsache gelten die überlassenen Räume, das übrige Gebäude und die Einrichtungen auf dem Grundstück, die zu dem Gebäude gehören. Hat eine Maßnahme keinen Bezug zur Mietsache, ist u.U. § 555 b Nr. 2 anwendbar, der jedoch nicht zur Mieterhöhung gem. § 559 BGB berechtigt. 

c) Nr. 2: Maßnahme, durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart wird

Die Regelung betrifft Maßnahmen, durch die nicht erneuerbare Primärenergie eingespart wird, ohne dass zugleich Endenergie eingespart wird.

Die Einsparung muss nachhaltig, d.h. auf Dauer erfolgen. Auf den Umfang der Einsparung kommt es nicht an.

Zur Definition der Primärenergie ist in der Begründung des Gesetzesentwurf der Bundesregierung  ausgeführt: BT- Drucksache 14/ 4553, S. 19: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf 

„Der Begriff der Primärenergie berücksichtigt im Unterschied zur Endenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern zusätzlich auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird (z.B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zu Heizöl und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch Verbrennung). Damit ist Primärenergie, verkürzt gesagt, Endenergie zuzüglich dieses vorgelagerten Aufwandes. Dieser zusätzliche Aufwand wird durch den Primärenergiefaktor ausgedrückt, der aus dem Verhältnis von Primärenergie und Endenergie ermittelt wird. Bei der Primärenergie kann weiter unterschieden werden zwischen erneuerbaren und nicht erneuerbaren Primärenergien. Erneuerbar sind zum einen Energieträger, die nach derzeitigem Erkenntnisstand unerschöpflich sind, beispielsweise die Strahlungsenergie der Sonne oder Wind. Erneuerbar sind auch Energieträger, die reproduziert werden können: Dazu zählen z.B. Biomasse und Holz. Nicht erneuerbare Energieträger hingegen sind in ihrem Vorkommen begrenzt und nach dem gegenwärtigen Stand von Wissenschaft und Technik nicht  reproduzierbar. Diese Ressourcen werden durch Verbrauch immer knapper. Beispiele hierfür sind die „klassischen“ fossilen Energieträger wie Kohle, Erdöl oder Erdgas. Unter dem Gesichtspunkt der Energieeffizienz und der Ressourcenschonung ist insbesondere die Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie wünschenswert. Mithilfe der zuvor erwähnten Primärenergiefaktoren für nicht erneuerbare Primärenergie kann auf Grundlage des Endenergieverbrauchs des Gebäudes der Anteil an hierbei verbrauchter nicht erneuerbarer Primärenergie bestimmt werden. Auf diese Weise kann bei einer Modernisierung festgestellt werden, ob der Verbrauch der Mietsache an nicht erneuerbarer Primärenergie sinkt.

In der weit überwiegenden Zahl der Modernisierungen kommt es für die Bejahung des Tatbestandes von § 555 b Nummer 1 nicht auf das Merkmal der Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie an. Denn zumeist geht eine Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie ohnehin mit einer Einsparung von Endenergie einher. Dies ist etwa dann der Fall, wenn eine Öl- oder Gasheizung bei gleichbleibender Beheizungsart nach baulichen Veränderungen effizienter betrieben werden kann oder durch ein effizienteres Modell ersetzt wird, oder auch, wenn die Warmwasserbereitung durch eine Gastherme infolge einer Modernisierung durch Solarkollektoren unterstützt wird. In all diesen Fällen muss weniger fossile Endenergie zugekauft werden – und damit sinken auch die Brennstoffkosten, die für den Mieter als Endverbraucher anfallen.“

Maßnahmen, durch die das Klima nachhaltig geschützt wird:

Erfasst werden alle Maßnahmen, die das Klima auf sonstige Weise nachhaltig schützen. Auch künftige neue Techniken, die dem Klimaschutz dienen können hierunter fallen. Eine gesetzliche Definition existiert nicht. Nach dem Gesetzeszweck gehören hierzu Maßnahmen zur Verringerung von Treibhausgasen und CO2-Emissionen.

Das GEG beschreibt den Primärenergiebedarf von Wohngebäuden in Anlehnung an die DIN 18599. Die Regelung erlaubt eine Anrechnung des Stromertrags auf der Ebene der Primärenergie. Eisenschmid in Schmidt - Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022, §555b Rn 59

d) Nr. 3: Maßnahmen zur nachhaltigen Reduzierung des Wasserverbrauchs

Von der Regelung umfasst sind Maßnahmen zur Kontrolle als auch zur Reduzierung des Wasserverbrauchs. Die Maßnahmen müssen der dauerhaften Einsparung von Wasser dienen. 

e) Nr. 4: Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache

Die Regelung entspricht der „Verbesserung der Mietsache“ iSd § 554 II a.F., so dass auf die hierfür ergangene Rechtsprechung sowie die Regelungen des Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetzes – ModEnG – vom 12.7.1978 (BGBl. I S. 994) zurückgegriffen werden kann. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4 Auflage, § 555 b Rn. 28 

