§ 311b Verträge über Grundstücke, das Vermögen und den Nachlass

§ 311b BGB umfasst zwei unterschiedliche Regelungstypen. Bestimmte Rechtsgeschäfte werden von vornherein für nichtig erklärt, andere einem Beurkundungszwang unterworfen.

Beurkundungsbedürftige Rechtsgeschäfte

Nach § 311b BGB bedürfen eine Reihe von Verträgen einer notariellen Beurkundung, um wirksam zu sein. Bekannt ist dieses Formerfordernis für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags (§ 311b Abs. 1 BGB). Weniger bekannt ist, dass auch folgende Verträge zu Ihrer Wirksamkeit einer notariellen Beurkundung bedürfen:

-       § 311b Abs. 1 BGB: Sämtliche Verträge, die auf die Übertragung von Grundstücken gerichtet sind, also nicht nur Grundstückskaufverträge.

-       § 311b Abs. 3 BGB: Verträge zur Übertragung des gegenwärtigen Vermögens, eines Bruchteils davon oder der Belastung mit einem Nießbrauch.

-       § 311b Abs. 5 BGB: Verträge unter den künftigen Erben über den gesetzlichen Erbteil oder den Pflichtteil.

Ergänzt werden die Beurkundungserfordernisse des § 311b BGB durch weitere Beurkundungserfordernisse insbesondere im Erb- und Familienrecht und im Gesellschaftsrecht.

Die Frage, warum der Gesetzgeber Transaktionen durch derartige Formerfordernisse erschwert und insbesondere verteuert, ist berechtigt. Gerade auch im internationalen Vergleich zeigt sich, dass in anderen Ländern häufig formloser und schneller agiert werden kann.

Welche Funktion ein Beurkundungszwang hat, ist zwar für jeden Geschäftstyp eigenständig zu beurteilen. Genannt werden – allerdings mit unterschiedlicher Betonung und Schwerpunktsetzung – in aller Regel folgende Zwecke:

-       Warnfunktion/Schutz vor Übereilung: Dadurch, dass die Beteiligten für den Abschluss des Geschäfts einen Notar aufsuchen müssen, soll ihnen deutlich werden, dass es sich nicht um ein gewöhnliches Alltagsgeschäft handelt. Hieran knüpft häufig auch der Schutz für bestimmte Verkehrskreise an; heute insbesondere der Verbraucherschutz.

-       Beratungs- und Schutzfunktion: Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Urkundsbeteiligten durch einen zu Objektivität und Neutralität verpflichteten Notar beraten und so die Verträge angemessen und sachkundig gestaltet werden. Dies ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn die Beteiligten unterschiedlich geschäftserfahren sind.

-       Beweisfunktion: Durch eine notarielle Urkunde wird ein gerichtsfestes Beweismittel darüber geschaffen, dass die in der Urkunde enthaltenen Erklärungen abgegeben wurden bzw. die in ihr bezeugten Vorgänge stattgefunden haben (§ 415 ZPO).

Ob für das konkrete Rechtsgeschäft einer der vorgenannten Zwecke einschlägig ist oder nicht, ist unbeachtlich. Der Gesetzgeber knüpft das Formerfordernis vielmehr typisierend an bestimmte Arten von Rechtsgeschäften.

Nichtige Rechtsgeschäfte

Daneben ordnet § 311b BGB an, dass bestimmte Verträge von vornherein nichtig sind. Hierzu gehören

-       gem. § 311b Abs. 2 BGB Verträge, durch die sich ein Teil verpflichtet, über sein künftiges Vermögen oder einen Bruchteil seines künftigen Vermögens zu verfügen oder mit einem Nießbrauch zu belasten und

-       gem. § 311b Abs. 4 BGB Verträge über den Nachlass eines noch lebenden Dritten.

Bei den nichtigen Geschäftstypen wollte der historische Gesetzgeber bestimmten Schutzaspekten Rechnung tragen, etwa den Schutz der persönlichen Unabhängigkeit des Einzelnen gewährleisten.

