§ 535 Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags
(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Für den Rechtsverkehr
(für Nichtjuristen)
zum Expertenteil (für Juristen)
Bedeutung für den Rechtsverkehr, häufige Anwendungsfälle
1§ 535 BGB ist die Grundnorm des gesetzlichen Mietvertragsrechts und regelt die wesentlichen Vertragsinhalte (sog. essentialia negotii), die Grundvoraussetzung für den Abschluss eines Mietvertrags sind: (1.) die Vertragsparteien, (2.) die Mietsache, (3.) die Mietdauer und (4.) die Miete.
2§ 535 I BGB nennt die Hauptpflichten des Vermieters. Dieser muss dem Mieter während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache einräumen (Übergabe bzw. Überlassung zur Nutzung). Ferner muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter in vertragsgemäßem Zustand überlassen und diese während der Mietzeit in vertragsgemäßem Zustand erhalten (insbesondere Instandhaltung und Instandsetzung). Daraus ergibt sich, dass der Mieter (neben der Minderung und weiteren Mängelrechten) aus § 535 I 2 HS 2 BGB einen Anspruch auf Mangelbeseitigung gegen den Vermieter hat, wenn im laufenden Mietverhältnis Mängel auftreten.
3Ausgehend vom Gesetz sind die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache Sache des Vermieters. Hiervon abweichend überträgt der Vermieter in der Praxis jedoch häufig seine Erhaltungspflichten auf den Mieter, zumindest teilweise. Dabei ist als Grundsatz zu beachten, dass eine Übertragung von Erhaltungspflichten auf den Mieter bei Gewerberaummietverhältnissen sehr viel weitergehen darf, als bei Wohnraummietverhältnissen. In diesem Zusammenhang sind unter anderem sog. Schönheitsreparaturklauseln von erheblicher praktischer Bedeutung, die auch bei Wohnraummietverhältnissen wirksam vereinbart werden können. Schönheitsreparaturen betreffen jedoch nur die Beseitigung äußerlicher Abnutzungsspuren an der Mietsache, z.B. durch das Streichen der Wände. Die Anforderungen an eine wirksame Übertragung der Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache sind sehr komplex und zum Teil in Rechtsprechung und Literatur umstritten, weshalb in Zweifelsfällen Expertenrat eingeholt werden sollte.
4§ 535 II BGB regelt die Hauptpflicht des Mieters, die Entrichtung der vereinbarten Miete. In der Regel handelt es sich dabei um eine periodisch zu entrichtende Geldzahlung, zwingend ist dies aber nicht. Neben der eigentlichen Miete (Grundmiete) schuldet der Mieter bei Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen regelmäßig eine Nebenkostenvorauszahlung oder -pauschale. Wenn alle Nebenkosten gesondert abgerechnet werden, bezeichnet man die Grundmiete als Netto-Kaltmiete. Stattdessen kann auch eine Inklusivmiete vereinbart werden, bei der die Miete alle Nebenkosten abdeckt. Dies ist in der Praxis aber die Ausnahme. Aus steuerlichen Gründen (Vorsteuerabzugsberechtigung des Vermieters) zahlt der Mieter bei Gewerberaummietverhältnissen in der Regel zusätzlich die gesetzliche Umsatzsteuer.
5Die Höhe der Miete darf grundsätzlich frei vereinbart werden. Vor allem bei Wohnraummietverhältnissen ist dieses Recht allerdings durch die Regelungen zur Mietpreisbremse (§§ 556d ff. BGB), Mietpreisüberhöhung (
6In der Praxis wird üblicherweise eine monatliche Mietzahlung vereinbart. Der Mieter muss die Miete zu Beginn des vereinbarten Zeitabschnitts, also meist zu Beginn eines Kalendermonats entrichten. Wenn der Mieter die Miete nicht rechtzeitig zahlt, gerät er in Zahlungsverzug. In diesem Fall kann neben Ansprüchen auf Schadensersatz und Verzugszinsen die außerordentliche Kündigung des Vermieters drohen, wenn der Mietrückstand eine gewisse Höhe erreicht (Faustformel nach § 543 II 1 Nr. 3 BGB: zwei Monatsmieten).