Erfasst wird jede bauliche Veränderung der Mietsache, die im Rahmen ihres Zwecks den Gebrauchswert erhöht und eine bessere Benutzung ermöglicht. Weidenkaff im Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 b Rn. 7 Eine Gebrauchswerterhöhung liegt vor, wenn nach der Verkehrsanschauung die Wohnung nach Durchführung der Maßnahme leichter zu vermieten ist, als ohne die Maßnahme. BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1 Als Mietsache gilt sowohl die Wohnung als auch das Gebäude; neben Eingriffen in die bauliche Substanz werden auch Veränderungen der Anlagentechnik des Objekts erfasst. BT- Drucksache 14/ 4553, S. 49: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf 

Die Maßnahme muss nachhaltig, d.h. auf Dauer bewirkt sein. Stellt eine Maßnahme zugleich eine Instandsetzung dar (sog. „Instandmodernisierung“), finden die §§ 555 b bis 555 f Anwendung. HdM/Emmert, § 19 Rn 38 Von § 555 b Nr. 4 nicht umfasst sind jedoch Maßnahmen, die eine grundlegende Veränderung oder Umgestaltung der Mietsache zur Folge haben, wobei die Grenzen hierfür oft fließend sind. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 b Rn. 34 

f) Nr. 4a: Anschluss an ein Glasfasernetz

Erfasst ist der erstmalige Anschluß der Mietsache i.S.v. § 3 TKG. Die Netzinfrastruktur muss vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehen und an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen werden.

g) Nr. 5: Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer

Ebenso wie bei Nr. 4 kann auch hier auf die vorliegende Rechtsprechung zurückgegriffen werden, da die betroffenen Maßnahmen von dem Begriff der „Verbesserung der Mietsache“ im Sinne des § 554 II BGB a.F. umfasst werden. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 b Rn. 53 Betroffen sind dauerhafte Maßnahmen, die sich auf das gesamte Haus und das Umfeld der Wohnung des Mieters beziehen. Der einzelne Mieter muss hiervon keinen direkten Nutzen haben. HdM/Emmert, § 19 Rn 42 

h) Nr. 6: Maßnahmen, die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind

Umfasst sind Maßnahmen, die keine Erhaltungsmaßnahmen (§ 555 a BGB) sind und als Ursache einen Umstand haben, den der Vermieter nicht zu vertreten hat (Palandt § 555 b Rn. 8). Auf eine Verbesserung der Mietsache oder sonstige Gebrauchsvorteile kommt es nicht an. Erfasst werden vor allem behördlich oder gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen, die von § 554 a.F. nicht erfasst werden. Insoweit liegt eine Änderung der Rechtslage vor. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 b Rn. 56 Bisher ergab sich die Duldungspflicht aus § 242 BGB. BGH vom 04.03.2009- AZ: VIII ZR 110/08 (LG Darmstadt) http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi- bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=785be6f6bad2fe8a8c83cccfe7401d49&nr=47853&pos=13&anz=19 Künftig ist die Härtefallregelung des § 555 d durchzuführen, wobei nach der Gesamtregelung dem Vermieterinteresse in der Regel ein besonderes Gewicht zukommt. BT- Drucksache 17/ 10485, S. 27: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 

i) Nr. 7: Maßnahmen, durch die neuer Wohnraum geschaffen wird

Die Regelung entspricht § 554 II a.F. 3. Alternative.

Betroffen sind alle baulichen Maßnahmen, durch die Wohnraum auf Grundstücks- oder Gebäudeteilen geschaffen wird, wo bisher kein Wohnraum vorhanden war. Bub/Treier/Schüller, Kap. III A, Rn. 2671 Der Anbau zu gewerblichen Zwecken wird nicht umfasst. Blank in Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4. Auflage, § 555 b Rn. 61 Der Gesetzgeber will den Wohnungsbau fördern und dem Vermieter die Ausschöpfung des wirtschaftlichen Werks seines Grundstücks ermöglichen. Bub/Treier/Schüller, Kap. III A, Rn. 2672 Unter die Vorschrift fällt jede Art von Aus- und Anbaumaßnahmen, Aufstockung oder Erweiterung des Gebäudes. BT- Drucksache 14/ 4553: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf Umfasst ist auch die Umwandlung der Nutzung eines bisher zu anderen Zwecken bestehenden Raums in Wohnraum. Weidenkaff im Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage 2023, § 555 b Rn. 10 Maßnahmen nach Nr. 7 berechtigen nicht zur Mieterhöhung nach § 559 BGB.

a) Nr. 1: Maßnahmen, durch im die Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird

• Erneuerung der Heizungsanlage, Umstellung auf effizientere Heizanlage
• Wärmedämmmaßnahmen (z.B. an Fenster und Außentüren, Mauerwerk, Dach, Warmwasserleitungen)
• Stromeinsparung, z.B. durch drehzahlgeregelte Umwälzpumpen, Ventilatoren, Aufzugsmotoren, Energiesparlampen BT- Drucksache 14/ 4553 zu §544 BGB: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/14/045/1404553.pdf 
• Warmwassererzeugung durch Sonnenkollektoren anstelle Heizöl, da Sonnenenergie bei Endenergie keine Rolle spielt BT- Drucksache 17/ 10485: http://dip21.bundestag.de/dip21/btd/17/104/1710485.pdf 
• Verbesserung der Gebäudelüftung, da idR reduzierter Energieverbrauch 
• Einbau von Isoliergalsfenstern, die wesentlich höhere Wärmedämmung besitzen LG Berlin, GE 1990,255
  
    
  
  Keine Anwendung:

• Umstellung auf Fernwärme, wenn diese in KWK-Anlage erzeugt wird, da Bedarf an Endenergie gleich bleibt
• Umstellung von Heizöl auf Gas, da gleicher Primärenergiefaktor
• Photovoltaikanlage bei Stromeinspeisung in allgemeines Stromnetz OLG Bamberg vom 30.07.2009 AZ 3 U 23/09 http://openjur.de/u/477984.html 
• Windenergieanlage bei Stromeinspeisung in allgemeines Stromnetz
• Stilllegung

BGH vom 13.02.2008 – AZ: VIII ZR 105/07 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1)

BGH NJW 72, 733

BGH vom 10.04.2002 – AZ: VIII ZR 3/01 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=69a90a748b0b082536bda5f2d71332e3&nr=19159&pos=7&anz=16)

BGH vom 04.03.2009 – AZ: VIII ZR 110/08 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=785be6f6bad2fe8a8c83cccfe7401d49&nr=47853&pos=13&anz=19)

OLG Bamberg vom 30.07.2009 – AZ: 3 U 23/09 (http://openjur.de/u/477984.html)

BGH vom 02.03.2011 – AZ: VIII ZR 154/11 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=efcb293895dd4b398634cb55c77f7ed3&nr=55561&pos=14&anz=19)

BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 326/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&sid=bcbd1259a22d4e3d25dbf3dc0ffff3c4&Seite=1&nr=57732&pos=38&anz=42)

BGH vom 28.09.2011 – AZ: VIII ZR 242/10 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=58017&pos=0&anz=1)

BGH vom 26.09.2012 – AZ: XII ZR 122/11 (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=61970&pos=0&anz=1)

BGH vom 26.09.2012 – AZ: XII ZR 122/11

• Grüneberg, BGB-Kommentar, 82. Auflage, 2023
• Schmidt-Futterer, Mietrecht, 15. Auflage, 2022
• Blank/Börstinghaus, Miete-Kommentar, 4.Auflage, 2014
• Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 4. Auflage, 2014
• Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts, 5. Auflage, 2013

§§ 555a – 555f BGB

§§ 555b, 555d, 559 ff BGB

§§ 555d, 555b BGB

§§ 578 II, 555d, 555b BGB

Beruft sich der Mieter auf seinen Duldungsanspruch nach § 555 d BGB und/oder verfolgt er eine Mieterhöhung nach § 559 BGB, muss er darlegen und beweisen, dass es sich bei der Maßnahme um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555 b (im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 555 b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6) handelt. Bub/Treier/Schüller, Kap. III A, Rn. 2714 

In einem Rechtsstreit, der eine Maßnahme betrifft, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (§ 555 b Nr. 4), sind die hierfür maßgeblichen Tatsachen vom Instanzgericht festzustellen und zu bewerten. Von Seiten des Revisionsgerichtes ist dann nur zu prüfen, ob das Instanzgericht die tatsächliche Wertungsgrundlage ausgeschöpft und die Denk- und Erfahrungssätze beachtet hat. BGH vom 13.02.2008- VIII ZR 105/07 http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&nr=43154&pos=0&anz=1 

§ 555b enthält einen Katalog von Legaldefinitionen der Modernisierungsmaßnahmen. Die Vorschrift steht in engem Zusammenhang mit § 559, der die Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen regelt.

Obwohl der Gesetzgeber eine Harmonisierung der beiden Vorschriften angestrebt hat, sieht er die Möglichkeit einer Mieterhöhung nur bei der Einsparung von Endenergie (§ 555 b Nr. 1) und nicht bei der Einsparung von Primärenergie (§ 555b Nr. 2). Auch bei Maßnahmen zum Klimaschutz (§ 555 Nr. 2) und zur Schaffung von neuem Wohnraum (§ 555b Nr. 7) kommt eine Mieterhöhung nach § 559 Absatz 1 nicht in Betracht. Bei Anschluss an ein Glasfasernetz ist eine Mieterhöhung gem. § 559 I 2 BGB möglich, wenn der Mieter seinen Anbieter über den errichteten Anschluss frei wählen kann.

Eine Duldungspflicht nach § 555d besteht jedoch bezüglich sämtlicher