Die beurkundungspflichtigen Rechtsgeschäfte im Einzelnen

Grundstücksverträge

Hauptanwendungsfall des § 311b BGB sind Verträge, die zu einer Veräußerung oder einem Erwerb von Grundstücken verpflichten. Zu ihnen gehören auch Erwerbs- bzw. Veräußerungsgeschäfte über Wohnungs- und Teileigentum, isoliertes Sondereigentum, Erbbaurechte und Bergwerkseigentum. In einigen Bundesländern sind einzelne Rechte, etwa das Fischereirecht, als grundstücksgleich ausgestaltet. In diesen Fällen ist ebenfalls das Beurkundungserfordernis gemäß § 311b Abs. 1 BGB zu beachten.

Das Formerfordernis erfasst alle Arten von Verträgen, insbesondere Kauf-, Tausch- und Schenkungsverträge.

Unbeachtlich ist, ob das zu verkaufende Grundstück bereits dem Verkäufer gehört. Man kann sich auch wirksam verpflichten, ein Grundstück zu verkaufen, das einem nicht gehört. Dieser Fall kommt insbesondere dann vor, wenn jemand ein Grundstück veräußert, dass er selbst gekauft hat, bei dem das Eigentum im Grundbuch aber noch nicht umgeschrieben ist und es deswegen dem Verkäufer noch nicht gehört.

Spannend sind Reservierungsvereinbarungen, die sich Makler gerne von Kaufinteressenten unterzeichnen lassen. Hierbei geht es in der Regel darum, dass der Käufer sich verpflichtet, einen bestimmten Betrag (Vertragsstrafe) zu zahlen, falls der Abschluss des Kaufvertrages aus Gründen scheitert, die er zu vertreten hat. Bei diesen Erklärungen kommt es darauf an, ob eine mittelbare Verpflichtung begründet wird, ob also die Strafe so hoch ist, dass daraus ein mittelbarer Kaufzwang folgt. Nach der Rechtsprechung des BGH ist dies zumindest dann der Fall, wenn die Reservierungsgebühr 10 % oder mehr des vereinbarten Maklerhonorars ausmachen soll. Auch bei deutlich geringeren Beträgen kann eine Beurkundungspflicht bestehen, wenn der Betrag wegen seiner absoluten Höhe eine mittelbare Bindung vermittelt. BGH vom 10.02.1988 – IVa ZR 268/86, NJW 1988, 1716

Wichtig ist, dass die Erklärungen der Beteiligten vollständig und richtig beurkundet werden. Im Falle einer sogenannten Unterverbriefung – also der zu geringen Kaufpreisangabe in einem Grundstückskaufvertrag – ist der gesamte Kaufvertrag nichtig, also sowohl der beurkundete Vertrag, als auch der nicht beurkundete Vertrag.

Bei Grundstücksverträgen besteht die Besonderheit, dass die Unwirksamkeit geheilt wird, wenn die Auflassung erklärt und der Eigentumswechsel im Grundbuch eingetragen wird (§ 311b Abs. 2 BGB).

Verträge über gegenwärtiges Vermögen

Verträge über das gegenwärtige Vermögen nehmen im Bereich der Unternehmenskaufverträge und im Bereich der Altenteils-Verträge durchaus einen breiten Raum ein, auch wenn dieses Beurkundungserfordernis in der Öffentlichkeit nicht so präsent ist, wie das Beurkundungserfordernis bei Grundstückskaufverträgen.

Beurkundungsbedürftig ist auch in diesem Fall das Verpflichtungsgeschäft. Eine Heilung durch Erfüllung ist bei diesem Geschäftstyp, anders als bei Grundstücksverträgen, nicht möglich.

Verträge unter gesetzlichen Erben

Man sollte meinen, dass Verträge der gesetzlichen Erben über den Nachlass eines noch lebenden Elternteils verboten sind. Bei Lichte betrachtet hat der Gesetzgeber diese Verträge aber mit guten Gründen zugelassen. Durch eine geeignete Gestaltung kann hier in einer schwierigen Familienkonstellation häufig Planungssicherheit geschaffen werden.