Expertenhinweise
(für Juristen)
1) Allgemeines
a) Vertragsparteien
7Partei eines Mietverhältnisses können grundsätzlich alle natürlichen und juristischen Personen sowie rechtsfähige Personengesellschaften als Mieter oder Vermieter sein. Die Möglichkeit, selbst Rechte zu erwerben und Verbindlichkeiten einzugehen, gilt auch für die rechtsfähige Außen-GbR, wie der Gesetzgeber in § 705 II BGB nun ausdrücklich geregelt hat, und damit auch für das Mietverhältnis.
2) Abgrenzungen, Kasuistik
a) Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaummietverhältnis
113Die Abgrenzung von Wohn- und Gewerberaummietverhältnissen ist nicht nur mit Blick auf die unterschiedlichen materiell-rechtlichen Gesetzesregelungen von großer praktischer Bedeutung, sondern auch, weil davon bei Rechtsstreitigkeiten die sachliche Zuständigkeit des Gerichts abhängt (ausschließliche Zuständigkeit der
3) Literaturstimmen
Börstinghaus/Siegmund in: Blank/Börstinghaus/Siegmund Miete, 7. Aufl. 2023,
Dose, Gewerberaummiete: Grenzen der Abwälzung der Instandhaltungspflicht, NZM 2009, 381
Graf/Reichelt, Minderungsrechtsausschluss bei Geschäftsraummietverträgen, ZfIR 2010, 390
Gras in: BeckOK Mietrecht, Stand 15.02.2024, § 535 BGB
Guhling, AGB-rechtliche Grenzen der Überwälzung von Instandhaltung und Instandsetzung, NZM 2019, 457
Häublein in: MüKo BGB, 9. Aufl. 2023, § 535
Huber Schmidt in: BeckOGK, Stand 01.01.2024, § 535 BGB
Lehmann-Richter in: Schmidt-Futterer Mietrecht, 16. Aufl. 2024,
Meyer, Handbuch Immobilienwirtschaftsrecht, 1. Aufl. 2022
Moeser, Triple-Net-Mietverträge, NZM 2003, 425
Reichelt/Gauger, Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache – Ein Überblick zur Rechtslage bei der Geschäftsraummiete, Teil 2, ZfIR 2012, 80
Reichelt/Gauger, Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache – Ein Überblick zur Rechtslage bei der Geschäftsraummiete, Teil 1, ZfIR 2012, 48
Reichelt/Huperz, Abgrenzung und Einschränkung der formularmäßigen Übertragung von Centermanagement-, Verwaltungs- und Hausmeisterkosten im Gewerbemietvertrag, ZfIR 2013, 55
Reichelt/Ishola, AGB-rechtliche Unwirksamkeit der für Schönheitsreparaturen vereinbarten Vornahme- und Quotenabgeltungsklauseln, ZfIR 2015, 523
Reichelt/Lye, Zwingende gerichtliche Anordnung eines Sachverständigengutachtens bei behauptetem Härtefall nach Wohnraum- (hier: Eigenbedarfs-)kündigung, 2019, 670
Reichelt/Lye, Ausübung mietvertraglicher Verlängerungsoption gegenüber Zwangsverwalter und ohne Verstoß gegen Schriftformerfordernis, ZfIR 2019, 231
Reichelt/Lye, Die 10 %-Schwelle im Mietrecht – back to the roots?!, ZfIR 2018, 600
Reichelt/Maurer, Von den Grenzen der Rückwirkung eines schriftformkonformen Nachtrags, ZfIR 2023, 477
Autor / Kanzlei
HEUKING
Heuking Kühn Lüer Wojtek PartGmbB
Königstr. 45
70173 Stuttgart
Tel.: +49 711 220 45 79-0
https://www.heuking.deÜber die Autorin, Frau Rechtsanwältin Dr. Juliane Reichelt
Die Kommentierung 'Vorbemerkung zur Systematik des Mietrechts' sowie zu § 535 BGB wurde von unserer Autorin Dr. Juliane Reichelt verfasst, in freundlicher Zusammenarbeit mit dem wissenschaftlichen Mitarbeiter Levin Maurer.
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