Gesetzliche Erben können im Hinblick auf den erwarteten Vermögensanfall daher bereits zu Lebzeiten des Erblassers Verträge über den Nachlass und dessen Verteilung schließen. Alle Vertragsbeteiligten müssen zum Kreis der potenziellen gesetzlichen Erben gehören. Gehört nur ein Vertragsbeteiligter nicht zu diesem Personenkreis, ist der Vertrag nach § 311b Abs. 4 BGB nichtig.

Diese Verträge sind in aller Regel sehr gestaltungsintensiv und häufig mit erheblichen innerfamiliären Problemen belastet. Das notarielle Formerfordernis ist daher gerade bei diesen Verträgen gut nachvollziehbar. Ziel der Gestaltung ist in der Regel, die Auseinandersetzung nach dem Tod vorzubereiten und somit einen geordneten Vermögensübergang sicherzustellen. Zu den verschiedenen Gestaltungen vgl. Henssler, RNotZ 2010, 221.

Die nichtigen Rechtsgeschäfte im Einzelnen

Verträge über künftiges Vermögen

Während Verträge über das gegenwärtige Vermögen nur dem strengen Formerfordernis der notariellen Beurkundung unterliegen, sind Verträge über künftiges Vermögen nichtig.

Nur solche Verträge unterfallen dem Verdikt der Nichtigkeit, in denen die Verpflichtung eingegangen wird, das künftige Vermögen ganz oder zu Bruchteilen zu übertragen oder mit einem Nießbrauch zu überlassen. Ehevertragsklauseln oder Erbverträge fallen nicht unter diese Norm. Auch Bürgschaften fallen nicht unter diese Norm, selbst dann nicht, wenn das gesamte künftige Vermögen des Bürgen bedroht wird.

Eine Verpflichtung, einzelne Vermögensgegenstände zu übertragen, fällt nicht in den Schutzbereich dieser Vorschrift, selbst dann nicht, wenn das Vermögen nur aus einem Aktivposten besteht. Eine Verpflichtung zur Abtretung aller künftigen Geschäftsforderungen oder Forderungen aus einem bestimmten Rechtsverhältnis ist daher möglich.

Will sich eine Person durch Schenkung unter Lebenden auf den Todesfall verpflichten, sein ganzes Vermögen auf einen Dritten zu übertragen, so wäre diese Schenkung nach § 311b Abs. 2 BGB nichtig. Möglicherweise könnte eine derartige Vereinbarung aber in einen Erbvertrag umgedeutet werden, der – sofern die Form des § 2276 BGB gewahrt würde – wirksam wäre.

Verträge über den Nachlass

Verträge über den Nachlass eines noch lebenden Dritten sind unwirksam (§ 311b Abs. 4 BGB). Bei einem solchen Vertrag wird im Ergebnis über das Leben bzw. dessen Beendigung spekuliert. Diese Verträge gelten nicht nur als verwerflich und pietätlos; vielmehr soll der künftige Erbe nicht aus Leichtsinn im Hinblick auf das erwartete Erbe sein noch nicht angefallenes Vermögen im Vorfeld des Erbfalls verschleudern. Etwas anderes gilt für Verträge unter den künftigen gesetzlichen Erben. Diese Verträge sind häufig im Rahmen der erbrechtlichen Gestaltung sinnvoll und wurden vom Gesetzgeber zugelassen. Um bei diesen Verträgen eine Beratung sicherzustellen, bedürfen sie allerdings der notariellen Beurkundung gem. § 311b Abs. 5.

Die Regelung des § 311b Abs. 4 BGB, wonach Verträge über den Nachlass eines noch lebenden Dritten unwirksam sind, ist sehr weit zu verstehen. Auch Verträge über den Pflichtteil, Pflichtteilsergänzungsansprüche, Vermächtnisse unterfallen dieser Norm.